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美国房产投资,哪个城市收益最高?未来哪里有机会?

2017-09-19 12:05:37
据美国地产经纪人协会(NAR)统计,2017年外国买家在美国置产总价值为1530亿美元,相比于去年同期1026亿美元增长了49%。中国人赴美置业的总金额高达317亿美元,比去年增加18.6%。

失业率达九年来新低4.3%,就业市场回暖等利好,加之美元近来贬值,不少投资人认为趁汇率低点买入美国资产是很好的时机。

作为最吸引海外投资者的地产市场,美国楼市会持续向好吗?哪些地方最值得投资?

1美国房地产市场目前概况

(1)市场持续复苏,房价继续上涨

按照中国人的习惯,买房时的第一个问题就是房价会否上涨,答案是“会”。

下图是Zillow今年第三季度对100多位经济学家和地产专家做的调查,对2017-2021年的美国房价做预测。

其中红虚线为悲观预测,认为美国未来5年房价将上涨6.7%;绿虚线是乐观预测,认为未来5年房价将上涨28.8%;两者之间的黑虚线,指预测的平均值,认为未来5年,美国房价将上涨18.4%。

另一家美国商业机构 Keeping Current Matters也进行了一次针对上百位经济学家的调查,均认为未来五年美国房地产依然会呈现上涨趋势,累计涨幅将超过15%。

美国房价已达到2007金融危机前的最高点,有些媒体报道泡沫正在酝酿。美国房价还有上涨空间吗?

下图是美国房价指数走势,蓝线为历年名义价格,红线为经过通胀水平调整后的房价,剔除物价上涨因素。可知2007年的房价显著高于2017年的水平,因此美国房价实际上离危机前的高位仍有距离,未来上涨空间依然存在。

所以不要被表面数字蒙骗。举个例子,若算上通胀,10年前20万美元的房子,如今要27.6万。

(2)买房较容易获得贷款

许多投资人买房时,希望了解当地房产市场的贷款情况。

美国抵押银行家协会(MBA)的可获信贷指数,是衡量获得抵押贷款难易程度的权威指标。指数越高,获得贷款越容易,反之越难。

2017年8月,该指数已高达8年来最高值179,处在最容易获得抵押贷款时期,许多大型金融机构也更愿意为借款者提供房屋抵押贷款。

当然,对于外国买家来说也是一大利好,目前一些国家限制外国人买房贷款,而美国却敞开了抵押贷款的大门,无疑更利于投资者融资。

(3)抵押贷款利率情况

房价会上涨、容易获得贷款之外,另一重要问题就是月供。目前美国房贷利率如下表所示。即便是最长期的30年固定利率,也只有3.75%。要知道目前国内是4.9%,这还是近十多年来的最低利率。可见美国目前房贷利率是很低的。

由于通胀和非农业人口就业人口不及预期,美联储今年9月的加息概率下降至0,年底加息概率也大大下降。因此目前在美国通过贷款买房,仍然较划算。

(4)房屋交易活跃,流动性增强

房产是否好卖,流动性如何,也是投资者关注的问题之一。

目前,美国房屋待售时间仅有37天,是近五年来最好水平。而西雅图、波士顿、丹佛等热门城市,甚至在10天以内就能售出房屋。

对于房地产这一流动性较差的资产,这种流动性水平相当难得了。如果你的房产增值了,流动性越好,就越能保证房屋在最短时间内能转手卖出去。

(5)房屋库存紧张

美国房价飞速攀升、库存触及30年新低,今年二季度未售出库存占房屋总量比例仅为1.9%。楼市需求火爆的同时,目前美国新屋年化开工数仅为84.9万,远低于07年金融危机爆发前103.6万的水平。

新开工房屋减少,也与建筑工人短缺、建筑从业人员减少有关。目前仅有76.7万人受雇于美国住宅建筑行业,比十年前的数字低了整整20%。

NAR公布的数据显示,6月房地产销售数据为552万户,比5月环比下降1.8%。NAR首席经济学家Lawrence Yun称,住房供应面的短缺为住宅价格的攀升“火上浇油”。

美国库存紧张仍会是常态,将继续推高房价。CoreLogic副首席经济学家Sam Khater认为房价继续上行的主要原因,是供给有限和需求旺盛。

(6)建筑成本继续上涨,进一步推升房价

2016年,美国深受建筑工人短缺之痛,根据美国房屋建筑协会(NAHB)的数据,建筑行业现今约有20万个职位缺口,建筑工短缺的趋势仍将持续下去。

在此情况下,建筑商不得不支付给建筑工支付更高的工资,而增加的人工成本。可以想见,由此产生的成本上涨,会被转嫁给买家或投资者。

大家或许会联想到特朗普表态过的严苛移民政策。他虽然政绩乏善可陈,但反移民的态度堪称坚决,前两天又要废除DAMA法案。这只是一个侧面,未来将进一步导致建筑工人短期内大量缺口,提高房屋建造成本,间接抬高房价。

(7)千禧一代将变成有房者,提高住房自有率提升

美国的年轻人——“千禧一代”(1982-2000出生)将成为2017年房地产市场上不可忽视的力量。更多的初次购房人群,也将促进地产市场景气,推动房价上涨。

一方面,这一代人与父母同住的比例达到75年来最高的40%;另一方面,他们中年纪较大的人,也逐步达到32岁——全美首次购房的平均年龄。

他们中与父母居住比例虽高,短期内抑制了购房需求,但同样能在短期内迸发出大量的首次买房需求。因为“千禧一代”崇尚独立和自由,短期与父母同住只是过渡,最终他们还是会买房,并独立居住。

根据NAR统计,现在全美有1500万年轻人与父母同住,而十年前只有1000万。2016年,61%的首次够房人群为35岁以下的年轻人,“千禧一代”这批潜在的购房人群,将在2017年后逐步爆发。

2投资美国房产可关注的指标

(1)人口增长与净流入

首先,买房是人在买,所以“人”是最关键因素。一个地方人口增长如何,是否有人口净流入,有无持续、高质量的外地、外国移民进入,都值得关注。

若某地的人口持续迁出,没有外来人口愿意进入,那么当地的房产投资价值一定大打折扣。

以美国汽车城底特律来说,当地人口从1975年开始,多年持续下跌。世界人口观察网预计,当地人口下降的趋势将持续到2020年。

相反,在跨国移民净流入的多伦多、悉尼、洛杉矶等城市,房屋成了新移民的刚需。在当地一无所有的外国人,抵达之后第一件事就是找住处,因此房价上涨、房价高是必然的。

这一标准在国内也适用。目前,许多三四线城市的年轻人口纷纷涌向省会、一二线城市,使得三四线城市房价承压。如果打算到这些城市投资房产,要谨慎了。

(2)失业率情况

有了足够的人,就要有相应的工作机会,否则不能养活自己,就更没钱买房。失业率低,也就成为房产投资的一个有利因素。

下图是市场预测机构MarketOracle对于美国房价与失业率相关性的研究。黑线代表房价,红线是失业率。而开头提到,目前美国失业率为4.3%,为近年来最低点,几乎实现充分就业。

可以看出,美国的房价和失业率呈较显著的负相关关系,此消彼长。失业率的下降会使房价保持稳定,并逐步上升。

除了全国失业率,还可以查到美国的州、城市、区、社区失业率,如下表的例子,纽约皇后区失业率更低,因此可以找当地较好街区,选择物业进行购买。

考察失业率未来变化趋势,能在一定程度上提前预知房价走势。

(3)汇率变动

前面也曾提到,今年美元走出了一轮弱势行情,这与美联储加息幅度不大有关,也与特朗普的“弱美元”期望有关,他希望促进美国的出口贸易。

今年以来,美元对人民币已下跌6.5%,现在已经跌至6.48左右。在美元汇率较低点买入资产,也算是汇率帮我们打了个折。同样情况的还有英镑,目前英镑也处于历史难得的低位。

(4)年租金回报率

年租金回报率,由每年租金净收入除以总房价(或总购房成本)得到。国外买房的毛租金收益率最好要到6%-7%左右,因为还可能要减去2%左右的持有成本。

投资海外地产时,仅有少数投资者用来自住。即使自住,有些也要等到小孩长大,到读中学、大学的时候,才会入住。因此,出租成必然选择。

许多西方人喜欢租房,而不一定要买房,使国外许多房产能租出较高的价格。

一般而言,租金回报率能达到5%,收益就算比较合理了,最好不要低于4%。当然,多多益善。相关数据和分析,在海外掘金(gold1849)和智谷趋势(zgtrend)公众号上有很多,欢迎大家回看往期文章。

(5)治安与犯罪率

在美国买房,不得不关注的就是所在社区的犯罪率了。无论在哪个城市,都可能有治安不太好的区域,这些地方应该要尽量避免。

美国有许多类似网站,如Familywatchdog、Trulia、CrimeReports等,可查询房屋地址所在社区的治安和犯罪率情况。

用纽约皇后区牙买加社区的一处别墅为例,地址是81-15 Wareham PL Jamaica Estates, NY11432。

选择治安较好的区域购房,也能为所购房产增值提供保障。

(6)学区

华人最关心房屋所在学区好坏,也很在乎社区的综合情况之优劣。美国房产的学区信息很清楚,有专门的网站(如GreatSchools)可供查询,可以看到学生种族构成、学生考试分数等众多信息。

继续以上面纽约的别墅为例,其所在的学区很优质,分配的小学和初中都是10分(满分),生源主要以亚裔和拉丁裔为主。

学区内的小学Ps 131 Abigail Adams,评分为满分10,在全美分数测评中,遥遥领先于全国平均分。

而小学内的学生构成,以亚裔和拉丁裔居多。有亚洲人的学校,肯定考试分数高,成绩好。

(7)社区

美国的社区是重要的存在,社区文化盛行。因此,社区的人口、阶级、环境等状况如何,直接影响到自己的生活质量、未来房价增值潜力等。

上面那处纽约皇后区的别墅,是典型的中产以上社区,区内居民种族多元,大学生比例较高。社区家庭年均收入明显高于皇后区、纽约市以及全美平均水平,业主比例高,居住环境属于优等。

稍微总结一下,有持续不断的人口流入、当地失业率合理、房子租得起价、较容易转手卖出、治安状况良好都齐全了,再找准汇率的相对低点入手,就基本能避免非理性的海外置业了。

3美国地产的机会与地狱之城

地产投资最终要落实到具体的城市。我们来说说普遍被看好的地产机会之城,供大家参考。

(1)美国房地产机会之城:三大新兴城市群居多

目前美国适合进行地产投资的城市有:西雅图、波特兰、达拉斯、奥斯汀、丹佛、罗利、坦帕、夏洛特、奥兰多、杰克逊维尔等。

西雅图和波特兰都是过去一年美国房地产市场无可争议的双子星。同时,这两大热门城市的供需仍不平衡,未来一年的表现仍会远超全美平均水平。

美国三大新兴都市圈表现仍将抢眼,包括德州、佛罗里达州、北卡罗来纳州。

美国三大新兴都市圈(来源:海外掘金10月12日文章《美国未来最大的投资机会在哪?》)

达拉斯是德州最大城市,美国当之无愧的“新一线城市”,也是大城市中增长最快的一个,在20城房价指数中排名第3。另外,德州首府奥斯汀由于有大量年轻人净流入和新兴产业进驻,也被认为是最有潜力的城市之一。

总体来看,德州拥有全美国第二多的全球500强企业总部(54家),也是人口净流入最多的州,经济发展强劲。

位于北卡罗来纳州的罗利、夏洛特,被称为“美国东部硅谷”,城市群内有很多高科技产业兴起,同样也是未来发展比较看好的区域。

佛罗里达州的坦帕、奥兰多、杰克逊维尔,也被许多机构列为未来几年房地产投资的最佳城市,这与海外掘金(gold1849)在2016年10月12日的文章判断一致。这些新兴都市圈,未来的投资机会值得大家关注。

此外,科罗拉多州首府丹佛也表现抢眼,在今年的房价涨幅榜排名第4,得益于该地便捷的空中航线、创业氛围、文化和旅游产业快速发展等,未来也是值得大家留意。

(2)美国房地产市场的地狱之城

在美国地产投资需要回避的城市方面,也选出了三个常被提到的城市,供大家自行判定:芝加哥、匹兹堡、底特律。

根据美国网站GOBankingRates.com的调查显示,芝加哥由于其就业增长率仅为1.3%,人口增长率也下降了0.11%,因而并不受大家看好。在上表凯斯席勒的统计中,芝加哥6月份的房价为20大城市中涨幅不大,仅3.2%,远低于全美平均的5.8%。

而匹兹堡、底特律两个城市,都与传统行业衰落,城市经历转型阵痛有关。其中,虽然底特律的租金回报率较高,但由于其房价没有很好的经济基本面支撑,依然属于冒险者的乐园。上述20城指数中,底特律房价虽然上涨7.6%,但也与其本身房价低有关。

若要投资这几个城市的地产,还需先行做好尽职调查。

◎作者丨刘镔练

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