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中介不会告诉你的海外投资陷阱

2017-09-05 13:33:58
各位智谷泰国房产投资群的群友晚上好,我是泰国太像地产负责人,叫Nathan。

今天要讲的主题是中介不会告诉你的海外投资陷阱,相信各位有在群里面关注的都已经看过不少讨论,那我身为群主,认为有义务跟责任,要提醒各位在泰国投资的风险,希望可以借由这个机会抛砖引玉,帮助到各位。

虽然我们已经在群里面耳提面命非常多次了,但是常常还是会有新的群友提问,那我就稍微简单整理一下常见的一些陷阱。其实不光是在泰国,这些陷阱在海外投资中都常常出现。

在此之前,我想要再次提醒一下我们建议的海外投资选房的黄金法则:

(1)挑选市中心的地段,也就是我们每次讲座提到的颜色区块。因为我担心各位不晓得我们建议的市中心的区域是哪几个区域,所以在轨道交通天铁地铁站,我们圈了一个区域。所以红色的这个区域就是我们认为的市中心。

(2)建议所购买的房产要是距离天铁地铁车站步行七分钟以内或者是六百米以内的楼盘。我们建议在挑选的时候利用谷歌地图或者是百度地图,可以看一下这个楼盘距离最近的车站到底有多远的距离。

(3)挑选上市有信誉的开发商,那如果没有信息可以判断这个开发商到底是否信誉良好,那我们建议选择泰国的前十大开发商。

稍微简单提醒一下在海外投资的选房法则之后,接下来我们来看一下在泰国常常出现的一些陷阱。

1第一个陷阱,泰国公寓外国人持有49%的比例是常规吗?

在泰国一些比较好的楼盘开盘的时候,事实上是非常多泰国人到现场去彻夜排队的。据我所知最早可能有一个礼拜前就有人在那边排队了,那在开盘的当天其实可以看到人龙是非常多也非常长。开盘当天其实好的面相好的楼层的单元都已经销售一空了。

所以的确49%是泰国公寓法明文规定外国人可以购买房地产单元的比例。但是各位可以试想一下,如果这个楼盘有这么多泰国人来买,而且把好的房子都买完的时候,这些房子怎么会还有机会流到海外市场?

第一个可能性是卖给外国人的房子可能比较贵,因为假设如果泰国人都买完的时候,其实开发商不需要特别留给外国人。

那另外一种可能性就是这房子可能销售得不理想。那开发商就委托国外的中介帮忙把这房子拿到海外去卖。

所以各位应该常常看到类似图上的微信公众号文章,上面说外国人名额两百套已认筹完毕,包括外国人名额有多少。对于好的楼盘,其实不太有可能会有这种现象发生。

各位可以试想一下,假设这49%都是卖给外国人,那等到未来房子盖好了,那您要出售获利或者是要转租的时候,这49%都是外国人,所以他们就会变成未来你要卖房子的竞争对手。不管你要租还是要卖,其实您本身的议价空间非常的小,因为看起来就会变成是一个买方市场。

如果今天选择的是泰国本地的刚需房,事实上好的房子其实就是泰国人自己在买。那当他买了80%、90%的时候,其实外国人占的份额是非常低的。所以在我们的认知里面,这个楼盘外国人的比例如果可以控制在20%以下,我们认为是一个比较健康的楼盘。

2第二个陷阱,买的位置真的是市中心吗?中介说这区块是富人区?

中介跟你说这个位置是曼谷的市中心或者是说这个区块是曼谷的富人区。是不是市中心,用刚刚在那个投资黄金法则里面提到的地图,我们就可以看一下它到底是不是中心或者是它邻近的车站到底是不是在我们所谓的CBD的车站里面。

另外,常常有人说这个楼盘是在曼谷的富人区,比如说像这个案例是说这个楼盘位在Ekkamai,然后是在富人区。但是的确是案子在Ekkamai,但是Ekkamai是一个比较大的行政区,不是所有在这个行政区里面都是富人区。我们可以看到如果用谷歌地图来看,它其实离车站有2.4公里,那其实离所谓的富人区还是有非常断墙的距离,所以有些中介会把这些富人区给扩大解读,这个也是非常常见的陷阱。

所以再次提醒各位,现在百度地图在泰国的地图咨询相当完整,所以当取得楼盘资讯的时候,善用这些软件去查询这个位置到底离轨道交通有多远的距离,那是不是在600公尺以内或步行可不可以在七分钟以内到达。

3第三个陷阱,保证包租6%,三年后原价买回?

有些楼盘会标榜说保证包租三年或者五年,然后几年后原价买回甚至是买回的时候是比原本当初买的价格还要再高。其实这样子看起来,投资这个房产是完全没有风险的。但是据我们行业内了解,其实这些中介其实就是把他这三年要付给您的这些租金,加在房价里面卖给你,然后再分三年慢慢地还你。所以事实上所谓的包租其实羊毛出在羊身上。

至于说多年后按原价或是更高价格买回,这种合约据我了解在泰国其实并没有那么高的约束性,所以我认为这一点也是存在于相当大的风险。

4第四个陷阱,可以购买土地或独栋别墅?中介说没有风险?

另外我们来谈一下在泰国到底能不能购买土地或者是独栋别墅?事实上,根据泰国公寓法律的规定,外国人是不得持有土地的。那为什么同业还是标榜说他们是在没有风险的情况下可以拥有土地或者是可以买独栋别墅呢?那其实他们透过的方法有几种。

常见的手法就是利用泰国的人头,但是这个泰国人的人头其实您本人不认识,我认为这个风险很高。

那第二种方式是用成立公司的名义来购买,但是这间公司可能泰国人股东必须持有的比例要超过51%,所以也一样存在着房子会被泰国人变卖的风险。

第三种常见的就是这个房子有可能不是永久产权,他透过一个契约的方式70年或者是80年的方式长租给下一个要买房子的人。

所以这三种是我们比较常见的购买土地的方式,但是我们认为这样的风险还是非常的高。

5第五个陷阱,为何有的中介免中介费?

第五点我想谈一下有关于中介费的问题,其实常常有群友在问,听说有部分的中介他们不收中介费。那各位可以试想一下这些中介他不可能不赚钱,义务地服务。

所以可想而知,他可能是从卖方或者是从开发商那边获得他应有的利润。但是各位可以试想一下,因为你从来没有付过他中介费,所以未来要是房产有些纠纷有些问题的时候,其实中介比较可能靠着开发商那边而不是站在你的立场帮你发言,因为毕竟他拿了佣金。

我最近有遇到一个客人,他遇到的问题是他之前透过别的中介在泰国买房子,后来发生一些纠纷。那中介的说法是当初你买房子的时候,我没有跟你收任何中介费,所以今天发生问题的时候我没有义务要帮你处理这些问题。

所以当您听到说有些中介可以不收中介费的时候,其实不需要开心得太早,因为事实上他其实也从中获得利润,从开发商那边。那卖给你的价钱可能就不是开发商原本的底价在卖了。

更严重的是未来如果有任何纠纷,您的房产其实没有办法获得保障,那在泰国当地,他也没有义务要帮你解决任何的问题。

当然也不是说收了中介费的就是比较好的中介,各位可以评估一下,多方比较,然后多获取资讯。我认为在健康良好的中介环境底下还是可以买到非常好的房子。

其实在海外投资毕竟语言不通,然后环境文化也不是那么熟悉。所以遇到的一些陷阱跟坑其实都不在少数,要怎么去避免就是我们要研究的课题。所以希望各位可以通过讨论,然后来研究一下怎么去避开这些问题,那因为时间有限,我就提了这五点是比较常见的一些问题,那接着我们讨论下一个议题。

很多群友会问说我该是投资曼谷还是其他旅游城市?

首先我们先讲一下曼谷,曼谷是泰国唯一的一线城市。泰国有1/5的人口在曼谷,但是曼谷却占了全国GDP的一半。也是人口净流入最高的地方,一半以上的工作机会也在这边,对于房产的增值与出租相对来的稳定。

再来我们谈一下旅游城市,比如说清迈、芭提雅、华新、普吉岛之类的旅游城市,我们把这类房产归类为旅游或者是休闲地产。虽然价格比曼谷是来的便宜,但是未来如果要日租或者是当旅游房的话,其实也不是完全不能投资,而是这一类的投资是比较适合您规划未来要退休自住或者只是拿来当成每年度假的小屋。

至于后续如果要入住的管理问题也是需要考量的,如果来这边退休居住的话,那未来小孩就学或者是在这些旅游城市的医疗水平不如曼谷来的好,也是投资这些旅游城市必须要考量的问题。

所以不管投资曼谷或是其他旅游城市,其实没有对错,而是这样的投资是不是符合您投资的目的跟需求。

6总结:房产价格VS房产价值

最后,我用这个标题来做一个总结,就是买房子的时候到底我们考量的是房产的价格还是房产的价值。如果说房地产是一门投资,那考量的时候应该是要考虑卖的时候可以赚多少钱,而不是买的时候可以便宜多少钱。

比如说黄金,黄金当年在涨很多的时候,大家买黄金买的是黄金的价值,而不是买黄金的价格,否则黄金那么贵,还是大家一窝蜂的去买。

有群友问我说为什么曼谷的房价比我想象中的贵。那我觉得可能是因为很多人预期说曼谷处在东南亚还是开发商国家,他应该是要比较低的。的确以相对同样位置的房子跟中国的一线城市比起来,它还是比较低的,只是没有各位想象中那么的白菜价格。

也有另外一些群友问我说有些楼盘总价才50万人民币,好便宜。那这时候就要小心喽,我们要回过头来看一下这种房子是不是有符合三个选房黄金法则。

所以当我们发现这个房子的价格比较低的时候,我们来检视一下是不是有完全符合我们建议的三个法则里面。

另外一个角度就是假设各位的投资预算没有那么多的时候,那是不是先从我们三个黄金法则里面挑选两个来作为挑选房产的原则。

希望各位群友都可以在自己的预算里面买到自己喜欢的房子,然后再投资泰国的过程中获利。

当然,更重要的是我们今天提点的这几个陷阱,各位可以尽量去避免,然后各位群友多多在群里面讨论,然后我们一起来就是创造更好的投资环境。那今天的讲座分享到这边告一段落,谢谢各位!

作者丨Nathan

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