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投资哪国房产最赚钱?世界城市租金回报率深度解析

2017-08-24 13:26:51

近期楼市冰冻,不少城市房价出现轻微回调。同时,国家出台文件,要求城市大力发展房屋租赁市场,于是大家开始关注租金回报了。

其实,租金回报率一直是房产投资关注的重点。放眼世界各大城市,哪些地方租金回报率较高,哪些城市能成为下一个投资风口呢?

我们整理了一些数据与趋势化的分析,希望给各位投资的选择提供一些参考。

如果要计算实际租金回报率,应该是(1年租金-房屋保养费)/房屋价格,在这里,我们是直接用1年租金/房屋价格,所以得出的数据会略高,特此说明。

从数据来看,美国的达拉斯、洛杉矶、纽约,日本的大阪、东京都有不错的表现,租金回报率达到5%以上。

此外,不出意料,香港和北上广深等5个中国城市的租金回报率最低,显示出过去几年房价飞涨和租金疲软之间的矛盾。

一般来说,5%以上的租金回报属于适合投资的楼市;而过低(在此设定为3.5%),则说明房价泡沫成分较大,人均收入尚未赶上房价增长的速度。

美国

美国正在遭受民粹主义的冲击,社会面临撕裂,政治与经济各方面都充满了不确定性。虽然如此,这里依旧是地球第一大国,传统的投资热点区域。

1、达拉斯——排名第一,5星推荐

达拉斯的租房回报率为7.35%,属于推荐投资的海外房地产市场,平均房价在233000美元。

在某知名房地产网站上,达拉斯的房产市场健康指数是9.7,被称为接近满分10分的“非常健康”的房产市场,仅有0.1%的负面资产反馈。

这其中部分原因是达拉斯去年提供了3.9%的工作岗位增长以及过去三年以来6.2%人口增长,都是房地产发展的长期利好因素。

2、洛杉矶——排名第三,4星推荐

洛杉矶近期租金回报率为5.8%。这座超过纽约,成为美国地产最热销的城市被追捧并不是空穴来风。

洛杉矶租赁市场表现良好,租金年涨幅达20%以上。另外,洛杉矶作为国际上有名的旅游城市,投资民宿搭建Airbnb共享经济也成了一个趋势,被在线竞价租房平台Rentberry称为最有潜力投资地区。

3、纽约——4星推荐

纽约的整体表现不错,租金回报率基本上在4%以上。近期的租金回报率为5.08%。

总体来看,曼哈顿的房产整体表现良好,目前纽约曼哈顿的豪宅价格有轻微回调,租金不变的情况下,租金收益率会有些许上升。

加拿大

加拿大是中国人最喜欢的移民国家之一,因为中国人的纷纷涌入,挥舞钞票大肆购买土地房屋,以至于政府颁布了15%的海外买家税,温哥华府更是推出了空屋税。

虽然如此,加拿大依旧是国人喜欢的房产投资热点区域,这个并没有变。

1.蒙特利尔——5星推荐

蒙特利尔的租金回报率约为5.09%,是几个加拿大城市里回报率最高的,市场潜力较大,也被Global Property Guide看好,认为市场潜力比多伦多和温哥华更大。

研究发现,过去几年里,这里就算是120平米的大公寓,也可以获得5%的租金回报率。如果是60平米的小公寓,这个数值可能到7%。2016年底,蒙特利尔还被美国财富杂志评为最高租金回报率的城市之一。

目前多伦多、温哥华房价高企,而蒙特利尔只有31.8万加元。作为加拿大第二大城市,目前有迹象显示这里正吸引更多买家的目光。

2、多伦多——4星推荐

据最新报告,多伦多虽然楼市有转向迹象,但租房市场依然火爆。多伦多房产局数据显示,今年第二季度1居室租金为1910加元,同比上涨17%,单身公寓为1588加元,同比涨15%。

从Statista的分析报告来看,多伦多市中心的回报率比温哥华市中心回报率高出将近1%。由于今年4月的房产冷却政策,使得多伦多目前房价为79.4万加元,连续两个月出现回调。不错的租金水平,也让租金回报率得到保证。

3、温哥华——4星推荐

温哥华最新租金回报率为3.92%,略有下降。从过去几年来看,温哥华的租金回报率持续在4%~6%之间。

去年15%“排外税”后,经历过半年房价回调的温哥华,今年初再次开启房价上涨模式,涨幅回补使得租金回报率有轻微下跌。

但即便如此,基准房价高达99.87万加元的温哥华,能做到接近4%的回报率,依然着实不易。

澳大利亚

1、墨尔本——4星推荐

墨尔本的租金回报率约在4.5%。墨尔本和悉尼并称为澳大利亚近年来租金回报率最低的两大城市,但还是保持在比较好的水平。

墨尔本的表现稍微好于悉尼,独栋别墅的投资回报率与悉尼相近,为2.9%,但公寓的投资回报率达到了4%以上。在澳大利亚利率低、按揭易于偿还的情况下,新移民和本地购房者的热情依然不减。

要知道,墨尔本在30年后会成为澳洲第一大城市,长期人口净增是一大利好。

2、悉尼——4星推荐

悉尼的租金回报率为4.22%。这是在继2011~2013的上涨以后的开始下滑到了近几年的低点。但仍属于健康稳健的状态。从回报率情况来看,公寓比独栋房屋的回报率更高。

但是值得注意的是,另一个澳洲房产跟踪机构Corelogic今年4月发布的报告中显示,租金回报率低于4%,其中独栋房屋回报率为2.7%,公寓的回报率则有3.7%。

不过最近的报道显示,悉尼的租金正在走高,所以可以期待租金回报率的增长。

新西兰

1、惠灵顿——4星推荐

惠灵顿的最新租金回报率为4.75%,处于较理想区间。即便如此,惠灵顿的回报率也经历了下降,与其房价近两年大幅上涨、租金只有微调有关。过去一年,惠灵顿房价上涨20%,成为新西兰乃至全球涨幅最快的城市之一。

2、奥克兰——3星

奥克兰的租金回报率为3.5%。最近5年,奥克兰的房价上升趋势强劲,上涨了42.9%。但另一方面,房租却只上升了20%,导致了回报率的下降。

不过,如果投资奥克兰的公寓,将很可能获得4%以上的回报率。总体而言,当地也是户型越小,租金收益率越高。

欧洲

1、伦敦——4星推荐

大伦敦地区的平均租金回报率约为3.76%。根据英国房地产网站Zoopla的数据统计,近三个月来以来,伦敦房价平均上涨0.67%,整体涨幅不高。但伦敦的租金却下跌了0.8%。

尽管如此,伦敦的租金回报率依然能达到3-4%的水平,作为世界一点城市来说,着实不易。虽然目前伦敦的房价较高,但由于租金同样较高,因此能保证不错的租金回报率水平。

以下是各房型的租金回报率,供大家参考。

近期,英国有一种产品异军突起,成为投资者的偏爱——学生公寓。相比于伦敦地区的平均回报率,学生公寓高出了1%左右,有较好的增长势头。加上英镑贬值,伦敦仍是不错的投资地。

2、柏林——5星推荐

德国的租金回报率约为3.72%。德国房市在欧洲是比较强劲的,房价和房租稳步上升。柏林拥有富有活力的劳动力市场,以及相较于其他欧洲首都城市略低的价格,也使其拥有不小的升值空间。

日本

1、大阪——5星推荐

相较于东京,大阪的公寓回报率更高,为5.91%(下图绿线)。

根据东经鉴定公司数据,大阪2017年6月的租金是158.8人民币/平米,比5月下降了0.5%,但比去年同期提高了0.5%。而其平均公寓尺寸为59.62平方米,比东京更大。

2、东京——5星推荐

东京首都圈的租金回报率为5.76%,在国际大都市中,回报率很高。不过中心5区的回报率相对会略低,为4.79%。在东京,越小的房子租金回报率越大,但越小的房子也需要更多的维护,所以中和了其优势。

东京房市形势还保持一定增长,过去一年二手房价上升了3.1%,新建单元房的价格相较去年下降1.5%,而独栋别墅则有1.4%的增长。东京单元房的租金平均在3050人民币/月。

其他

1、新加坡——2星不推荐

新加坡租房回报率约为3.2%,相较去年有所上升,得益于新加坡政府今年3月放松了之前对房市的管制。

2、香港——2星不推荐

香港的租金回报率为2.24%,在国际大城市中几乎垫底。连续多个季度房价飞涨,内地买家大量进入香港楼市、内地房企大批在香港拿地,都是造成香港楼市疯涨的原因。

房价过高且上涨过快,也造成了香港房屋的租金回报率下降。

3、中国内地四大一线城市——2星不推荐

内地四大城市的租金回报率一直是个谜。我们根据城中国房价行情平台发布的租金和房价数据,计算得出中国四大一线城市的租金回报率。

回报率最高的是广州★★★,得益于其房价相对较便宜,但租金回报率也只有1.74%,也就是说需要57.5年的租金,才能收回购房成本。

而北上深★★则都在1.5%左右,按照这个租金回报率,北上深几乎都要66年以上的租金才能收回购买成本。

相比海外热点的置业城市,国内四大一线城市租金回报率出奇的低。

如果买房后希望通过租金来获得回报,显然不是好的选择,需要40-60年的租金收入才能收回购房成本。假如一个人25岁买了一套房,在不考虑通胀的情况下,最快要到65岁回本。人生又有几个40年或60年呢?

在国内房产价格增值放缓的形势下,投资者若想追求稳定且长远的回报,还是要将眼光放到像达拉斯那样的高租金回报率的城市中去。

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