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  • 人民币汇率今年以来涨1.2% 全年将呈微笑曲线走势 2018-01-17

    <p> 人民币汇率今年以来累计上涨1.2% 专家称全年将呈“微笑曲线”走势 </p> <p> 人民币汇率今年以来累计上涨1.2% </p> <p> 专家称全年将呈“微笑曲线”走势在人民币春季上涨攻势升破6.4后,人民币汇率会处于基本稳定态势,二季度、三季度有调整压力,四季度升值预期会再起 </p> <p> 专家称全年将呈“微笑曲线”走势 </p> <p> 在人民币春季上涨攻势升破6.4后,人民币汇率会处于基本稳定态势,二季度、三季度有调整压力,四季度升值预期会再起 </p> <p> 《证券日报》记者从外汇交易中心获悉,1月16日,人民币对美元汇率中间价报6.4372,为2015年12月14日以来的新高,较年初上涨1.2%。对此,中国银行国际金融研究所外汇研究员王有鑫昨日对《证券日报》记者表示,这说明人民币汇率仍有升值潜力。 </p> <p> 苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙昨日对《证券日报》记者表示,近期,人民币对美元汇率强势升值主要的原因仍然是美元指数持续不断的回落。加上最近一段时间央行调整了逆周期因子在人民币汇率中间价中的作用,因此人民币对美元汇率受到美元指数波动的影响更大。 </p> <p> 不过,中国人民大学教授、财政金融学院副院长赵锡军昨日对《证券日报》记者表示,虽然短期内人民币汇率仍有上升空间,但空间有限。 </p> <p> 王有鑫认为,2018年人民币汇率小幅升值概率较大,但全年不同时点会有所差异,在人民币春季上涨攻势升破6.4后,人民币汇率会处于基本稳定态势,二季度、三季度有调整压力,四季度升值预期会再起。全年将呈微笑曲线走势,两头高中间低。主要是考虑到欧元区可能会在四季度加息。 </p> <p> 黄志龙也认为,“今年美元指数可能会延续当前较为疲软的态势,特别是欧元区经济持续强劲,将对美元指数形成一定的打压态势,相应地,人民币对美元汇率也将稳中趋强。当然,也不排除美元指数有阶段性小幅回升的需要,但仍无法改变美元震荡走弱的态势。” </p> <p> 另外,赵锡军认为,人民币国际化与人民币汇率应切割开来谈,人民币国际化要在更长远的考虑下稳步推进,而不受汇率波动的影响,当前汇率波动是市场供求的结果,与人民币国际化没有直接的联系。人民币国际化更多的从战略的角度来讲,是分散经济增长的风险,也是我国为“一带一路”和国际化战略服务的过程。从小的层面来讲,是投资者和交易商选择的结果。我国作为管理部门和市场服务的供应商,应做好管理工作和提供好服务,无论汇率是上升还是下降,相关的管理工作和服务工作都不能放松。 </p>

  • 政府不再垄断住房供地 城市租赁市场或大受影响 2018-01-16

    <p> 今日,国土资源部部长姜大明表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。在业内专家看来,以上制度的推行,对城市租赁市场影响最大,对于商品房住宅市场来说,能起到缓解供需的作用。 </p> <p> 中原地产首席分析师张大伟分析称,政府不再垄断住房供地,需要注意的是住房与商品房是有区别的。目前看,政策更多的提及的是租赁住房试点,集体土地用作租赁用地是试点方向。国土部鼓励集体用地建设租赁房,有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性,13个城市基本都属于一二线城市,这些城市国有土地相对紧张,而部分区域存在的城中村等集体土地,如果部分进入租赁市场有利于房源供应,也有利于城中村改造。 </p> <p> 经济工作会议等提及的推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,多主体供应房源,必然需要多主体供应土地。张大伟表示,预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。 </p> <p> 张大伟进一步解释称,权属不变,符合规划,这是土地出让的前提,所以预计对现在土地市场的影响更多体现在租赁土地的供应上。政府不再垄断住房土地供应,对集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响最大,对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。 </p> <p> 易居研究院智库中心研究总监严跃进对网易财经表示,一般来说,从土地市场的用地来源看,主要包括国有用地和集体用地,所以国土部此次表述,或是说在住宅市场的用地方面,会逐渐放开集体建设用地。但是必须注意一点是,当前在居住用地的放开方面,其实只有租赁市场才有机会,其他领域其实不太可能一次性放开。而且真正对此类集体建设用地适度放宽政策的,也主要是一些大城市中的城中村和城边村。 </p> <p> “从政府供地的表述来说,其实是要让更多的非国有用地等进入市场,当前改革的焦点是租赁市场,所以也说明对于租赁市场的用地可能正在探索新渠道,进而形成更多的租赁用地,这有助于一些大城市尤其是近郊区市场供地节奏的加快,利好租赁市场的培育和发展。”严跃进认为。 </p> <p> 严跃进分析称,从此类表述来看,类似用地也可能是从其他非地产开发的企业手中获取,尤其是一些国有企业的用地。很多国有企业用地的工业用地当前需要积极转性,过去很少会提及做住宅用地,但也不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下,会对此类存量用地积极盘活,所以实际上都有助于土地用地制度的灵活,同时为“商品房、保障房、共有产权房、租赁住房”四元产品线提供更有保障的用地内容。 </p>

  • A股"区块链概念股"两年扩容3倍 专家:多数仍在试验 2018-01-15

    <p> 近日,真格基金创始人徐小平关于看好区块链的言论在业界广为流传,这种氛围传导至A股市场后再次点燃市场情绪。1月10日起,区块链板块下的上市公司纷纷涨停,截至11日收盘,金证股份、易见股份涨停,12日,安妮股份、新晨科技涨停。 </p> <p> 2016年,区块链首次在A股市场成为焦点,该概念在A股落地后一度领涨沪深两市。据记者不完全统计发现,2年来,被纳入“区块链板块”的上市公司名单不断变化,从“首批”12只“区块链概念股”发展到截至目前的40只左右。在不少新面孔入场的同时,也有之前一度因区块链概念受到热捧的个股“淡出”。 </p> <p> 记者注意到,从现有“区块链概念股”公开发布的过往公告来看,它们中的多数“区块链”相关公告都发布于这一概念的市场“旺季”,避开了2017年的政策“寒冬”。 </p> <p> “区块链概念股”数量近2年翻3倍 </p> <p> 区块链在国内资本界引发关注的记录可以追溯至2015年。2015年下半年,首届全球区块链峰会“区块链-新经济蓝图”在上海举办,几乎同一时间,微软、IBM与亚马逊等全球高新技术企业相继建立区块链技术平台。2015年也被称为“区块链元年”。 </p> <p> 步入2016年,区块链概念不断升温,不少A股上市公司纷纷表态涉足这一业务。2016年4月,一份《A股第一批涉足区块链名单》在业界流传。名单里被认为涉足“区块链”的上市公司包括广电运通、高伟达、飞天诚信等12家。 </p> <p> 2016年4月,有券商研报称海立美达(现更名为海联金汇)“通过并购联动优势成为国内领先的移动信息服务、第三方支付提供商,进入A股移动支付一线梯队”,被机构研报认为该公司“有望成为国内最早布局区块链的金融服务公司之一”。 </p> <p> 当时,广博股份则在投资者平台上表示,拟重组标的与两家区块链技术公司“有合作空间”。 </p> <p> 随着时间的推移,涉足区块链的上市公司名单也出现了变化。截至2018年1月13日,东方财富网上区块链板块下的上市公司共37家,而同花顺i问财和WIND数据中显示的“区块链概念股”则涵盖了40家。从这一数据来看,与2016年4月相比,不到两年时间,A股被认为拥有区块链概念的上市公司总数翻了3倍。 </p> <p> 在区块链概念股不断扩容的同时,也有公司“淡出”这一板块。2016年时“首批区块链概念股”中的广博股份,目前已经不在相关平台的“区块链”板块中。 </p> <p> 超1/3公司“区块链”消息集中在近期 </p> <p> “由于目前区块链概念火热,大部分公司使用区块链概念,只起到宣传和炒作作用。故意以此概念拉高公司市值,甚至是拉高股价,做大市值,故意做庄再减持股票套现”,中国人民大学国际货币所研究员李虹含告诉新京报记者。 </p> <p> 他指出,区块链是未来虚拟经济领域的一个重要发展方向,区块链技术作为新的技术具有颠覆传统、拓展创新的功能,在此背景下,多数公司以此作为噱头希望博得资本市场的青睐。 </p> <p> 在李虹含看来,区分上市公司是否属于“炒概念”,主要依靠是否有项目落地和实际应用、虚拟货币是否与实际应用相联系、制度设计上是否仅有利于股价而不是全力为社会福利改善等三点。 </p> <p> 据新京报记者不完全统计,包括神州泰岳、中青宝、恒银金融、暴风集团、东港股份、普邦股份、第一创业、壹桥股份、江南嘉捷、游久游戏、奥拓电子、东华股份、卫士通、利欧股份等14家公司关于“区块链”的公告集中发布于近2个月内,占比超1/3。 </p> <p> 从市场大环境来看,2017年底至今,区块链概念在资本市场重现热潮。 </p> <p> 去年9月,ICO强监管政策“突袭”市场,受ICO“政策危机”影响,上市公司对于区块链概念的态度似乎变得低调。记者统计相关公告发现,从去年9月后至12月前,上述40家左右的“区块链概念股”中,鲜有公司发布关于区块链的进展公告,或传出有关区块链的市场消息。 </p> <p> 去年年底至今年年初,比特币受国际市场火爆的影响带动国内比特币、区块链概念再现热潮。多家公司的相关公告中纷纷重现关于区块链的消息。 </p> <p> 1月11日,中青宝公布消息称,公司组织团队以区块链技术为基础,“营造良好的游戏环境”。 </p> <p> 奥拓电子2017年12月底在微信公众号上表示,控股子公司上海翰明已正式获得国家版权局《基于区块链技术的电子对账系统软件V1.0》著作权证书。2018年1月10日,奥拓电子在互动平台表示,旗下控股子公司上海翰明计算机科技有限公司,积极探索区块链的应用。 </p> <p> 1月11日午间,卫士通在互动平台表示,公司在区块链领域有专门人员进行技术研究。当日午后,卫士通股价大涨近5%。而卫士通上一次关于区块链的表态则可以追溯到2016年4月,当时公司在互动平台表示,公司已经在区块链技术领域有技术储备。而卫士通的两次表态时段也恰逢区块链概念最热的时段。 </p> <p> 在大多数A股上市公司与区块链的“交集”集中于2年内的同时,有一家公司称,已经研究区块链三年之久。 </p> <p> 1月11日,爱康科技在投资者关系互动平台上回复投资者询问称,三年前,爱康科技已大力开展能源区块链研究,多处布局围绕基于区块链理论和技术的供应链金融生态体系建设及周边应用研发。“2017年区块链团队已实现营收并盈利”,爱康科技相关负责人在互动平台上表示,2017年,该上海分公司已注册成立,团队已从各个部门整合到位,领导核心人物已全部到岗。 </p> <p> 当日,爱康科技股价收盘报2.73元,涨10.08%。一位区块链分析人士告诉新京报记者,根据其多年对区块链的研究,爱康科技三年来鲜少公布区块链实际研发进展,该人士认为公司此次表态不排除“蹭热点”的嫌疑。 </p> <p> 12家公司澄清“区块链” 多家“澄而不清” </p> <p> 尽管40家上市公司对区块链的研究情况不尽相同,但随着区块链热度不断攀升,最近一周,就此进行表态的上市公司数量也与日俱增,其中,“澄清”成为了涉足区块链上市公司的公告关键词。 </p> <p> 据不完全统计,截至12日,在区块链板块下的40家上市公司中,壹桥股份、新晨科技、四方精创、远光软件、飞天诚信、高伟达、科蓝软件、金证股份、恒银金融、先进数通、暴风集团和信雅达等12家公司对目前开展的“区块链”业务发布了澄清公告。 </p> <p> 记者注意到,这些澄清公告大多并未完全否认与区块链概念的关系,多家公司的公告内容旨在表达区块链业务“不是公司主营业务”或“存在较大风险”。 </p> <p> 科蓝软件11日晚发布公告称,全球区块链技术还处于探索阶段,并未形成市场化及商业化模式,同时强调,“迄今仍处于研发阶段,尚未产生任何业务收入,对公司未来影响尚存在不确定性。” </p> <p> 飞天诚信11日晚也发布公告称,公司推出的产品是虚拟货币硬件钱包产品,该产品仅是区块链虚拟货币的安全存储设备,属于区块链产业链中的终端辅助产品,“该产品虽已上市,但尚未形成销售收入”,同时未来市场具有很大的不确定性、市场占比无法预测。 </p> <p> 与此同时,也有不少公司向区块链概念积极靠拢。除中青宝、卫士通等公司外,游久游戏在自家旗下游戏网站“游久网”上线“区块链”频道,表示将通过媒体进入区块链领域,引发市场炒作股价涨停。 </p> <p> 12日,在上交所问询下,游久游戏回复承认“主营业务与区块链业务无关。” </p> <p> 能源区块链实验室首席战略官曹寅分析称,如果上市公司因为莫须有的信息影响股价,将会收到问询函,现在上市公司纷纷发布澄清声明,一方面是避免收到问询函,另一方面也是希望得到市场更多的关注,希望股价上扬。 </p> <p> 中国信通院标准所副所长何宝宏表示,目前区块链技术被市场看好,但相关技术并不成熟,“现在市场上几乎所有涉足区块链的上市公司都处于试验阶段”。 </p>

  • 房企去年业绩大涨秘密:土储发力 三四线楼市大热 2018-01-12

    <p> 房企撞上“销售大年”的秘密 </p> <p> 32家上市房企发布业绩,平均业绩增幅超55%;主因有三四线城市去库存大热、房企跟投机制等 </p> <p> 抛开沸沸扬扬、真真假假的机构榜单,房企新一轮业绩公告已经密集发布,2017年业绩大涨已是不争事实。据新京报记者统计,截至1月10日,至少有32家上市房企发布了业绩公告,合计销售额约3.88万亿元,平均同比增幅超55%。业绩增长背后是多重因素合力而致,包括三四线城市去库存下的楼市大热、房企前两年密集补仓引发的马太效应,以及更猛烈的员工激励机制等,造成了调控大年和销售大年同时出现。 </p> <p> 现象 </p> <p> 龙头房企门槛从3000亿提到5000亿 </p> <p> 在已披露2017年销售业绩的32家上市房企中,除瑞安房地产下降7%外,其他均呈不同增长,平均同比增幅为55.31%。其中,增幅最高的为融创中国,高达135%,销售额为3652.6亿元;其次是金地商置和融信中国,增幅为125%、103.88%;“新晋一哥”碧桂园销售额为5508亿元,同比增幅为78.4%。 </p> <p> 尤其是去年12月份各大房企纷纷冲刺全年业绩,诸如融创12月同比增长152%,华润置地增长203%,金地166.5%,更有花样年、国瑞置地,同比增幅高达537%、1170.78%。 </p> <p> 业绩大幅上涨直接带来的是房企排名门槛迅速攀升。记者根据克尔瑞发布的历年榜单对比发现,龙头房企门槛从2016年的3000亿提升至5000亿元,Top10门槛从2015年的725亿、2016年的1100亿元提升至1500亿元。 </p> <p> 业界人士指出,当下,房地产行业强者恒强、弱者愈弱的马太效应更加明显,规模型房企具有较强的资源吸附力,优势资源将不断倾斜,中小房企只有率先在规模上突围,才能取得话语权,才能不被快速淘汰,这也是一批中小房企提出千亿甚至更高销售目标的原因之一。 </p> <p> 原因 </p> <p> 土储发力,三四线大热 </p> <p> 2017年号称史上楼市调控最严的一年,全国范围内共有100多个城市出台250余次调控政策。在这样的背景下,中国房企销售仍走出了一条涨势线路图,究其原因包括三四线城市去库存下的楼市大热、房企前两年密集补仓引发的马太效应凸显以及更猛烈更极致的员工激励机制等等。 </p> <p> 在土地补仓上,龙头房企始终走在前列,以2016年为例,碧桂园、恒大、万科、融创中国排在新增土储的前四位,在2017年业绩呈现上,四强也被这四家房企包揽。尤其是融创中国,通过大笔收购企业股权或项目,获得大量的土地储备,2017年融创中国销售额翻番。 </p> <p> 土地规模效应开始显现,在新城控股副总裁欧阳捷看来,越是调控,中小房企越难生存,金融资源和供应商资源会向大房企倾斜,政府也更欢迎大房企,因为大房企拓展能力更强、资金来源更广、资金成本更低、运营效率和品质更高,行业集中度就越高。 </p> <p> 各种激励机制发挥作用 </p> <p> 另一个重要的原因是在营销层面采取各种各样的激励机制,例如利润分红、股权激励、跟投机制,尤以跟投机制发挥最极致、应用最广泛。以碧桂园为样本,截至2017年6月30日,共有973个项目参与其中,基本覆盖全部项目。截至2017年6月30日,万科的跟投项目达到229个。 </p> <p> 市场普遍认为,碧桂园的快速增长除踏准市场节奏外,最重要的原因就是跟投制度的建设,对于公司业绩高速发展起到至关重要的作用。公开资料显示,跟投机制实施以来,碧桂园项目平均开盘时间由过去的9-11个月缩短为6.9个月,现金流回正周期由原来的10-12个月缩短至9.1个月。在碧桂园等带动下,近日,中海地产、蓝光发展、荣盛发展、荣安房地产等一批房企也加入到跟投大潮中来。 </p> <p> 不过,在分析人士看来,跟投机制的密集出台,另一个层面反映了房企对于规模的渴求以及危机感。 </p> <p> 趋势 </p> <p> 大房企向好 中小房企生存艰难 </p> <p> 2017年的高增长还能持续吗?面临着强者恒强的逻辑以及市场集中度越来越高,大、中小房企的态度又将如何?不少业内人士表现出谨慎乐观的态度,认为分类调控、因城施策作为主基调不会改变,大房企龙头优势愈发凸显,强者恒强,而中小房企则会面临融资、偿债等多重困境。 </p> <p> 欧阳捷认为,目前房地产行业集中度仍处于竞争性阶段,行业前8强的市场份额低于40%,其市场份额超过70%,这不是没有可能。大房企拥有规模优势和资源整合优势,增长空间还很大。 </p> <p> 近日兰州、南京、郑州出台定向调控政策,这种直接或间接刺激购房需求的行为被市场解读为有“松绑”迹象,进而引起地产股集体飙涨。不过,业内人士一致认为,这种差别化的调控调整不能理解为政策松绑,相反是为了更有针对性地调整。 </p> <p> 即便如此,中小房企的生存困境仍显艰难。2018年,房企将迎来集中偿债高峰,而中小企业的融资环境并未有明显改善。 </p> <p> 宁夏中房集团董事长兼总裁方陆也表示,2018年对中小区域房企而言将是极具挑战、极为困难的一年。 </p>

  • 一线城市住房供应体系巨变:深圳供应创十年新低 2018-01-10

    <p> 在限价调控下,有多个新房住宅项目选择推后上市,或者由售转租。在持续的短、长期调控机制下,深圳的住房供应体系正在发生巨大变化。新房住宅供应骤减之际,公寓、商办供应却在大幅增加。与此同时,保障性住房和人才住房受到政策鼓励,长租公寓也在快速拓展。 </p> <p> 过去十多年中国住房供应的最大主角:新建商品住宅,正在一线城市快速地减少。 </p> <p> 多位开发商人士告诉21世纪经济报道,过去一年,一线城市新建商品住宅供应急剧减少,在整体新房供应中占比持续降低。尤其是深圳,2017年新房住宅供应33707套,成交25820套,均创下10年来的最低水平。 </p> <p> 深圳新房住宅的存在感在过去一年里被公寓、商办、保障房、租赁房替代,全年仅有几个豪宅项目给市场留下了印象。 </p> <p> 事实上,自2015年以来,深圳已连续三年新建住宅供应下降。2017年,这个减少的数字大概在1万套左右。 </p> <p> “消失”的新房住宅去哪了?21世纪经济报道记者调查发现,在限价调控下,有多个新房住宅项目选择推后上市,或者由售转租。此外,由于几乎不出让售卖型宅地,新建商品房住宅供应后续还将减少。 </p> <p> 在持续的短、长期调控机制下,深圳的住房供应体系正在发生巨大变化。新房住宅供应骤减之际,公寓、商办供应却在大幅增加。与此同时,保障性住房和人才住房受到政策鼓励,长租公寓也在快速拓展。 </p> <p> 租购并举、住有所居是大势所趋。按照深圳市有关部门的设想,未来住房供应体系就是要朝着多元化、多渠道方向发展;保障房、人才房、租赁房供应超过新建商品房,也是大概率事件。 </p> <p> 新房住宅供应减少 </p> <p> 2017年对于一线城市深圳而言,已经是个“小年”。 </p> <p> 去年,深圳新房住宅供应面积及成交面积、供应套数及成交套数均创下10年来的最低。 </p> <p> 根据深圳中原统计,2017年全市一手住宅供应326.6万平方米,环比下降31.1%,批售33707套,环比下降30.4%。另据深圳规土委的数据显示,去年深圳共售出25820套一手住宅,同比减少36.2%。 </p> <p> 数据显示,相比2015年、2016年分别为6.3万套和4.4万套的住宅预售套数,2017年深圳全市一手住宅仅批售33707套,环比下降30.4%。 </p> <p> 供应的减少导致住宅成交量同样缩减。从成交看,深圳自2010年以来的新房成交量都在3万套以上,成交高峰年份2015年更是达到66450套,而2017年全市仅成交25820套。 </p> <p> Q房网数据显示,住宅成交在2017年深圳新房成交中仅占56%,这一比例创下近7年最低:在此前最高的2011年,住宅占新房成交的比例曾达91%。 </p> <p> 新房住宅供应减少的根源在于土地供应。 </p> <p> 整个2017年,深圳未供应任何“建成后房屋可供出售”的普通住宅用地——出让的唯一一宗宅地,亦属于“只租不售”性质:位于龙华民治街道,由深圳市人才安居集团拍得,土地面积为20041.92平方米,需70年自持,未来将用于发展租赁市场。 </p> <p> 从全国范围看,数据显示,去年1-11个月,深圳是十个重点城市中惟一一个出现商品住宅用地供应同比下滑的城市。 </p> <p> 这种情况还在延续。在深圳即将于2月1日出让的四宗住宅用地中,有3宗用地用于建设全年期自持租赁住房,而第4宗土地虽然项目建成之后可以销售,但附加了限售5年的条款。 </p> <p> 深圳中原指出,随着深圳陆续推出只租不售的住宅用地,2018年几乎无可售住宅用地供应。 </p> <p> 此外,记者调查发现,深圳推行的“限价”调控对新房供应量有直接影响。这使得不少开发商选择推后上市,或者由售转租。 </p> <p> 据记者不完全统计,目前已有包括龙华金亨利首府2期、龙华金茂府、华润城润府3期和华强城在内的四个项目推迟开盘时间,套数总计超过6668套。 </p> <p> 不过,有开发商人士告诉记者,尽管没拿预售证的项目被大大推迟,但施工和建设一直在进行。这些货量终究要推出,这些新盘可能在2018年加快入市。 </p> <p> 据深圳中原研究中心统计,2018年深圳将有117个新盘入市,主打刚需盘。 </p> <p> 此外,在租购并举的风向下,还有部分住宅项目选择“由售转租”。部分开发商从商业利益考量,期冀通过运营持有物业,赚取租金+物业增值的双重收益。 </p> <p> 目前,已有星河、深业的多个项目拿出可售的住宅来做长租公寓。去年11月,原计划以商品房性质入市的星河容御项目,将2687套住宅整体改作长租公寓;12月,迟迟未开盘的香蜜湖豪宅深业中城住宅项目宣布,将改为420套豪华装修的大户型长租公寓。 </p> <p> 另据深业集团副总裁董方透露,已动工的白石洲旧改项目之一深业世纪山谷,也将推出400多套长租公寓。 </p> <p> 住房供应结构巨变 </p> <p> 2017年,深圳楼市的购房者和投资者都发现,市场中的新增住宅供应太少了。 </p> <p> “住宅新盘的可选余地很小,市面上主要都是不限购不限贷的商住公寓”,一位深圳购房者告诉记者。 </p> <p> 在住宅限购、限价调控下,公寓、商办供应量大幅增加。 </p> <p> 据深圳中原统计,2017年深圳商务公寓的供应面积达134万平方米,较2016年上升11.8%,是深圳楼市有史以来商务公寓供应量最大的一年。而商办方面,2017年全市一手办公楼总成交面积为52.9万平方米,与上年相比大幅上涨约73%。 </p> <p> 深圳中原研究中心指出,在深圳房价高企、限购升级下,商务公寓不仅分流了住宅市场的客流,也补充了深圳市场小户型刚需产品和投资产品的空缺,因此成为了2017年房地产市场的亮点;此外,由于部分投资资金由住宅转移至办公物业,带动了一手办公楼成交回暖。 </p> <p> 在所有的新建商品房之外,保障性住房和人才住房供应大幅增加。一个多主体、多渠道的住房供应体系正在深圳形成。 </p> <p> 据深圳相关部门透露,截至2017年12月22日,深圳累计供应保障性住房45677套,预计全年将超过4.6万套,其中面向人才供应住房32606套,占比超过70%。 </p> <p> 在去年印发的《深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划》中,深圳计划将在“十三五”期间新增供应商品住房65万套。其中,保障性住房和人才住房35万套,新建商品住房30万套。 </p> <p> “保障性住房和人才住房的总规模超过了商品房,是深圳历史上的首次”,深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉指出,未来深圳住房供应的主体将是人才住房和保障性住房,而商品房将不再是住房供应的主体。 </p> <p> 在《深圳市住房建设规划(2016-2020)》中,“十三五”期间,深圳全市住房总需求约180万套,其中,购房需求约70.8万套,租赁住房需求约109.2万套。租赁住房需求大幅超过购房需求。 </p> <p> 深圳市住房保障署租售住房部副部长鲁泽军表示,2018年住房保障部门将继续加大筹集建设和供应的力度,预计保障房供应比2017年还有所增加。 </p>

  • 一线城市新房成交量缩水四成 2018年或迎来市场回暖 2018-01-05

    <p> <p> 2017年是房地产“大年”,新建商品住宅销售面积和销售额创出新高,但是在这背后,一线城市由于调控不断加码而成交量明显下滑,其中新房成交量同比下降了40%。不过,业内普遍预计2018年一线城市将有所回暖。除了市场发生的变化,建立多主体供给、多渠道保障的住房制度以及长效机制的建设等一系列措施,将改变未来楼市的格局,如目前多个城市加快共有产权住房的建设。 </p> <p> 链家研究院认为,随着调控效果的消化和前期累积需求尤其是换房需求的增多,一线城市的二手房市场会小幅回暖,2018年的月均成交量将高于现有水平,向正常水平恢复。该机构同时指出,“这种恢复是自然、自发向‘合理交易量’的正常回归,不会对价格形成明显的压力,房价总体将保持平稳。” </p> <p> “我们这个区域的房源,这段时间的带看量很少,有时候我一整天都带(看)不了一套。”链家地产北京朝阳区褡裢坡门店的业务员小徐1月4日向21世纪经济报道记者表示,他所在的区域二手房交易明显降温。他本人已经一个多月没有“开单”。 </p> <p> 就在房地产市场迎来又一个“大年”时,处于调控中心的一线城市,2017年的成交量却大幅下滑。 </p> <p> 综合官方和民间机构的数据,去年北上广深四个一线城市的新房成交量总体下滑四成左右,二手房成交规模则几乎减半。其中,降幅较大的北京,新房和二手房成交量双双“腰斩”。 </p> <p> 考虑到全国楼市2017年“丰收”,这种变化显得不寻常。根据国家统计局的数据,2017年前11月,全国商品房销售面积同比增长7.9%。虽然年末市场有所降温,但全年超过2016年的水平并创历史新高,已是大概率事件。 </p> <p> 这再度体现出房地产市场的区域差异特征。由于调控政策出台的时序和力度不同,2017年房地产市场的重心已转移至三四线城市和中西部区域。作为调控政策的“发起点和高地”,一线城市却趋于冷淡,供应和需求都较为低迷。 </p> <p> 大部分分析人士认为,这种情况并不会持续太久。市场容量大、需求有待释放的一线城市,可能在今年的“小年”中有所反弹。 </p> <p> “连环单”强化二手房降温 </p> <p> 截至目前,各地官方尚未公布汇总后的成交数据,但民间机构均依据官方的监测信息予以统计。虽然不同机构的统计数据有细微差别,但均反映出一线城市成交量大幅下降的事实。 </p> <p> 根据中原地产的统计,2017年四个一线城市合计成交新房(不含保障房)19.23万套,成交面积1875万平方米,两者同比下滑幅度相当,约为40%。二手房方面,去年一线城市成交4001万平方米,同比下滑46.6%。 </p> <p> 其中,北京的新房和二手房成交量双双“腰斩”。北京新房成交仅为3万套左右,创下历史新低。上海的二手房交易跌幅最大,成交面积为1283万平方米,跌幅接近六成。 </p> <p> 价格方面,根据国家统计局的数据,截至2017年11月,北京、上海的新房和二手房价格均同比下滑,深圳新房价格下滑,市场动向相对滞后的广州,房价则同比上涨。 </p> <p> 不过,在2017年,全国大部分城市录得交易量攀升,上市房企销售业绩也普遍向好。虽然年末市场有所降温,但很多城市仍然创下历史新高。 </p> <p> 中信建投认为,这种情况并不意外。按照该机构的观点,市场的热点已经从2015年的一线城市,转移到2016年的二线城市,到2017年,三四线城市已成为新的热点。这些城市的单城交易规模虽小,却因数量众多而构成“长尾”,并推动去年的整体交易规模创下历史新高。 </p> <p> 从某种意义上说,这种变化源自调控政策出台的时序和力度。从2015年末开始,一线城市就率先出台调控政策。在2016年和2017年的数次加码中,一线城市均“身先士卒”。数次政策累加之后,一线城市的调控力度已是全国之最。 </p> <p> “一线城市既是政策的发起点,也是政策高地。”1月4日,北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,作为本轮调控亮点的“现售令”、土地交易中的限价、鼓励租赁等措施,均源自一线城市,然后向全国推广开来。 </p> <p> 但就一线城市而言,调控政策在新房和二手房市场的作用机制并不相同。 </p> <p> 新房市场的降温,主要是由于“限价令”带来的供应低迷。以北京为例,亚豪机构的数据显示,2017年北京仅有126个项目入市,同比减少154个,月均入市量仅10个项目。这些项目带来商品住宅供应23495套,供应面积342.61万平方米,同比分别减少了16.9%和18.8%,创下自2006年北京执行预售管理制度以来的新低。 </p> <p> “过去两年北京诞生了很多高价地,大都准备以豪宅的形式入市。但2017年北京的限价政策十分严格,单价超过8万的项目寥寥无几。”上述房企人士表示,受此影响,很多项目延缓了入市步伐。 </p> <p> 二手房的低迷则是由于信贷政策的影响。“3·17新政”出台后,部分二手房因被认定为非普通住宅,首付比例从四成骤增到八成,按照北京的房价水平,这相当于几十万至上百万不等的成本。这也导致很多在途交易中止。 </p> <p> 在当前一线城市的二手房交易中,六成以上为先卖后买的“连环单”。该特征也造成一种连带效应,即一单交易的中止,往往引发数单交易受到影响。 </p> <p> 或重新成市场热点 </p> <p> 虽然2018年被普遍认为是市场的“小年”,但对于已经提前经历了“小年”的一线城市来说,形势并不悲观。 </p> <p> 大多数券商认为,一线城市的市场规模庞大,此前的需求已因为各种因素而被冻结。在这部分需求逐渐释放后,成交量继续下滑的空间不大,甚至有可能提升。 </p> <p> 中信建投就预测,“2018年,一线城市在去年低基数以及预售证边际改善的影响下,预计销售面积同比增长5%,销售均价同比增长0.5%。”相比之下,该机构认为,今年二线城市的销售面积同比下降3%,三四线城市销售面积同比下降10%。 </p> <p> 链家研究院认为,随着调控效果的消化和前期累积需求尤其是换房需求的增多,一线城市的二手房市场会小幅回暖,2018年的月均成交量将高于现有水平,向正常水平恢复。该机构同时指出,“这种恢复是自然、自发向‘合理交易量’的正常回归,不会对价格形成明显的压力,房价总体将保持平稳。” </p> <p> 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也持有类似的看法,他认为,今年北京二手房交易量有望恢复到15万套左右的年均水平。这一规模要比2017年多出一万多套。 </p> <p> 新房市场的逻辑,仍然取决于市场供应。 </p> <p> 在国土部、住建部于2017年4月发文督促后,一线城市普遍加大了供地力度,北京、广州2017年供应宅地的规划建筑面积均比2016年出现翻倍,北京完成了年度供地计划,供地规模创最近5年来新高。按照正常的开发周期,这些土地的相当一部分,将在2018年转化为住宅供应。 </p> <p> 在供应结构方面,亚豪机构市场总监郭毅1月4日向21世纪经济报道记者表示,2017年北京出让的住宅用地当中,超过40宗含有可售纯商品住宅,且设定限售价格。使得这些地块项目必须通过加快周转的方式,才能更好地控制财务成本,提高利润水平。因此,未来项目上市速度将有所提升。 </p> <p> 她还认为,大量限定房价项目的入市,令2018年的房价水平总体可控,有了这些产品的价格对冲,今年北京对于高端项目在价格及签约上的管控也可能逐步放松。这也将使一批高端项目得以放行。 </p> <p> 此前因规避“限价令”而暂缓开盘的项目,也很可能借此机会入市。“如果是单独操盘的老项目,开发商大多已经投入了数十亿,甚至百亿;如果是联合开发,开发商也已投入数十亿。”上述房企人士说,资金方面的压力,促使老项目加快入市步伐。这种逻辑同样适用于上海、广州、深圳。 </p> </p>

  • 全国50城卖地收入涨34%创记录 北京杭州超过两千亿 2018-01-02

    <p> 在楼市调控的持续加码下,2017年各地也开始加大土地的供应量,力求改善部分地区住宅供需紧张的问题。 </p> <p> 根据中原地产研究中心统计数据显示,全国50个大中城市卖地收入均刷新了历史同期记录,累计卖地金额达3.57万亿元,较2016年全年的2.65万亿元,上涨了34%。其中13个城市卖地金额上涨幅度超过100%。 </p> <p> 与此同时,在经历的前两年的去化后,大型房企也选择大力补仓,拿地热情高涨。据中指院统计,50家百亿级代表房企2017年招拍挂拿地金额高达22420.3亿元,同比增长74.4%。 </p> <p> 多个城市卖地金额创新高 </p> <p> 上述50个大中城市中,有2个城市的土地出让金超过了2000亿元。其中北京为2796亿元,杭州为2272亿元、另有包括南京、苏州、重庆、上海、天津、成都、郑州等11个城市的土地出让收入也超过了1000亿元。 </p> <p> 而超过500亿元的城市则达到了22个,全国卖地收入超过200亿元的城市更是高达56个,创造下同期历史新高。 </p> <p> 对此,中原地产首席分析师张大伟分析认为,从全国主要城市卖地情况看,2017年在多个方面刷新了历史记录,供应量明显增加,特别是限价房与租赁房用地供应的增加,将对2018年房地产市场带来明显影响。 </p> <p> “在2017年楼市调控持续加码下,北京等城市的土地供应开始全面加速,多个城市未来5年将有大量房源入市。虽然各地调控政策严格,但大部分房地产企业在这些城市的库存不多,在2015年-2016年大量去化后,房企积极补充库存的意愿强烈。”张大伟指出。 </p> <p> 而从全国看,核心城市合计出让的租赁土地面积超过500万平方米,按照平均单套60平方米计算,已经可以直接提供租赁房源超过8万套,且集中在北京、上海等一线租赁热点城市。 </p> <p> 此外,有业内人士表示,部分城市鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造,完善配套设施后改造成租赁住房,这些政策有利于推动租赁土地供应,缓解租赁市场的供需结构。供应增加后,住宅的市场价格有望进一步回归合理区间。 </p> <p> 房企积极补仓 </p> <p> 而在主要的大中城市纷纷增加土地供应的情况下,50家百亿级代表房企2017年招拍挂拿地金额也达到了22420.3亿元,同比增长74.4%;拿地面积37546.7万平方米,同比增长81.4%;而受结构调整影响,拿地楼面价均值为7778.4元/平方米,同比减少19.1%。 </p> <p> 据悉,2017年大型房企的拿地城市重心开始由一、二线城市向三、四线城市下沉。50家百亿级代表房企2017年三、四线城市拿地面积同比增长145%,楼面价同比增长53.9%;一线、二线城市拿地面积同比增长63.0%、46.7%,占比则分别降低0.7%、11.3%,受制于“限价、竞配建、竞自持”等政策影响,楼面价均也有所降低。 </p> <p> 不过,百亿级房企在重点城市拿地集中度仍较高,500亿元以上房企拿地金额前20的城市占城市土地成交金额比重均值近6成。其中温州、南通、福州、合肥、无锡、宁波等城市的占比超七成。同时,部分热点一线及二线城市拿地门槛逐渐提升,拿地企业多为国企及大型民企,中小企业拿地机会较少。如北京拿地企业多为碧桂园、万科、保利、中海、龙湖等千亿级以上房企及远洋、首开、中铁置业等国企;广州土地则多被碧桂园、万科、保利、招商蛇口、绿城等房企收录囊中,仅碧桂园在广州拿地金额占比已超两成。 </p> <p> 此外,中指院方面表示,5000亿元以上阵营、1000亿元-5000亿元房企、500亿元-1000亿元房企拿地金额占销售额比重均值超40%,开疆拓土态势加剧,拿地结构更趋均衡;300亿元-500亿元、100亿元-300亿元房企拿地金额占销售额比重均值分别为35.9%、26.8%,与500亿元以上房企差距拉大,且拿地城市更集中于二线城市,拿地竞争力相对较弱。 </p> <p> 行业并购加速 </p> <p> 值得注意的是,2017年大型房企除了在招拍挂市场发力外,行业间的并购重组也在加速。 </p> <p> 上述50家百亿级代表企业2017年并购金额达3109.2亿元,占拿地总额的15%左右。500亿元-1000亿元、1000亿元-5000亿元房企收并购拿地金额占比最高,分别为50.8%和34.6%,其中融创、阳光城及泰禾收并购金额占拿地总额比重分别高达78.1%、76.7%和68.9%,而招商蛇口、旭辉、融信等房企也在30%以上。 </p> <p> “百亿级房企的并购项目聚焦一、二线核心城市,绕开了供应稀缺、成本高昂的招拍挂市场,从而以较低的成本加大了核心城市的持仓力度。”有市场人士称。 </p> <p> 据悉,百亿级代表房企收并购拿地金额前20城市中除佛山、惠州外均为一、二线城市,其中50家百亿级代表房企在杭州、广州收并购拿地金额超200亿元,在天津、北京、上海及重庆收并购拿地金额也在150亿元以上。 </p> <p> 同时,加大合作力度也成为百亿级房企分担运营风险,实现优势互补、合作共赢的重要方式。50家代表百亿房企中有38家采用合作拿地方式,权益拿地比例均值为86.1%,同比降低0.5%。其中,保利、龙湖、招商、中南、远洋及首创等更倾向于联合拿地,权益拿地比例在70%以下。 </p> <p> 此外,旧城改造、产业新城、物流地产、文旅地产等也成为百亿级房企拓储的重要途径。如碧桂园、恒大、万科、融创、华润、中海、远洋等房企在上海、深圳、武汉、珠海及徐州等城市通过旧改低成本获取大量优质土地,其中远洋以总价150亿元、建筑面积187.97万平方米获武汉旧改地块;绿地、华夏幸福、荣盛发展等百亿级房企通过产业新城方式获得大量土地储备;而万科2017年前11个月新增物流地产项目32个,建筑面积247.4万平方米,成交权益金额仅为26.82亿元;恒大更是通过旅游地产在上半年便获得土地2664万平方米。 </p>

  • 住建部官员撰文:住房制度下一步怎么改都在这里 2017-12-28

    <p> 本文作者住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员秦虹,来自学习时报,原文标题《进一步深化住房制度改革》。 </p> <p> 经过长期努力,中国特色社会主义进入了新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。社会主要矛盾变化要求我们着力在发展上提质量和补短板。在住房发展方面,就是要深化住房制度改革,按照中央经济工作会议提出的要求,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。 </p> <p> 深化住房制度改革,需要紧扣“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,建立房地产市场健康发展的长效机制,实现全体人民住有所居的目标。相应的政策应当抓住两个关键词:一个是“住”,另一个是“炒”。前者要“促居住、保基本”,后者要“抑投机、疏投资”。促居住、保基本,就是要明确居住优先、民生优先的政策导向,即:自住优先、新市民优先、低收入者保障优先、改善优先,从供给端构建完善的住房供应体系,解决好住房发展的不充分问题;抑投机、疏投资,就是要落实中央提出的“注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”要求,围绕住房供应体系健全各项配套政策,坚决抑制投机炒房,从需求端解决好住房方面的不平衡问题。 </p> <p> 完善住房供应体系 </p> <p> 住房供应体系是住房制度的核心。以1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》文件为重要标志,按照建立社会主义市场经济体制的要求,逐步推动住房商品化、社会化,实现了福利分房到通过市场解决住房的转变,房地产市场初步形成,商品住房市场得到快速发展,到2016年,全国城镇人均住房面积达到36平方米,城镇住房水平得到较快提高。特别是,2013年以来,遵照习近平总书记关于“加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系”的指示,各级政府高度重视困难群众的住房保障,大力开展棚户区改造,整顿和规范市场秩序,以政府为主提供基本保障,以市场为主满足多层次需求的住房供应体系基本建立。到目前,住房总量问题基本得到解决,户均达到1套房,住房质量也大幅提升,但住房的结构性问题依然突出,部分居民特别是新市民的住房需求还没有得到很好地满足,为此,特别需要进一步完善覆盖全体居民需求的住房供应体系。 </p> <p> 完善住房供应体系需要将住房供应从过去的“两分法”过渡到“三分法”。即:在居民收入与房价矛盾突出的城市,住房供应从过去保障和市场的“两分法”改为保障、支持和市场“三分法”,在住房保障供给和市场供给之间增加有政策支持的“共有产权住房”,满足首次置业的“夹心层”住房需求。最终形成政府(或单位)拥有产权的公共租赁住房、政府和个人共同拥有产权的共有产权住房和私人拥有完全产权的私人住房组成的、相互衔接的覆盖城镇全体居民的住房供应体系,同时,围绕这一住房供应体系建立相应的配套政策,稳定社会预期,促进房地产市场健康发展,实现“住有所居”的住房目标。 </p> <p> 以满足新市民住房需求为重点,实现多渠道保障。经过多年努力,我国的住房保障取得了重大成绩,各地符合保障条件的本地户籍居民已经基本实现了应保尽保。但对照全面建成小康社会,实现全体人民住有所居的目标,住房保障还需在扩大保障覆盖面、丰富保障方式和管理精细化等方面继续努力。通过阶梯式的住房保障方式,将政策扩大到满足一定条件的非户籍居民,促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户,支持集中用工企业解决无房职工的基本住房需求,并纳入公租房管理;通过棚户区改造改善低收入群体的住房条件;在实物保障的基础上,完善货币化保障方式,通过向保障对象发放租金补贴等形式,增强符合条件的保障对象的租金支付能力;完善征信机制、审核机制、退出机制,建立高效管理机制,实现精准保障。 </p> <p> 以首次置业家庭为重点,热点城市增加共有产权住房供应。2007年以来,我国城镇住房保障制度逐步建立,针对城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭实施住房保障,其住房问题正逐步得到解决。然而,在一些人口流入集中、供求矛盾突出、房价上涨较快的城市,中等收入家庭中出现了既不符合住房保障条件又买不起商品住房的“夹心层”,这部分家庭的住房困难问题在现有住房供应体系中缺乏有效的解决办法。目前房价上涨压力大的热点城市都是人口增长规模较快的城市,这些城市应加大共有产权住房供应规模。共有产权住房是指政府与个人共同持有产权的政策支持性住房,由于政府持有部分产权,因此降低了购房人购房的支付价格。通过共有产权住房供给,既可以切实满足首次置业而购房支付能力不足家庭的住房需求,确保实现住有所居,又可防止政策寻租、平抑房价、稳定住房建设发展。因此,这是解决“夹心层”居民住房需求的可行方式,是吸引人才的有效手段,是完善和规范住房供应体系的重要举措。 </p> <p> 以发展机构租赁为重点,健全商品住房市场体系。我国租赁市场解决了相当一部分的新增住房需求。但当前租赁市场发展尚不成熟,主要表现为:一是租赁市场不够规范。存在随意涨价、随意解除租赁合同的现象,租户利益缺乏有效保障。二是规范的机构租赁房缺失。我国住房租赁一直是以分散的小业主提供为主,缺乏机构投资运营的租赁房,主要原因是租金收益难以覆盖融资成本和运营成本,政策支持力度不够。当前推动住房消费的租售并举,大力发展租赁市场关键要有三方面的政策措施:第一,增加机构租赁住房的供给,培育专业化的住房租赁企业,提升住房租赁行业的专业化服务水平;第二,在人口净流入的地区,积极探索集体建设用地建设租赁住房,实现多元化、多主体供应;第三,出台细化的规范租赁住房市场的法律法规,建立住房租赁信息和交易服务平台,保护市场主体的合法权益,实施基本公共服务租售同权,通过各项政策支持,鼓励先租后买、梯级改善。最终实现租赁市场、新建商品住房市场和存量住房市场的共同发展。 </p> <p> 健全各项配套政策 </p> <p> 按照中央要求综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,既抑制房地产泡沫,又防止房地产市场出现大起大落。应围绕住房供应体系,实施满足居住、抑制投机、防止供需错配、引导社会预期的组合政策,促进房地产市场稳定健康发展。 </p> <p> 以区域统筹发展为重点,落实好人地挂钩的土地供应机制。由于土地出让收入成为地方政府的主要财政来源,过去土地出让规模和实现节奏往往受制于当地财政资金的需求而脱离实际住房需求,造成了住房的供需错配,从而加剧了房地产市场结构性问题的突显。一二线城市高房价和三四线城市高库存的出现莫不与此有关。住房的需求绝不是孤立的,解决好住房问题,应充分尊重城镇化发展不同阶段的客观规律,统筹规划区域内大中小城市的空间、服务设施布局和土地供给,引导人口和住房需求合理分布。首先,应根据人口流动情况安排建设用地指标,而不仅是财政需要。对住宅用地要依据不同地域人口增长快慢、需求量大小等来确定土地供给的数量、结构和方式。对商办用地,要科学确定商办地产和住宅比例、人均商业配套等指标。目前,在住房供求关系紧张的城市,落实人地挂钩政策的关键在于增加住房用地供给,并积极盘活城市闲置和低效利用土地,提高住房用地占比和供给的有效性;还要深化供地制度改革,控制土地价格的非理性上涨。 </p> <p> 以守住房贷安全底线为重点,强化金融风险管控。充分发挥金融对房地产市场的调节作用,分类管理、扶抑结合,完善住房金融宏观审慎管理,严格限制资金流向投资投机性购房,有效防范系统性金融风险。当前我国居民购房杠杆快速上升,要防范房地产市场风险,建议坚守购房首付的底线,坚持差别化购房信贷政策,如购买首套房的贷款首付不低于30%、购买第二套房的贷款首付不低于50%、购买第三套房不贷款的政策要长期不变,稳定市场预期。通过严格审查贷款人的贷款资格,保持稳定的首付比例,避免支付能力不足的家庭过早进入市场而承受房价波动的风险,这是我国房地产市场安全的最重要保证。 </p> <p> 以优化住房税收结构为重点,发挥税收调节分配关系和促进公平的作用。突出住房的居住属性,更好地运用税收工具,满足合理的住房需求,特别是支持新市民住房需求,抑制投资投机性需求。如,为鼓励租赁市场发展,就应归并降低住房租赁环节税负,减轻住房租赁企业税负,积极盘活闲置住房利用率;为抑制炒房行为,就应增大反复交易的成本,设立按持有时间、住房套数实行差别化的交易环节税负;为盘活存量抑制投资,就应整合优化房地产税收体系,增加住房保有环节税负;为适应城市分化的现实,就应赋予地方政府更大的房地产税收调节权限。 以促进市场完善为重点,建立疏堵结合的管控体系。一方面,采取法律的、经济的甚至必要的行政措施对房地产市场进行管理,保持房地产市场平稳发展。如,限制不合理需求,严格管理违规销售行为;提高开发准入门槛,清理“僵尸企业”,实施负面清单管理,鼓励兼并重组,建立房企诚信经营机制和评价惩戒体系,提高预售门槛;规范房地产中介,通过房地产中介机构从业人员执业资格制度设定准入门槛,确保房地产中介机构从业人员的专业程度和行为自律等。另一方面,通过发展有管理的直接融资渠道,疏通投资渠道,发展房地产投资信托基金、商业地产抵押贷款支持证券等资产证券化工具引导投资。发展这些资产证券化工具,有助于发展经营性住房供给,如发展机构租赁;有助于分散房地产市场风险;有助于疏解住房领域的实物投机性需求,将房地产实物的投资引向对房地产金融产品的投资,减少住房实物需求,抑制房价上涨。 </p> <p> 以信息引导和预警为重点,建立市场协同监管机制。在信息化时代,房地产市场的监管完全有条件更加科学有效。在完善和细化房地产市场统计指标的基础上,依托信息化建立以大数据为基础的房地产市场预警体系,并及时引导市场主体行为;建立科学的市场评价体系,依据预警标准和房地产市场运行实际情况,判断风险等级,及时启动与预警等级相对应的调控政策,平抑市场波动;建立政府协同监管机制,实现各部门信息共享机制;实施及时准确的信息发布和舆论引导,防止市场恐慌等。不断改善房地产市场调控。 </p>

  • 北京部分二手房价每平跌至6万元 燕郊房价几乎腰斩 2017-12-27

    <p> 新建商品房合计签约创新低,预计北京全年在2.65万套左右;中介称负责区域房价下跌了1万-2万元 </p> <p> 经过2016年楼市的火热,随着政策调控不断加码,北京2017年房地产市场趋于稳定。 </p> <p> 国家统计局发布的数据显示,11月70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体继续保持平稳。热点城市新建商品住宅价格走势总体平稳,多数城市已低于去年同期价格水平。北京二手房跌幅连续六个月居全国第一。有北京房产中介向新京报记者介绍称,其负责的区域房价已回落到2015年8月、9月水平。 </p> <p> 从成交量上看,根据中原地产研究中心统计的数据,截至12月24日,北京新建商品房合计签约量仅26253套,预计全年在2.65万套左右,创下北京楼市自统计网签数据以来的历史最低值,且同比下调45%。 </p> <p> 未来走势如何,专家称若政策层面不发生颠覆性的变化,预计2018年房地产市场走势和今年一样。 </p> <p> 【现状】 </p> <p> 部分区域二手房价降20% </p> <p> “北京房价基本上普降了10%到20%,有的均价甚至降了30%。”一直在看房子的北京市民谢女士告诉新京报记者。 </p> <p> 国家统计局12月18日数据显示,11月北京二手住宅价格指数环比下降0.5个百分点,与南京并列,同比下跌0.9个百分点。 </p> <p> 中原地产首席分析师张大伟表示,北京二手房价格调整非常明显,从今年4月份开始到现在累计跌幅超过15%,部分区域房源价格跌幅接近20%,北京二手房价格已经接近2016年第四季度。 </p> <p> 房产中介对房价有着更直观的感受。丰台区我爱我家一网点房产中介张林(化名)告诉记者,其所在区域房价已经跌到2015年8月、9月的水平,“除了学区房依然坚挺,基本上各个区域价格都在下降。我负责的区域房价在年初为每平8万,现在为每平6万多,下降了20%左右。” </p> <p> 丰台区链家一网点中介徐鹏(化名)也表示,目前北京地区房价已跌到2015年后半年的水平。“年初方庄地区房价为每平7万到7.2万,目前每平6万左右。”徐鹏介绍,此前其负责的芳群园小区的一房子去年年底价格为378万,近日该房子以322万的价位出手。 </p> <p> 记者查询链家成交记录,3·17新政前,方庄地区房价多在每平7万-8万元,个别价格为每平9万以上,也有成交价格为每平6万左右的。 </p> <p> 【调查】 </p> <p> 周边市场:燕郊房价几乎腰斩 </p> <p> 严调控之下,北京周边区域的房地产市场也受到影响,呈现出加速下跌的态势。 </p> <p> 安居客数据显示,燕郊11月二手房均价为23733 元/m2,环比10月大跌 4.00%,创今年以来最大跌幅,连续7个月暴跌。燕郊11月新房均价为25100元/m2,大跌将近1万元每平方米,环比10月大跌28.29%。 </p> <p> 而此前,燕郊房价一路不断创新高。“我买的小区首尔甜城和通州仅一桥之隔,挨着北京地铁22线,在今年年初的时候这一小区房价一度飙升到每平4万多,现在每平2万左右。”一购房者表示。 </p> <p> 一负责环北京区域房产销售员孙阳(化名)向记者直言,燕郊地区平均房价由年初的每平3万以上降到2万左右,但目前燕郊房地产市场处于“有价无市”的局面。 </p> <p> 孙阳解释,在调控政策出来前,不少涌入燕郊的购房者为投资客,在每平3万到4万的高位价格入手多套房子,因此不会在“腰斩”时刻出售。另一方面,燕郊的调控政策之下,外地户籍购房者必须满足缴纳三年社保的要求,这一条件将不少外地购房者挡在了市场之外。多数投资者认为,房地产有周期,目前处于“抛物线”低谷,未来会反弹,因此持观望态度。 </p> <p> “外地户籍购房者不符合购房条件,本地人购买力有限,因此,燕郊房价几乎被‘腰斩’,降了四到五成。”燕郊一房产中介刘星表示。“现在燕郊市场上可出售的二手房很少,只有一些当初用信用贷、高利贷、消费贷等方式借款炒房人现在因为资金周转不开,在撑不下去的情况下选择抛售房子。” </p> <p> 在价格下跌的同时,燕郊房地产市场成交量锐减。“在上半年的调控政策出来之前,我卖出了两套房,新政策后,一套房都没有卖出去。”刘星说。 </p> <p> 【调控】 </p> <p> 今年楼市调控30余次 房贷利率多次上调 </p> <p> 楼市降温,与房地产市场调控政策是分不开的。据中原地产统计数据,截至12月13日,北京市发布房地产调控政策超过30次。 </p> <p> 3月17日,北京市宣布提高二套房最低首付比例,普通住宅被提至60%,首套房认定标准恢复“认房又认贷”,房贷期限降为25年。随后一周内,北京又采取了包括上调房贷利率、个税要求从严、严查首付资金、离婚一年内房贷算二套等规定。3月26日,针对商办市场的调控政策出台,除实施限购外,还要求商办项目不得分割销售等。 </p> <p> “限贷”是这一轮调控的重要手段,除了提升首付比例之外,房贷利率也不断上调。据新京报统计,从去年9·30新政至今年9月,北京地区多家银行的首套房房贷利率经过共计6次调整。 </p> <p> 2016年9月30日之前,首套房贷利率8.5折为主流。自2017年1月1日起,所有银行贷款利率折扣实行最低九折。3月21日,16家银行北京分行一致决定,银行贷款利率上调为不低于贷款基准利率的0.95倍。 </p> <p> 4月30日晚间,新京报记者独家获悉,自5月1日起,各家银行首套房贷利率陆续回到基准利率,二套房贷利率则在基准利率基础上最低上浮20%。民生银行首套房贷利率6月5日起,执行在基准利率基础上最低上浮10%。9月中旬,北京多家银行宣布上调首套房房贷利率。彼时新京报记者从浦发银行北京分行获悉,该行近期首套房房贷利率在基准利率基础上上浮20%。 </p> <p> 四大行于9月14日、15日、16日将首套房房贷利率调升到基准利率的1.05倍。北京地区首套房贷利率多为在基准利率基础上上浮5%到10%。 </p> <p> 昨日,浦发银行北京分行首套房房贷利率由此前的上浮20%下调到15%,二套房房贷利率依旧上浮20%。除此之外,多家银行回复新京报的数据显示,目前房贷利率并无调整。 </p> <p> 【未来】 </p> <p> 房地产税“没有三五年根本不可能完成” </p> <p> 2017年即将过去,2018年楼市的走势成为大众关注话题。 </p> <p> 12月20日,中央经济工作会议对2018年楼市调控指明了方向。会上提出,要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。 </p> <p> 紧接着,12月23日,住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设会议上也,指出调控力度不放松,保持政策的连续性,实行差别化调控政策,支持改善需求,遏制炒房,去库存工作下沉,并首提县城楼市去库存。 </p> <p> “我不想去对明年的房地产市场做预判,因为不知道2018年北京房地产市场有哪些确定因素和不确定因素。假如,2018年北京市的金融货币政策不发生变化、北京市改革思路没有发生颠覆性变化,预计2018年房地产市场走势和今年一样。”对于2018年北京市房地产市场走势,北京市房地产业协会副会长、秘书长陈志持有谨慎的态度。 </p> <p> 但他表示,按照目前中央的相关要求,明年房地产调控不动摇,保持政策连续性。 </p> <p> 对于最近引起热议的“房地产税”,陈志认为,现在讨论房地产税为时过早,房地产税推出的条件并不成熟。 </p> <p> “我个人觉得,大家对财政部提的‘房地产税’存在误读,财政部只是表示说研究讨论此事,讲的是体制改革的事情。而且,财政部没有权力立法,需要人大授权。”陈志表示,房地产税本身复杂,在推出之前多个问题需要厘清:立法目的是什么、如何调整税制结构、技术问题如何解决等。“人大立法程序复杂,没有三五年根本不可能完成。” </p> <p> 此外,在陈志看来,房地产税和降房价并无直接关系。 </p> <p> ■ 声音 </p> <p> 中介 </p> <p> “从业五年来最艰难一年” </p> <p> 市场火热局面不再,成交量在低位徘徊。与2016年相比,今年房产中介的收入落差很大。 </p> <p> 到2018年1月23日,房地产中介张林(化名)即将迎来从业的第五个整年,“这是我做中介五年来最艰难的一年。” </p> <p> 张林介绍称其去年卖出23套房子,提成收入达40多万元,在老家湖北买了一套房子。但今年的销售成绩很不理想,“3月17号之前,我共卖出五套房,其后至今,共卖出去4套房,还都是小面积的房子。”其业绩在他们公司算是较高水平,今年有同事最多也就卖出十多套。 </p> <p> 销量下降成为行业常态。丰台区方庄区域链家的销售员徐鹏介绍,元旦到3月17日前,其一共卖出五套房,3·17至其离职的7月底,才卖出去一套房。而在2016年,他则保持着每个月至少卖出去一套房的纪录。 </p> <p> 市场惨淡导致行业从业人数萎缩。据张林介绍,2015年,我爱我家的销售员有无业绩,都可领取3000元左右的底薪。2016年初,按照公司新规,房产中介有业绩才能拿到底薪。但如今“当月没有业绩,就没有薪水。一些老中介还能依靠积蓄坚持,一些刚入行不久的中介,完全没法坚持。” </p> <p> 张林称,“业绩不佳,不少同事选择离职。去年我们门店最多时有50多人,现在只有20多个人还在坚持。” </p> <p> 徐鹏所在门店中介人员也在流失,今年离职6人,还剩16人,“除了市场影响下的主动离职,公司也在调整业务,解散了新房渠道业务员团队。此外,公司将中介的销售提成降低了5个点,变相裁员。” </p> <p> 徐鹏表示自己从业来也经历过房地产调控,但没想到今年力度这么大。“从限贷限购到堵上‘假离婚’漏洞,基本上政策把所有投机的漏洞都堵上了。”张林和徐鹏均表示,今年印象较深的体验是,房地产市场投资者的身影鲜有再见。 </p> <p> 购房者 </p> <p> “市场趋稳 可从容选房” </p> <p> 最近这半年,赵莉(化名)终于可以从容看房、选房了。 </p> <p> 2016年下半年开始,北京房地产市场和全国市场一样“高歌猛进”,房价不断升高。彼时,毕业两年多、拥有北京户口的赵莉的心理随着房价的波动而起伏不安。 </p> <p> “我来自外地,毕业后拿到北京户口,加上一直在北京读书,所以打算留在北京,而买房也是必须克服的困难。”甫一毕业,赵莉一边关注北京房价,一边攒首付。但2016年不断高涨的房价让她几乎知难而退,萌发了回老家的打算。“看中的一套通州的房子,半年涨了70万。” </p> <p> 从去年9月30日开始,北京连续出台多项调控政策,北京房价止涨。“现在看,北京房价有所回落,降到了去年年底的价位。”赵莉最近去亦庄地区看了多套房,价格较年初降了每平一万元左右。 </p> <p> “除了价格回落,市场稳定,也有了更多看房的时间和可供选择的房源,现在看房从容很多。”赵莉认为,北京房价依旧有上涨压力,计划在明年年底前入手一套房子。 </p> <p> 不过,赵莉对银行多次上浮首套房房贷利率的做法提出质疑。“首套房基本是刚需人群,为什么还要上浮房贷利率,这是不是另一种变相的‘薅羊毛’?”赵莉认为,政策也应该考虑到不要误伤刚需人群。 </p>

  • 财政部对地方政府违规举债敲警钟 城投债刚兑或打破 2017-12-25

    <p> 财政部两则通报再次引出地方债这头“灰犀牛”。 </p> <p> 12月22日,财政部对外通报,江苏、贵州两省近期查实多起地方政府违法违规举债担保问题,除责令限期整改,还对71名相关责任人进行了不同程度处分。 </p> <p> 据新华社报道,尽管这并非财政部首次公开违法违规举债担保问题处理结果,但此次通报时机敏感,释放出2018年党中央、国务院将更大力度防范化解地方政府债务风险的重要信号。 </p> <p> 兴业研究城投行业分析师程谦向澎湃新闻分析称,财政部释放这一信号,是对地方政府敲警钟,有利于遏制地方政府举债投资的冲动,从长远来看有利于降低城投债的系统性风险。 </p> <p> 就目前而言,高企的地方债务问题越发严峻。今年7月,中财办官员明确将地方债务列为中国经济发展中需要警惕的五头“灰犀牛”之一。此外,审计署和财政部也多次通报地方政府违规举债的情况。 </p> <p> 兴业研究宏观团队分析师何津津认为,从国外和国内的角度来看,地方债务风险问题都是不得不处置的内容了。 </p> <p> 不过,中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇向澎湃新闻表示,在处置地方债问题时也不宜一刀切,毕竟各种债务形成原因不同。还是要在发展中解决问题,因为发展可以形成收入流。“要在适当提高债务限额的基础上,从严管理。” </p> <p> 债务风险关键是借债没有产出 </p> <p> 债务问题的本质是投入与产出的关系。 </p> <p> 上海对外经贸大学金融学院讲师钟辉勇告诉澎湃新闻,如果借债有产出,其实并不担心债务的偿还,因为不存在违约的风险。现在大家担心债务风险,其实关键是借债没有产出,所以才会担心债务引发的违约风险。 </p> <p> 当下,地方政府的投资多偏向于铁路、公路、机场等重大基础设施建设项目和农村水、 电、路等民生工程和基础设施项目,财务回报率普遍较低。钟辉勇指出,现在地方债务问题一方面是欠发达地区的债务/GDP比例更高,但这些地区的债务偿还能力却更弱。如果这些地区的债务偿还出现问题,最后压力必然会转移给中央政府。 </p> <p> 程谦向澎湃新闻表示,从风险的角度看,可以说最大的问题是增速过快,而且地区差异很大,有些地区的隐性债务负担已经很严重了。另外地方政府举债的时候都是手里的土地会升值,打算以卖地收入来还的,但是地价上涨难以持续,如果房价下跌,政府的收入端也会受影响。 </p> <p> “根据融资平台半年报和三季报估算,今年融资平台有息债务增速大约在15%左右,比财政整体收入的增速要高。”程谦分析称。 </p> <p> 城投债仍在风险积累期,刚兑迟早会被打破 </p> <p> 在何津津看来,最需要提防的一点是,在现在的政策导向下,明年城投债,作为“最后的信仰”,刚性兑付可能会被打破。何津津表示,这是市场角度来看最大的风险点。 </p> <p> 所谓城投债,是指为地方经济和社会发展筹集资金,由地方政府投融资平台公司发行的债券,包括企业债、公司债、中期票据、短期融资券、非公开定向融资工具(PPN)等。 </p> <p> 一般来说,由于地方政府财政投资项目收益率偏低,但融资成本却在不断升高。如果某个地方融资平台出现违约,这不仅会影响该融资平台的后续融资,还会影响到整个财政系统融资的可持续性。基于此,地方政府为了满足其融资平台的融资需求,并降低其融资成本,就会以“刚性兑付”为保证。 </p> <p> 对于地方融资平台的“刚性兑付”的原因,钟辉勇向澎湃新闻分析称,首先是监管部门的要求,即“绝不允许发生资本市场违约事件”。再者,地方政府可以通过各种协调来保证本地融资的零违约,甚至在借债的时候,部分地方政府的财政部门会出具相应的“承诺函”,以此来保证债务的偿还。此外,在中国的中央与地方政府间,地方政府不可能破产,因而地方政府即便面临违约时,中央政府也可能进行救助。 </p> <p> 钟辉勇表示,来自中央政府的财政专项转移支付越多,地方政府发行城投债的规模也越多,背后的原因就是地方对中央救助预期的存在而导致地方政府借债的道德风险问题。 </p> <p> 程谦告诉澎湃新闻,近期城投债仍然处在风险积累的阶段,但城投债的刚兑迟早是要打破的。一方面有部分区域的债务确实到了难以负担的程度,另一方面不打破刚兑难以从根本上遏制城投债的无序扩张,难以完成政府投融资体制改革。 </p> <p> 其实早在2014年,国务院便发布了《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》(即“43 号文”),其中规定地方政府不能再通过融资平台举债。换而言之,在此之后地方融资平台的新增债务都不再属于政府债务,地方政府不再承担偿还或者救助的责任。但在2015年之后,依然有不少地方政府继续通过融资平台借债。刚性兑付之下,债务违约风险被大大地忽视了。 </p> <p> “但是目前融资平台流动性普遍都很好,在手现金很多,明年会不会打破刚兑还很难说,我认为至少不会大规模出现。”程谦说。 </p> <p> 要在适当提高债务限额的基础上,从严管理 </p> <p> 就地方债务风险问题的监管,中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇向澎湃新闻表示,一刀切肯定不行,毕竟各种债务形成原因不同。还是要在发展中解决问题,因为发展可以形成收入流。 </p> <p> 钟辉勇则认为,在具体措施上,应该把重点放在推动地方融资平台的市场化转型、放松地方政府债券融资规模限制并推进债券发行的市场化定价、加强金融监管部门和财政部门之间协调这三个方面,最终实现金融体系资源配置效率的优化。 </p> <p> 杨志勇也表示,要在适当提高债务限额的基础上,从严管理。 </p> <p> “但光靠监管解决不了问题的根本,最后还需要让地方政府完全自主地发行政府债券来解决融资的问题(不限额),一定要让地方政府债券的定价市场化,这时债券利率才能反映地方政府的偿还能力。”钟辉勇指出,如果某个地区的政府违约风险高,就可以对地方政府要求更高的利率,这样才能倒逼地方政府。 </p>

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