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  • 新西兰总理宣布 将限制海外投资者在新西兰购房 2017-11-01

    <p> 据新西兰天维网报道,当地时间10月31日下午,新西兰总理杰辛达·阿德恩(Jacinda Ardern)宣布,从明年年初开始,海外投机者将无法购买新西兰房产。 </p> <p> 以下英文部分为新西兰总理杰辛达·阿德恩(Jacinda Ardern)政策问答原文。 </p> <p> We are determined to make it easier for Kiwis to buy their first home so we are stopping foreign speculators buying houses and driving up prices. </p> <p> 我们决定让新西兰首次购房者买房变得更加容易,所以我们决定阻止海外投机者购买新西兰房产炒高房价。 </p> <p> 政策将如何实现? </p> <p> That is why we are introducing an amendment to the Overseas Investment Act to classify residential housing as “sensitive”. This means non-residents or non-citizens cannot purchase existing residential dwellings. </p> <p> 我们将通过修改现有的《海外投资法》(Overseas Investment Act),将民用住宅定义为敏感资产。这也意味着非新西兰居民或新西兰国籍人士将无法购买现有房产。 </p> <p> 政策将何时实现? </p> <p> We expect legislation to be introduced before Christmas and take effect immediately once passed early in 2018. This will fulfil one of our key 100 Day Plan pledges. </p> <p> 我们计划在圣诞节之前提出具体的法律改变,2018年上半年通过后立即开始执行。这将是我们竞选时承诺的“百日维新”的关键部分。 </p> <p> 是否会违反已签署的FTA(自由贸易)协议? </p> <p> The advice we have had from officials is that we can give effect to the ban by a simple amendment to the Overseas Investment Act without breaching any agreement except the Singapore Closer Economic Partnership. The options with Singapore will be worked through. </p> <p> 我们从相关官员那里得到的建议是,通过修改《海外投资法》( Overseas Investment Act),就可以在不违反已有协议的情况下,阻止海外买家购买新西兰房产。 </p> <p> 受影响的协议仅有“与新加坡更紧密的经贸伙伴关系”(Singapore Closer Economic Partnership),不过我们与新加坡的协议近期即将重启谈判(renegotiation soon),所以问题不大。 </p> <p> 是否会影响TPP协议? </p> <p> The proposed change means we can move our focus away from land issues at the negotiating table at APEC when negotiations on the TPP reach their final stages, and focus on Investor State Dispute Settlement clauses. </p> <p> 今日提出的改变意味着在APEC(亚太经合组织)会议上,TPP谈判进入最后阶段时,新西兰政府可以在将主要的注意力,从土地问题转移到ISDS( investor state dispute settlement)问题上。所谓ISDS,即“投资者—国家争端解决”,指的是如果外国投资者的权益遭受东道国不法措施的侵害,其只能寻求母国的外交保护。 </p> <p> We remain determined to do our utmost to amend the ISDS provisions of TPP. In addition, Cabinet has today instructed trade negotiation officials to oppose ISDS in any future free trade agreements. </p> <p> 我们仍将竭尽全力修正TPP中关于ISDS的相关条款。今天内阁已经指示负责贸易谈判的工作人员,在未来的自由贸易谈判中反对ISDS条款。 </p> <p> 国会中各党派是否支持新政? </p> <p> The change we have announced today are supported by all parties to the government. </p> <p> 我们今天宣布的新政策已经得到了现任政府中各党派的支持。 </p> <p> 澳大利亚人还能来新西兰买房吗? </p> <p> Australians will be exempt as New Zealanders are in Australia. </p> <p> 澳大利亚人将会得到豁免,就像新西兰人在澳大利亚得到豁免一样。 </p>

  • 报告称海外置业人数呈上升趋势 2017-09-26

    <p> 当前,不少购房者将目光投向国外,开始进行海外置业。据平安证券2016年发布的报告显示,自2011年以来,海外资产配置便成为国内高净值人群的投资热点,这其中,又以海外置业为主要投资形式。近年来,海外置业人数更是呈现持续上升趋势。 </p> <p> 一直以来,北美、欧洲、澳洲、亚洲等地轮番成为海外置业的热点区域。其中,高净值人群多出于移民或子女教育等考虑在欧美等发达国家大城市置业;相比欧美中心城市动辄上千万元的房产投资门槛,一两百万元,甚至几十万元置业东南亚深得中产家庭青睐。 </p> <p> 近些年,一些欧洲小国的置业吸引力也开始增加。除了门槛低和福利高等优势外,塞浦路斯精英地产相关负责人就国内外房产市场数据做了对比分析,并对塞浦路斯半山海景公寓“地中海花园MED GARDEN”项目相关情况进行了说明。 </p> <p> 业内人士也提醒,目前选择海外置业的目的,已逐渐的从过去移民、求学为主向资产配置、投资收益转变;对购房者的风险把控能力也提出了更高要求。即便是门槛不高的产品,购房者也应该首先对目标国家的市场、法律有比较全面的了解,避免盲目出手,造成损失。 </p>

  • 全美10个最佳学区新鲜出炉! 2017-09-22

    <p> <span style="font-size:14px;">目前选择一处好的学区房仍是大多数华裔家庭的头等大事。美国学校评分网站 Niche 近日公布全美2018年的最佳学区排名,华人家长们终于盼来这份“重量级”的学区排名!</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">美国学校评分网站 Niche 根据来自30万名家长和学生的2,700万条意见,对逾10万所美国公立和私立学校和学区进行排名,在全美具有绝对的权威性。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">Niche 评选全美最佳学区排名已有14年,主要根据学生 SAT 成绩及州的各项考试成绩、家长和学生的评估、进大学的准备和毕业率等因素综合考量,在学区排名界还是有一定话语权的。所以,您如果要在美国买学区房,这份榜单对您来说非常具有参考价值!</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">1梭伦市学区</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">Solon City School District</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所在城市:梭伦市,俄亥俄州</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区地址:33800 Inwood Dr Solon, OH 44139</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">联系电话:(440) 248-1600</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区官网:solonschools.org</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">2特雷迪芬-伊斯特唐学区</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">Tredyffrin-Easttown School District</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所在城市:特雷迪芬镇,宾夕法尼亚州</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区地址:940 West Valley Road Ste. 1700 Wayne, PA 19087</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">联系电话:(610) 240-1900</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区官网:tesd.net</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">3拉德纳乡学区</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">Radnor Township School District</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所在城市:韦恩市,宾夕法尼亚州</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区地址:135 S Wayne Ave Wayne, PA 19087</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">联系电话:(610) 688-8100</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区官网:rtsd.org</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">4克莱顿学区</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">School District of Clayton</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所在城市:克莱顿市,密苏里州</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区地址:#2 Mark Twain Circle Clayton, MO 63105</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">联系电话:(314) 854-6000</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区官网:claytonschools.net</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">5都柏林市学区</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">Dublin City School District</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所在城市:都柏林市,俄亥俄州</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区地址:7030 Coffman Rd Dublin, OH 43017</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">联系电话:(614) 764-5913</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区官网:dublinschools.net</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">6南得克萨斯独立学区</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">South Texas Independent School District</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所在城市:梅塞德斯市,得克萨斯州</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区地址:100 Med High Dr Mercedes, TX 78570</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">联系电话:(956) 514-4216</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区官网:stisd.net</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">7亚内斯独立学区</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">Eanes Independent School District</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所在城市:奥斯汀市,得克萨斯州</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区地址:601 Camp Craft Rd Austin, TX 78746</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">联系电话:(512) 732-9001</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区官网:eanesisd.net</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">8韦尔斯利公立学区</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">Wellesley Public Schools</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所在城市:韦尔斯利市,马萨诸塞州</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区地址:40 Kingsbury Street Wellesley, MA 02481</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">联系电话:(781) 446-6210</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区官网:wellesley.k12.ma.us</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">9印第安山辖村学区</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">Indian Hill Exempted Village School District</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所在城市:辛辛那提市,俄亥俄州</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区地址:6855 Drake Rd Cincinnati, OH 45243</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">联系电话:(513) 272-4500</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区官网:indianhillschools.org</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">10列克星敦公立学区</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">Lexington Public Schools</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所在城市:列克星敦市,马萨诸塞州</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区地址:146 Maple Street Lexington, MA 02420</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">联系电话:(781) 861-2550</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区官网:lps.lexingtonma.org</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">全美排名前十的学区中,有3个学区来自俄亥俄州。另外,宾夕法尼亚州、得克萨斯州和马萨诸塞州各有2个学区入选,密苏里州有1个校区入选。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">那么如何才能找到心目中的理想学区?小乐给您几点建议:</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">上网查询,一些比较大的排名网站可以查到学区总体情况,例如 GreatSchool 和 Niche 网站等查询学校。另外,也可通过外居乐来查询周边学区房信息。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">询问当地老移民,这是最传统,也是最有效的办法。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">看学区的宣传手册,每年各学区都会出版宣传手册,有多少人考上名校必定是里面的重要内容,可参考。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">亲自参观学校,打电话到学校预约,通常都会获得校方支持。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><span style="font-size:14px;">来源 | 外居乐(waijule2015)</span><br /> </span> </p>

  • 美国房产投资,哪个城市收益最高?未来哪里有机会? 2017-09-19

    <span style="font-size:14px;">据美国地产经纪人协会(NAR)统计,2017年外国买家在美国置产总价值为1530亿美元,相比于去年同期1026亿美元增长了49%。中国人赴美置业的总金额高达317亿美元,比去年增加18.6%。</span> <p> <span style="font-size:14px;">失业率达九年来新低4.3%,就业市场回暖等利好,加之美元近来贬值,不少投资人认为趁汇率低点买入美国资产是很好的时机。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">作为最吸引海外投资者的地产市场,美国楼市会持续向好吗?哪些地方最值得投资?</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>1美国房地产市场目前概况</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(1)市场持续复苏,房价继续上涨</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">按照中国人的习惯,买房时的第一个问题就是房价会否上涨,答案是“会”。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">下图是Zillow今年第三季度对100多位经济学家和地产专家做的调查,对2017-2021年的美国房价做预测。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">其中红虚线为悲观预测,认为美国未来5年房价将上涨6.7%;绿虚线是乐观预测,认为未来5年房价将上涨28.8%;两者之间的黑虚线,指预测的平均值,认为未来5年,美国房价将上涨18.4%。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">另一家美国商业机构 Keeping Current Matters也进行了一次针对上百位经济学家的调查,均认为未来五年美国房地产依然会呈现上涨趋势,累计涨幅将超过15%。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">美国房价已达到2007金融危机前的最高点,有些媒体报道泡沫正在酝酿。美国房价还有上涨空间吗?</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">下图是美国房价指数走势,蓝线为历年名义价格,红线为经过通胀水平调整后的房价,剔除物价上涨因素。可知2007年的房价显著高于2017年的水平,因此美国房价实际上离危机前的高位仍有距离,未来上涨空间依然存在。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所以不要被表面数字蒙骗。举个例子,若算上通胀,10年前20万美元的房子,如今要27.6万。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(2)买房较容易获得贷款</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">许多投资人买房时,希望了解当地房产市场的贷款情况。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">美国抵押银行家协会(MBA)的可获信贷指数,是衡量获得抵押贷款难易程度的权威指标。指数越高,获得贷款越容易,反之越难。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">2017年8月,该指数已高达8年来最高值179,处在最容易获得抵押贷款时期,许多大型金融机构也更愿意为借款者提供房屋抵押贷款。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">当然,对于外国买家来说也是一大利好,目前一些国家限制外国人买房贷款,而美国却敞开了抵押贷款的大门,无疑更利于投资者融资。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(3)抵押贷款利率情况</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">房价会上涨、容易获得贷款之外,另一重要问题就是月供。目前美国房贷利率如下表所示。即便是最长期的30年固定利率,也只有3.75%。要知道目前国内是4.9%,这还是近十多年来的最低利率。可见美国目前房贷利率是很低的。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">由于通胀和非农业人口就业人口不及预期,美联储今年9月的加息概率下降至0,年底加息概率也大大下降。因此目前在美国通过贷款买房,仍然较划算。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(4)房屋交易活跃,流动性增强</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">房产是否好卖,流动性如何,也是投资者关注的问题之一。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">目前,美国房屋待售时间仅有37天,是近五年来最好水平。而西雅图、波士顿、丹佛等热门城市,甚至在10天以内就能售出房屋。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">对于房地产这一流动性较差的资产,这种流动性水平相当难得了。如果你的房产增值了,流动性越好,就越能保证房屋在最短时间内能转手卖出去。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(5)房屋库存紧张</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">美国房价飞速攀升、库存触及30年新低,今年二季度未售出库存占房屋总量比例仅为1.9%。楼市需求火爆的同时,目前美国新屋年化开工数仅为84.9万,远低于07年金融危机爆发前103.6万的水平。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">新开工房屋减少,也与建筑工人短缺、建筑从业人员减少有关。目前仅有76.7万人受雇于美国住宅建筑行业,比十年前的数字低了整整20%。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">NAR公布的数据显示,6月房地产销售数据为552万户,比5月环比下降1.8%。NAR首席经济学家Lawrence Yun称,住房供应面的短缺为住宅价格的攀升“火上浇油”。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">美国库存紧张仍会是常态,将继续推高房价。CoreLogic副首席经济学家Sam Khater认为房价继续上行的主要原因,是供给有限和需求旺盛。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(6)建筑成本继续上涨,进一步推升房价</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">2016年,美国深受建筑工人短缺之痛,根据美国房屋建筑协会(NAHB)的数据,建筑行业现今约有20万个职位缺口,建筑工短缺的趋势仍将持续下去。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">在此情况下,建筑商不得不支付给建筑工支付更高的工资,而增加的人工成本。可以想见,由此产生的成本上涨,会被转嫁给买家或投资者。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">大家或许会联想到特朗普表态过的严苛移民政策。他虽然政绩乏善可陈,但反移民的态度堪称坚决,前两天又要废除DAMA法案。这只是一个侧面,未来将进一步导致建筑工人短期内大量缺口,提高房屋建造成本,间接抬高房价。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(7)千禧一代将变成有房者,提高住房自有率提升</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">美国的年轻人——“千禧一代”(1982-2000出生)将成为2017年房地产市场上不可忽视的力量。更多的初次购房人群,也将促进地产市场景气,推动房价上涨。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">一方面,这一代人与父母同住的比例达到75年来最高的40%;另一方面,他们中年纪较大的人,也逐步达到32岁——全美首次购房的平均年龄。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">他们中与父母居住比例虽高,短期内抑制了购房需求,但同样能在短期内迸发出大量的首次买房需求。因为“千禧一代”崇尚独立和自由,短期与父母同住只是过渡,最终他们还是会买房,并独立居住。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">根据NAR统计,现在全美有1500万年轻人与父母同住,而十年前只有1000万。2016年,61%的首次够房人群为35岁以下的年轻人,“千禧一代”这批潜在的购房人群,将在2017年后逐步爆发。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>2投资美国房产可关注的指标</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(1)人口增长与净流入</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">首先,买房是人在买,所以“人”是最关键因素。一个地方人口增长如何,是否有人口净流入,有无持续、高质量的外地、外国移民进入,都值得关注。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">若某地的人口持续迁出,没有外来人口愿意进入,那么当地的房产投资价值一定大打折扣。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">以美国汽车城底特律来说,当地人口从1975年开始,多年持续下跌。世界人口观察网预计,当地人口下降的趋势将持续到2020年。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">相反,在跨国移民净流入的多伦多、悉尼、洛杉矶等城市,房屋成了新移民的刚需。在当地一无所有的外国人,抵达之后第一件事就是找住处,因此房价上涨、房价高是必然的。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">这一标准在国内也适用。目前,许多三四线城市的年轻人口纷纷涌向省会、一二线城市,使得三四线城市房价承压。如果打算到这些城市投资房产,要谨慎了。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(2)失业率情况</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">有了足够的人,就要有相应的工作机会,否则不能养活自己,就更没钱买房。失业率低,也就成为房产投资的一个有利因素。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">下图是市场预测机构MarketOracle对于美国房价与失业率相关性的研究。黑线代表房价,红线是失业率。而开头提到,目前美国失业率为4.3%,为近年来最低点,几乎实现充分就业。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">可以看出,美国的房价和失业率呈较显著的负相关关系,此消彼长。失业率的下降会使房价保持稳定,并逐步上升。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">除了全国失业率,还可以查到美国的州、城市、区、社区失业率,如下表的例子,纽约皇后区失业率更低,因此可以找当地较好街区,选择物业进行购买。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">考察失业率未来变化趋势,能在一定程度上提前预知房价走势。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(3)汇率变动</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">前面也曾提到,今年美元走出了一轮弱势行情,这与美联储加息幅度不大有关,也与特朗普的“弱美元”期望有关,他希望促进美国的出口贸易。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">今年以来,美元对人民币已下跌6.5%,现在已经跌至6.48左右。在美元汇率较低点买入资产,也算是汇率帮我们打了个折。同样情况的还有英镑,目前英镑也处于历史难得的低位。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(4)年租金回报率</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">年租金回报率,由每年租金净收入除以总房价(或总购房成本)得到。国外买房的毛租金收益率最好要到6%-7%左右,因为还可能要减去2%左右的持有成本。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">投资海外地产时,仅有少数投资者用来自住。即使自住,有些也要等到小孩长大,到读中学、大学的时候,才会入住。因此,出租成必然选择。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">许多西方人喜欢租房,而不一定要买房,使国外许多房产能租出较高的价格。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">一般而言,租金回报率能达到5%,收益就算比较合理了,最好不要低于4%。当然,多多益善。相关数据和分析,在海外掘金(gold1849)和智谷趋势(zgtrend)公众号上有很多,欢迎大家回看往期文章。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(5)治安与犯罪率</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">在美国买房,不得不关注的就是所在社区的犯罪率了。无论在哪个城市,都可能有治安不太好的区域,这些地方应该要尽量避免。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">美国有许多类似网站,如Familywatchdog、Trulia、CrimeReports等,可查询房屋地址所在社区的治安和犯罪率情况。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">用纽约皇后区牙买加社区的一处别墅为例,地址是81-15 Wareham PL Jamaica Estates, NY11432。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">选择治安较好的区域购房,也能为所购房产增值提供保障。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(6)学区</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">华人最关心房屋所在学区好坏,也很在乎社区的综合情况之优劣。美国房产的学区信息很清楚,有专门的网站(如GreatSchools)可供查询,可以看到学生种族构成、学生考试分数等众多信息。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">继续以上面纽约的别墅为例,其所在的学区很优质,分配的小学和初中都是10分(满分),生源主要以亚裔和拉丁裔为主。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区内的小学Ps 131 Abigail Adams,评分为满分10,在全美分数测评中,遥遥领先于全国平均分。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">而小学内的学生构成,以亚裔和拉丁裔居多。有亚洲人的学校,肯定考试分数高,成绩好。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(7)社区</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">美国的社区是重要的存在,社区文化盛行。因此,社区的人口、阶级、环境等状况如何,直接影响到自己的生活质量、未来房价增值潜力等。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">上面那处纽约皇后区的别墅,是典型的中产以上社区,区内居民种族多元,大学生比例较高。社区家庭年均收入明显高于皇后区、纽约市以及全美平均水平,业主比例高,居住环境属于优等。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">稍微总结一下,有持续不断的人口流入、当地失业率合理、房子租得起价、较容易转手卖出、治安状况良好都齐全了,再找准汇率的相对低点入手,就基本能避免非理性的海外置业了。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>3美国地产的机会与地狱之城</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">地产投资最终要落实到具体的城市。我们来说说普遍被看好的地产机会之城,供大家参考。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(1)美国房地产机会之城:三大新兴城市群居多</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">目前美国适合进行地产投资的城市有:西雅图、波特兰、达拉斯、奥斯汀、丹佛、罗利、坦帕、夏洛特、奥兰多、杰克逊维尔等。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">西雅图和波特兰都是过去一年美国房地产市场无可争议的双子星。同时,这两大热门城市的供需仍不平衡,未来一年的表现仍会远超全美平均水平。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">美国三大新兴都市圈表现仍将抢眼,包括德州、佛罗里达州、北卡罗来纳州。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">美国三大新兴都市圈(来源:海外掘金10月12日文章《美国未来最大的投资机会在哪?》)</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">达拉斯是德州最大城市,美国当之无愧的“新一线城市”,也是大城市中增长最快的一个,在20城房价指数中排名第3。另外,德州首府奥斯汀由于有大量年轻人净流入和新兴产业进驻,也被认为是最有潜力的城市之一。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">总体来看,德州拥有全美国第二多的全球500强企业总部(54家),也是人口净流入最多的州,经济发展强劲。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">位于北卡罗来纳州的罗利、夏洛特,被称为“美国东部硅谷”,城市群内有很多高科技产业兴起,同样也是未来发展比较看好的区域。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">佛罗里达州的坦帕、奥兰多、杰克逊维尔,也被许多机构列为未来几年房地产投资的最佳城市,这与海外掘金(gold1849)在2016年10月12日的文章判断一致。这些新兴都市圈,未来的投资机会值得大家关注。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">此外,科罗拉多州首府丹佛也表现抢眼,在今年的房价涨幅榜排名第4,得益于该地便捷的空中航线、创业氛围、文化和旅游产业快速发展等,未来也是值得大家留意。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(2)美国房地产市场的地狱之城</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">在美国地产投资需要回避的城市方面,也选出了三个常被提到的城市,供大家自行判定:芝加哥、匹兹堡、底特律。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">根据美国网站GOBankingRates.com的调查显示,芝加哥由于其就业增长率仅为1.3%,人口增长率也下降了0.11%,因而并不受大家看好。在上表凯斯席勒的统计中,芝加哥6月份的房价为20大城市中涨幅不大,仅3.2%,远低于全美平均的5.8%。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">而匹兹堡、底特律两个城市,都与传统行业衰落,城市经历转型阵痛有关。其中,虽然底特律的租金回报率较高,但由于其房价没有很好的经济基本面支撑,依然属于冒险者的乐园。上述20城指数中,底特律房价虽然上涨7.6%,但也与其本身房价低有关。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">若要投资这几个城市的地产,还需先行做好尽职调查。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"> <p> <span style="font-size:14px;">◎作者丨刘镔练</span> </p> </span> </p>

  • “昌平公主”被抓,牵出大清皇室海外资产转移之谜 2017-09-07

    <p> <span style="font-size:14px;">1</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>我是大清“昌平公主”,我有千亿海外资产,就差500元解冻费了</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">------</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">那是2014年共和国的10月,距离大清亡国102年的秋天。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">北京警方刑拘了一位自称“爱新觉罗三公主——昌平公主”的女子,“三公主”,自称掌握着清朝皇室爱新觉罗家族,转移到海外的“1750亿元资产”。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">但这笔资产被“冻结”。她希望有人投资助她用钱打通关系“解冻资产”,还承诺给投资人3倍的回报。有6个人相信了这些话,先后投资572万元,直到其中一名投资人老王拿到“解冻的”50万美金,发现几乎全是假钞时,骗局才被揭穿。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">这样拙劣的谎言,在今天依然可以成功,是因为我们历史上很多前朝宝藏的传说,在民间流传已久,有些还被坐实。比如明末反贼张献忠,在覆灭之前就把好几船的宝藏沉入江底,直到今天,还有人在江中摸到当年的沉银。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">一个反贼都有这么多的宝藏,更何况统治了中国200多年的满清皇室?</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">虽然这个“昌平公主”是假的,但真正的大清皇室,当年在覆灭之际,有没有留下宝藏,有没有进行大批的海外资产转移呢?</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">2</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>大清皇室:一边忽悠大家做天朝梦,一边把钱转到国外</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">------</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">当然是有的。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">而且这个过程相当长,很多人像蚂蚁搬家一样,长年累月地向国外转移资产,直到大清亡了多年之后,真相才被揭发,但已经无可奈何。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">我们都知道,鸦片战争之前,大清国都在天朝梦里沉睡,等英国人打进来,义和团闹起来,卖国条约签下来,有些人才知道,天朝梦彻底破产了。但又不好意思明说,只能欺上瞒下,对上说老打胜仗,对下说天朝梦好。以至于说的时间久了,有些人自己都相信了。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">但真正狡猾的高级政客,才不会被自己编的谎话麻痹,在千疮百孔,内忧外患的大清国,他们拼劲全力在做一件事——疯狂地敛财,然后把钱转移到国外。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">其中最著名的,就是公认的晚晴第一巨贪——庆亲王。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">在大清覆灭的前夜,英国《泰晤士报》爆出猛料,身为中国第一位“内阁总理”,慈禧太后最信赖的家臣,竟然在汇丰银行有存款200万两白银。并且附带说明了这些钱是怎样从中国转移到英国的——</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">一开始,英国汇丰银行是不收这些钱的,因为来路不明,庆亲王无法解释这些钱的合法来源,赃款,人家外国银行是拒绝的。后来没办法,几经转折,他买通了汇丰银行的会计,做了假账,才将赃款存进银行。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">为什么庆亲王要这么执着,就是要把钱存进英国的汇丰银行呢?</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">两个字——安全,安全,还是安全。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">当时庆亲王存款的是汇丰银行的上海分行,这件事被当时的“纪委”,监察御史蒋式瑆得知,立即上报中央老佛爷,建议将这些赃款充公,用来建立中国自己的银行。“纪委”举报了,上面不能不查,于是派人去汇丰银行交涉,要求交出账本,得到的回复是——我们从来不会把客户的信息公布,这是我们银行规矩。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">有了这么多存款作为保障,才有了在大清覆灭之后,很多皇室成员的财产都被没收,生活一落千丈,而庆亲王因为钱在国外,依然可以享受荣华富贵的生活,直到子孙后代全部败光为止。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">后来末代皇帝溥仪,也上演过类似的把戏。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">在伪满洲国做皇帝时,让人将皇宫内的文物国宝倒卖,好留一条后路。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">比如他曾经差点将《四库全书》卖掉换钱,不过在他看来,这些东西都是自己家的,就像解放后他去故宫,人家让他买票,他很不高兴,说,回自己家,居然还要买票……</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">可惜他一直没机会逃跑,先是被日本人“保护”起来,后来苏联出兵东北,直接将其抓获,交给共和国审判,经过彻底的思想改造,成为了一名合格的中华人民共和国公民。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">中华人民共和国公民爱新觉罗.溥仪</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">3</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>总有人上当,是因为权贵们的资产转移今天依然在发生</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">------</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">和庆亲王这样的窃国大盗相比,那位冒充“昌平公主”的中年妇女,实在是微不足道。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">直到今天,像庆亲王这样的权贵,依然在上演着资产转移的把戏。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">其中,最出名的就是前河北省委书记程维高的儿子,至今仍然在加拿大逍遥法外的程慕阳。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">作为一位官二代,在上个世纪90年代,他凭借着父亲的权力,空手套白狼获利数亿资产,期间顺便办了个香港身份和一张加拿大永久居留卡,再顺便将大量资产转移到加拿大。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">有了这些钱,程慕阳在加拿大风生水起,逍遥快活。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">住别墅——</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">买小岛——</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">建会所——</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">资助当地国会议员——</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">他的女儿程颂莲也可以跟加拿大总理亲切合影——</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">这些钱,可都是咱们民众的血汗钱。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">不过,鉴于他已经被列为红通要犯,两次申请加拿大国籍都被拒绝,相信不久的将来,他被遣返也是注定的事情。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">因为,我们不是腐朽无能的满清政府,我们的领导也不是李鸿章。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">对于海外资产转移,我们的打击力度越来越大,各种外汇管理越来越严格,以前靠在外面买球队、买文物、买破产的企业来转移资产,已经不可能了。</span> </p>

  • 全球房价涨幅Top50榜发布,背后原因全解读! 2017-09-06

    <p> <span style="font-size:14px;">胡润研究院发布了过去一年世界城市房价涨幅榜。在这幅房价涨幅地图上,有些城市的涨幅在情理之中,而有些却又在意料之外。房价涨幅榜体现了哪些秘密和趋势?对投资有何借鉴?推荐阅读此文。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>1胡润指数改成胡弄指数算了!</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">先来看一下近日胡润研究院发布的2017年上半年全球房价涨幅排行榜。</span> </p> <p align="center"> <img src="/fileserversavepath/financeOTO/image/20170906/20170906095227_892.jpg" alt="" /> </p> <p> <span style="font-size:14px;">海外城市咱先不说,应该是比较准确,因为海外市场很透明,交易记录也是公开的,房价数据是可以有据可查并有数据支撑的,造不了假,胡润可以做,我们个人也可以做,只要你懂英文,都可以查询到每月的房产交易记录。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">但我们只看中国的城市就知道,胡润真是个胡球弄。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">比如,相比2016年6月房价,2017年6月的房价:</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">无锡涨了22.9%?涨了50%以上好不好!</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">郑州涨了20.2%?涨了50%好不好!</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">石家庄涨了16.1%?涨了60%以上好不好!</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">济南涨了15.9%?涨了50%以上好不好!</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">武汉涨了14.9%?涨了50%以上好不好!</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">我说的就是实际的平均涨幅,并没有专指主城区已经全部都是翻倍的现状!</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">再来说说这个胡弄榜:</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">为什么没有成都,成都也翻倍了好不好,平均涨幅也在50%以上!</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">我再随便给你举几个涨幅在50%以上的城市:三亚、嘉兴、东莞、惠州、陵水、徐州。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">涨幅在30%以上的有海口、贵阳、沈阳、洛阳、许昌、南通、湖州、扬州等等。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">如果第50名迈阿密的8.2%都能上榜,中国所有省会城市都有资格上榜,包括乌鲁木齐和拉萨!</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所以,这个表格仅供呵呵和参考,但国外城市数据我们还可以真的参考一下。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>2城市暴涨原因全解读!</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">以上表格,米宅已经加了一列标签式的小解读,下面,把具体的涨价原因进行分析。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">其实,全球一盘棋,只是早晚、快慢而已。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">涨价原因,大同小异。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">原因无非几个:</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">1、热钱涌入拱起的资产泡沫</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">2、人口、产业大量进入导致的供需失衡</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">3、某个城市暴涨之下引发的板块带动、价格溢出、城市辐射效应</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">4、黑天鹅事件引发的恐慌、抢购,短期暴涨</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">1多伦多,加拿大</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">温哥华房价暴涨之后,城市轮动,钱开始去别的城市,多伦多是最先被盯上的。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">2雷克雅未克,冰岛</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">还记得2007年经济危机时冰岛国家要破产,要把国家卖了还债吗?所以,之后很长时间,冰岛的资产价格应该是跌到了冰点,但其实正好是某些人的机会,于是,现在涨了。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">3无锡,中国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">暴涨之前均价8000,环沪效应,上涨到现在的15000以上,正常补涨。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">4香港,中国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">土地财政之下,供需永远失衡,内地资金体量太大,很多人买房不为升值只有保值,香港体量又小,很容易搅动,多收15%的税又如何?</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">5郑州,中国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">2016-2017所有省会中最具概念股的就数郑州了,中心城市、人口第一、自贸区、航空港、高铁枢纽回归,从去年均价9000涨到现在13500左右。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">6汉密尔顿,加拿大</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">温哥华暴涨传导到多伦多,多伦多暴涨后传导到旁边的汉密尔顿,多么熟悉的配方。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">7长沙,中国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">南边是广州,北边是武汉,两边都在暴涨,夹在中间的长沙凭啥只能均价6500?不过万怎么说自己是省会?其实,在去年的暴涨之下,只要是说得过去的省会,无一幸免,其实也无须过多解读。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">8广州,中国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">广州毕竟还是广州。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">9沃特福德,爱尔兰</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">爱尔兰是避税天堂,苹果、GOOGLE等大公司都有大量的钱放在这里,这么多热钱,稍微拿出一点买房,房价就上天了。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">10石家庄,中国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">北京周边50公里开外的小县城均价都过2万了,石家庄也得跟着蹭一下,如今,石家庄也接近2万了。但涨的有点过了,与城市综合地位相比,价格明显虚高。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">11济南,中国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">一是正常的补涨,二是城市本身的供需失衡,涨的有点过了,与城市综合地位相比,价格明显虚高。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">12维多利亚,加拿大</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">温哥华暴涨之后,离它最近的维多利亚,当然不可能幸免。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">13合肥,中国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">合肥是供需之下失衡暴涨最为妖艳的省会城市,涨的有点过了,与城市综合地位相比,价格明显虚高。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">14奥塔哥,新西兰</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">奥克兰暴涨之下,城市轮动,其它重点城市当然也不能幸免,奥塔哥因为有一所不错的大学,有概念。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">15武汉,中国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">武汉这样的城市地位,属于正常补涨,去年涨幅没有太猛,今年涨价继续,限价不让涨了,但市场却更妖了,开一个清一个,市场极其疯狂,几乎所有楼盘暗中都收取好处费才能买到房,该管管了。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">16厦门,中国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">厦门在本轮涨幅中最为妖艳,房价已经直逼深圳了,厦门何德何能?涨的有点过了,与城市综合地位相比,价格明显虚高。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">17杭州,中国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">杭州的城市地位,属于正常补涨,而且对于杭州未来,我们甚为看好。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">18西安,中国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">西安去年涨价之前均价6000,涨到1万也属正常,没啥可惊喜的,即使供应再大、地方再穷。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">19柏林,德国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">柏林带动了德国整体房价的暴涨,为什么?是基于几个原因,1、政局不稳导致的货币不稳、人心不稳,民众买房求安全;2、欧洲难民危机、债务危机导致民众对未来期望下降,对货币无信心,去德国买房成了优选;3、之前德国房价控制较好,房价总体偏低;4、对政府失望,对未来失望,唯有买房!聊以安慰!</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">20福州,中国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">福建人本来就有钱,福州三面环山一面临河,土地有限,在厦门暴涨翻番之后,福州被波及就很正常了,正常的涨幅是翻番了的。至少60%以上。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">21墨尔本,澳大利亚</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">悉尼房价连年暴涨之下,墨尔本的教育、环境、市政是优于悉尼的,但房价却比悉尼低了30%,凭啥?跟上!</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">22南京,中国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">南京也是极具概念的城市,连苏州房价都3万了,花桥都2万了,我大南京这么好的历史和坯子,上海7万,我低一半算低调了吧?</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">23惠灵顿,新西兰</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">奥克兰暴涨之下,城市轮动,其它重点城市当然也不能幸免,惠灵顿毕竟是首都,有概念。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">24阿姆斯特丹,荷兰</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">柏林的涨,与阿姆斯特丹的涨是一样的,共同原因就是:1、都是欧洲经济基本面最好的国家;2、深受欧洲内乱之影响,对欧元前景不看好,对欧盟不看好。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">25汉诺威,德国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">柏林暴涨之下的城市带动与轮动。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">26天津,中国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">天津这几年是够没落的,但我毕竟是大天津,和北京房价不能相差太大!</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">27西雅图,美国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">西雅图是目前米宅最为看好的美国房产投资城市,基于几点:1、温哥华效应南溢;2、硅谷北溢;3、房价以前过低;4、华人盯上了。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">28南宁,中国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">省会,以前房价低,但真实涨幅其实不算啥。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">29悉尼,澳大利亚</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">全球人的大悉尼,无须多言,和纽约一样,价格坚挺。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">30重庆,中国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">直辖市,经济强,环境棒,暴涨之前均价6000,不涨到过万,天理难容!</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">31斯图加特,德国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">柏林暴涨之下的城市带动与轮动。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">32法兰克福,德国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">柏林暴涨之下的城市带动与轮动。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">33里斯本,葡萄牙</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">葡萄牙是欧猪四国中的一个,债务危机、经济下滑、资产价格下跌,但所谓死而后生,说明现在经济在复苏。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">34北京,中国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">北京,全球的北京。全中国最好的教育、医疗、金融、资金、人脉,无须多言。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">35青岛,中国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">青岛,诸多概念加身,经济强,海滨,旅游城市,正常补涨。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">36慕尼黑,德国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">柏林暴涨之下的城市带动与轮动。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">37伊斯坦布尔,土耳其</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">华人买的少,但搁不住中东土豪来买啊,这儿是典型的穆斯林国家,但也是和欧洲最近的国家。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">38都柏林,爱尔兰</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">爱尔兰是避税天堂,苹果、GOOGLE等大公司都有大量的钱放在这里,这么多热钱,稍微拿出一点买房,房价就上天了。都柏林毕竟是首都。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">39达拉斯,美国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">德州因为低税收,聚集了世界500强的54家在德州,仅次于纽约,达拉斯就有丰田、德州仪器、AT&amp;T、美航、美孚石油等公司总部,但德州还有几个标签不可忽视:1、民众可持枪上街;2、房产税3%;3、墨西哥人很多,非法移民也很多。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">40汉堡,德国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">柏林暴涨之下的城市带动与轮动。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">41南昌,中国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">在东南片区,南昌涨的算少的了,随便别的城市涨的都比南昌多。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">42上海,中国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">全球的大上海,无须多言,房价无顶。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">43奥兰多,美国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">美国经济复苏,美元回流,美股上扬,资产价格随之上涨,奥兰多使然。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">44堪培拉,澳大利亚</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">悉尼暴涨、墨尔本暴涨,夹在中间的堪培拉怎能不涨?我好歹是首都!</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">45首尔,韩国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">朝鲜半岛危机显然,房子明显比货币更安全,所以。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">46丹佛,美国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">美国经济复苏,美元回流,美股上扬,资产价格随之上涨,丹佛使然。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">47温哥华,加拿大</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">看出来了吗?即使去年温哥华4月份实行海外购置税15%,温哥华并没有崩盘,并保持温和上涨,其中公寓还在今年年初实现了暴涨,为什么?需要好好想想。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">48纽约,美国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">全球第一的纽约,唯一的纽约,即使房产税全球最高、全美最高,达到年6%,依然房价在上涨?为什么!再去想想,中国的房产税能降房价吗?对北上深有作用吗?</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">49萨克拉门托,美国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">地处加州,有概念,旧金山房价过高,价差关系太过明显,刚需或资金外溢。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">50迈阿密,美国</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">全美国的度假天堂,类似于中国的三亚,泡沫来时,最易波动,正常。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">3知已知彼才能百投百赚!有何启示?</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">好,看了50个案例,又做了50个解读,我们来理一下思路。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">1、某个城市暴涨之后,紧临城市可能还没有反应过来,价差关系很明显,比如已经达到了40%以上,但城市地位差不多,此时,溢出效应将会显现,应抓紧布局周边洼地城市。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">2、某个国家、城市曾经达史上严重危机或事件,资产价格一路下跌,你要密切关注,只要不死,就会重生!机会就在眼前,从谷底抄底上车。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">3、房产税是不会让核心大城市房价下跌的,如纽约和达拉斯都是案例。不跌反而暴涨。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">4、注意国家与国家之间的价差关系,注意城市与城市之间的价差关系。机会就在这里。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">5、华人最爱去哪儿?华人最爱扎堆在哪儿?这儿的房价非常坚挺!温哥华、洛杉矶、香港都是案例。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"> <p> <span style="font-size:14px;">◎作者 | 米公子</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">◎来源 | 米宅海外</span> </p> </span> </p>

  • 中介不会告诉你的海外投资陷阱 2017-09-05

    <span style="font-size:14px;">各位智谷泰国房产投资群的群友晚上好,我是泰国太像地产负责人,叫Nathan。</span> <p> <span style="font-size:14px;">今天要讲的主题是中介不会告诉你的海外投资陷阱,相信各位有在群里面关注的都已经看过不少讨论,那我身为群主,认为有义务跟责任,要提醒各位在泰国投资的风险,希望可以借由这个机会抛砖引玉,帮助到各位。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">虽然我们已经在群里面耳提面命非常多次了,但是常常还是会有新的群友提问,那我就稍微简单整理一下常见的一些陷阱。其实不光是在泰国,这些陷阱在海外投资中都常常出现。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">在此之前,我想要再次提醒一下我们建议的海外投资选房的黄金法则:</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">(1)挑选市中心的地段,也就是我们每次讲座提到的颜色区块。因为我担心各位不晓得我们建议的市中心的区域是哪几个区域,所以在轨道交通天铁地铁站,我们圈了一个区域。所以红色的这个区域就是我们认为的市中心。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">(2)建议所购买的房产要是距离天铁地铁车站步行七分钟以内或者是六百米以内的楼盘。我们建议在挑选的时候利用谷歌地图或者是百度地图,可以看一下这个楼盘距离最近的车站到底有多远的距离。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">(3)挑选上市有信誉的开发商,那如果没有信息可以判断这个开发商到底是否信誉良好,那我们建议选择泰国的前十大开发商。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">稍微简单提醒一下在海外投资的选房法则之后,接下来我们来看一下在泰国常常出现的一些陷阱。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>1第一个陷阱,泰国公寓外国人持有49%的比例是常规吗?</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">在泰国一些比较好的楼盘开盘的时候,事实上是非常多泰国人到现场去彻夜排队的。据我所知最早可能有一个礼拜前就有人在那边排队了,那在开盘的当天其实可以看到人龙是非常多也非常长。开盘当天其实好的面相好的楼层的单元都已经销售一空了。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所以的确49%是泰国公寓法明文规定外国人可以购买房地产单元的比例。但是各位可以试想一下,如果这个楼盘有这么多泰国人来买,而且把好的房子都买完的时候,这些房子怎么会还有机会流到海外市场?</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">第一个可能性是卖给外国人的房子可能比较贵,因为假设如果泰国人都买完的时候,其实开发商不需要特别留给外国人。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">那另外一种可能性就是这房子可能销售得不理想。那开发商就委托国外的中介帮忙把这房子拿到海外去卖。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所以各位应该常常看到类似图上的微信公众号文章,上面说外国人名额两百套已认筹完毕,包括外国人名额有多少。对于好的楼盘,其实不太有可能会有这种现象发生。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">各位可以试想一下,假设这49%都是卖给外国人,那等到未来房子盖好了,那您要出售获利或者是要转租的时候,这49%都是外国人,所以他们就会变成未来你要卖房子的竞争对手。不管你要租还是要卖,其实您本身的议价空间非常的小,因为看起来就会变成是一个买方市场。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">如果今天选择的是泰国本地的刚需房,事实上好的房子其实就是泰国人自己在买。那当他买了80%、90%的时候,其实外国人占的份额是非常低的。所以在我们的认知里面,这个楼盘外国人的比例如果可以控制在20%以下,我们认为是一个比较健康的楼盘。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>2第二个陷阱,买的位置真的是市中心吗?中介说这区块是富人区?</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">中介跟你说这个位置是曼谷的市中心或者是说这个区块是曼谷的富人区。是不是市中心,用刚刚在那个投资黄金法则里面提到的地图,我们就可以看一下它到底是不是中心或者是它邻近的车站到底是不是在我们所谓的CBD的车站里面。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">另外,常常有人说这个楼盘是在曼谷的富人区,比如说像这个案例是说这个楼盘位在Ekkamai,然后是在富人区。但是的确是案子在Ekkamai,但是Ekkamai是一个比较大的行政区,不是所有在这个行政区里面都是富人区。我们可以看到如果用谷歌地图来看,它其实离车站有2.4公里,那其实离所谓的富人区还是有非常断墙的距离,所以有些中介会把这些富人区给扩大解读,这个也是非常常见的陷阱。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所以再次提醒各位,现在百度地图在泰国的地图咨询相当完整,所以当取得楼盘资讯的时候,善用这些软件去查询这个位置到底离轨道交通有多远的距离,那是不是在600公尺以内或步行可不可以在七分钟以内到达。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>3第三个陷阱,保证包租6%,三年后原价买回?</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">有些楼盘会标榜说保证包租三年或者五年,然后几年后原价买回甚至是买回的时候是比原本当初买的价格还要再高。其实这样子看起来,投资这个房产是完全没有风险的。但是据我们行业内了解,其实这些中介其实就是把他这三年要付给您的这些租金,加在房价里面卖给你,然后再分三年慢慢地还你。所以事实上所谓的包租其实羊毛出在羊身上。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">至于说多年后按原价或是更高价格买回,这种合约据我了解在泰国其实并没有那么高的约束性,所以我认为这一点也是存在于相当大的风险。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>4第四个陷阱,可以购买土地或独栋别墅?中介说没有风险?</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">另外我们来谈一下在泰国到底能不能购买土地或者是独栋别墅?事实上,根据泰国公寓法律的规定,外国人是不得持有土地的。那为什么同业还是标榜说他们是在没有风险的情况下可以拥有土地或者是可以买独栋别墅呢?那其实他们透过的方法有几种。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">常见的手法就是利用泰国的人头,但是这个泰国人的人头其实您本人不认识,我认为这个风险很高。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">那第二种方式是用成立公司的名义来购买,但是这间公司可能泰国人股东必须持有的比例要超过51%,所以也一样存在着房子会被泰国人变卖的风险。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">第三种常见的就是这个房子有可能不是永久产权,他透过一个契约的方式70年或者是80年的方式长租给下一个要买房子的人。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所以这三种是我们比较常见的购买土地的方式,但是我们认为这样的风险还是非常的高。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>5第五个陷阱,为何有的中介免中介费?</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">第五点我想谈一下有关于中介费的问题,其实常常有群友在问,听说有部分的中介他们不收中介费。那各位可以试想一下这些中介他不可能不赚钱,义务地服务。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所以可想而知,他可能是从卖方或者是从开发商那边获得他应有的利润。但是各位可以试想一下,因为你从来没有付过他中介费,所以未来要是房产有些纠纷有些问题的时候,其实中介比较可能靠着开发商那边而不是站在你的立场帮你发言,因为毕竟他拿了佣金。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">我最近有遇到一个客人,他遇到的问题是他之前透过别的中介在泰国买房子,后来发生一些纠纷。那中介的说法是当初你买房子的时候,我没有跟你收任何中介费,所以今天发生问题的时候我没有义务要帮你处理这些问题。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所以当您听到说有些中介可以不收中介费的时候,其实不需要开心得太早,因为事实上他其实也从中获得利润,从开发商那边。那卖给你的价钱可能就不是开发商原本的底价在卖了。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">更严重的是未来如果有任何纠纷,您的房产其实没有办法获得保障,那在泰国当地,他也没有义务要帮你解决任何的问题。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">当然也不是说收了中介费的就是比较好的中介,各位可以评估一下,多方比较,然后多获取资讯。我认为在健康良好的中介环境底下还是可以买到非常好的房子。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">其实在海外投资毕竟语言不通,然后环境文化也不是那么熟悉。所以遇到的一些陷阱跟坑其实都不在少数,要怎么去避免就是我们要研究的课题。所以希望各位可以通过讨论,然后来研究一下怎么去避开这些问题,那因为时间有限,我就提了这五点是比较常见的一些问题,那接着我们讨论下一个议题。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">很多群友会问说我该是投资曼谷还是其他旅游城市?</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">首先我们先讲一下曼谷,曼谷是泰国唯一的一线城市。泰国有1/5的人口在曼谷,但是曼谷却占了全国GDP的一半。也是人口净流入最高的地方,一半以上的工作机会也在这边,对于房产的增值与出租相对来的稳定。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">再来我们谈一下旅游城市,比如说清迈、芭提雅、华新、普吉岛之类的旅游城市,我们把这类房产归类为旅游或者是休闲地产。虽然价格比曼谷是来的便宜,但是未来如果要日租或者是当旅游房的话,其实也不是完全不能投资,而是这一类的投资是比较适合您规划未来要退休自住或者只是拿来当成每年度假的小屋。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">至于后续如果要入住的管理问题也是需要考量的,如果来这边退休居住的话,那未来小孩就学或者是在这些旅游城市的医疗水平不如曼谷来的好,也是投资这些旅游城市必须要考量的问题。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所以不管投资曼谷或是其他旅游城市,其实没有对错,而是这样的投资是不是符合您投资的目的跟需求。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>6总结:房产价格VS房产价值</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">最后,我用这个标题来做一个总结,就是买房子的时候到底我们考量的是房产的价格还是房产的价值。如果说房地产是一门投资,那考量的时候应该是要考虑卖的时候可以赚多少钱,而不是买的时候可以便宜多少钱。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">比如说黄金,黄金当年在涨很多的时候,大家买黄金买的是黄金的价值,而不是买黄金的价格,否则黄金那么贵,还是大家一窝蜂的去买。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">有群友问我说为什么曼谷的房价比我想象中的贵。那我觉得可能是因为很多人预期说曼谷处在东南亚还是开发商国家,他应该是要比较低的。的确以相对同样位置的房子跟中国的一线城市比起来,它还是比较低的,只是没有各位想象中那么的白菜价格。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">也有另外一些群友问我说有些楼盘总价才50万人民币,好便宜。那这时候就要小心喽,我们要回过头来看一下这种房子是不是有符合三个选房黄金法则。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所以当我们发现这个房子的价格比较低的时候,我们来检视一下是不是有完全符合我们建议的三个法则里面。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">另外一个角度就是假设各位的投资预算没有那么多的时候,那是不是先从我们三个黄金法则里面挑选两个来作为挑选房产的原则。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">希望各位群友都可以在自己的预算里面买到自己喜欢的房子,然后再投资泰国的过程中获利。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">当然,更重要的是我们今天提点的这几个陷阱,各位可以尽量去避免,然后各位群友多多在群里面讨论,然后我们一起来就是创造更好的投资环境。那今天的讲座分享到这边告一段落,谢谢各位!</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"> <p> <span style="font-size:14px;">作者丨Nathan</span> </p> </span> </p>

  • 亚洲高规格旅游年会8月31日上海盛大开幕 2017-08-30

    <p> <span style="font-size:14px;">“2017亚洲旅游产业年会”无疑是当下旅游行业最热的话题,最聚焦的中心。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">8月31日-9月1日,由商业报道领导者《21世纪经济报道》与南开大学旅游与服务学院发起并主办的“2017亚洲旅游产业年会”即将在上海盛大举行。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>“一带一路”为亚洲旅游带来的变化引多方关注</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">本届年会关注“一带一路”下亚洲各国旅游产业合作发展的新方向、新机遇,吸引了上合组织、世界旅游城市联合会(WTCF)、现代旅游业发展协同创新中心、中国社科院旅游研究中心等组织出席。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">“一带一路”将给亚洲旅游格局带来怎样的变化,这一话题同样引发重视旅游业的亚洲各国重视。据介绍,多个亚洲旅游国家派遣重要官员出席年会并作相关演讲与交流。新西兰驻上海总领事Guergana Guermanoff、巴基斯坦开普尔省旅游体育部书记Mohammad Tariq、马来西亚旅游文化部社交媒体兼对华特别事务官Tai Zee How、维京游轮全球副总裁Jeff Dash等重量级嘉宾应允出席。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">年会同样吸引了多家国内旅游城市与旅游机构的关注。山西省吕梁、内蒙古赤峰、澳门等政府领导、复星旅游文化集团董事长兼总裁钱建农,香港联合国教科文组织副会长邱汉琴,以及上海迪士尼、港中旅、携程、山水文园、同程旅游、众信旅游等数十家公司高层出席。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">随着美国入境政策的收紧,再考虑到近来欧洲整体上保守主义的回暖,不难想象,欧洲游尤其是自由行,将可能会和美国游一样有所波动。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">与出境游市场的雾里看花不同,国内游市场继续稳步上升。来自国家旅游局官方数据显示,2016年出境旅游人数1.22亿人次,同比增长4.3%,国内旅游44.4亿人次,同比增长11%。预计2017年全年国内旅游人数48.8亿人次,同比增长10%;远高于正常情况下出境旅游人数的1.23亿人次,及4%的同比增长。由此可见,国内游势头之强劲。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">而中国所倡导的“一带一路”,不仅带动商贸往来,同样也是亚洲乃至世界旅游业开启另扇窗口的重要机遇。相对对于亚洲各国而言,搭上消费力强劲的中国游客亦是重要重略之一。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>红珊瑚奖评选寓意深远,花落谁家?</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">与亚洲旅游年会同样引发业界关注的还有“2017亚洲旅游『红珊瑚』奖”评选活动。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">尽管市场上不乏众多针对旅游产业的奖项评选,但是《21世纪经济报道》发起创立的“亚洲旅游『红珊瑚』奖”仍旧有自身独特的立意,主办方致力于打造在产业领域里面具有专业高度、最具标志性的奖项。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">为此,《21世纪经济报道》红珊瑚奖评选牵手南开大学旅游与服务学院,并由国内知名大数据调研机构提供数据研究支持,创新性地采用领先的互联网数据抓取和搜索技术,采集消费者在各平台对旅游目的地城市、国家5A级旅游景区、航空公司、旅行社、五星级酒店等旅游产业各方的体验和认知评论文本数据,并通过亚洲旅游业各项消费数据进行科学分析和研究,对亚洲旅游业各细分行业表现进行全面梳理及客观评价,从而得出亚洲旅游红珊瑚奖项的最终归属。主委会表示,亚洲旅游『红珊瑚』评选的角度一定程度体现了对旅游行业未来发展的引领和追求。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">据了解,2017亚洲旅游红珊瑚奖不仅表彰那些推动亚洲旅游产业进步的行业领袖、组织、机构、公司,同时还特别评选出了旅游业“年度感动人物”,以表彰在8月8日四川阿坝州九寨沟地震中不顾个人安危,身系游客的旅游行业从业者们。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">正如主办方国内商业报道领导者《21世纪经济报道》对该奖项的阐释:珊瑚常有,唯“红”稀有。红珊瑚,因稀有的红色而成为珊瑚中的珍品,它只能在生态环境优质的海域中生长。亚洲旅游“红珊瑚”奖,以此寓意稀缺的自然资源,打造可持续发展的生态旅游。美景常见,人文难觅。红珊瑚,在古老文明中,是智慧的象征。亚洲旅游“红珊瑚”奖,以此引领旅游产业发展人文精神,以智慧探寻每一处自然风光蕴含的人文价值,打造独具特色的旅游品牌。同时,同时,欢乐相随,勿忘平安。红珊瑚,以吉祥护佑一途安康。亚洲旅游“红珊瑚奖”,以此倡导安全的治安管理,及和谐的国际关系,打造安全舒适的游行服务。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">正是有着这样的情怀与担当,“2017亚洲旅游『红珊瑚』奖”评选活动花落谁家就更让行业翘首期待。</span> </p>

  • 全球这八大湾区让富豪们欲罢不能 2017-08-29

    <p> <span style="font-size:14px;">全球富豪最爱哪儿?八大湾区是他们最理想的选择!</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">八大著名湾区指的是洛杉矶比弗利山庄、纽约长岛、东京东京湾、悉尼双水湾、香港浅水湾、新西兰霍克湾、马来西亚Burau湾以及布里斯班Noosa湾。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">而这八大湾区豪宅最大的两个特征就是:地段好,周围人文氛围浓厚,也就是有历史沉淀的富人区味道。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">下面就带大家一起来看看这八大湾区的情况吧~</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">1</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">首先是洛杉矶beverly hills,好莱坞明星和洛杉矶顶级富豪的最爱。方圆十平方公里好似一个世外桃源。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">大家一提到这里,就会联系到美国名流、上层社会,不少美剧也在这里取景。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">翻到最近更新的一座豪宅,价格是一亿美元。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">2</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">看完美国西海岸,再去东海岸纽约长岛去看下。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">长岛距离市区较远,但整体环境非常优美,这里的住户大多来自纽约,以中产以上为主,多为医生、律师等。由于几百年的历史沉淀积累,这里的人文氛围都比别的区域更好,因而也是世界上著名的富人区。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">著名的一种鸡尾酒“Long island iced tea”虽起源于冰岛,但却是在20世纪20年代美国禁酒令期间长岛推广开来的。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">长岛是一片狭长型的岛,三面临海,风光十分秀美。碧水拍打的细沙海滩、高耸醒目的海岸灯塔,远近闻名的葡萄酒庄,古色古香的历史小镇、世界闻名的古堡豪宅及经典的英伦庭园...... 同时离纽约这个大都市也很近,无怪乎名流都喜欢住这边。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">长岛聚集的名人不胜枚举,这里不仅曾是早期欧洲王公贵族的居住地,近现代许许多多权贵家族,商业金融人士,文学家,艺术家,演艺明星等都纷纷落户于此。诸如美国前总统罗斯福、肯尼迪家族,中国近代的权贵世家宋美龄,以及从华尔街起家的摩根家族,以铜矿起家的古根汉姆家族等等......</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">当然也少不了美国历史瑰宝--旧韦斯伯里英式花园宅邸,位于长岛旧韦斯伯里。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">除却这些古老自然的房子,近代也有许多别墅群,比如位于长岛北山区的Chatham 组群式豪华公寓区。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">这个基本上就是目前美国最常见的富人区豪宅的分布形态了,组群状形成一个社区。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">根据最新的房源,这里的房子,没有两三百万美元,基本上买不到。而根据今年最新的数据显示,海外买家在美国的买房平均支出超过30万美元而已,这个数值比去年还增长了9%,100万美元的房子已经算是豪宅系了。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">实际上,除了美国本土的富豪名流爱在这里居住,连我国的富人们近年来也经常搬到这里。毕竟,这里历史悠久,人文气氛浓郁,学校多而精,很适合一家人生活。当然,最关键的是,有自己的圈层,才是这个湾区所赋予的价值。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">3</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">看完了美国,咱们找点近的地方,看看自己国家的香港——浅水湾。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">浅水湾位于香港岛南部,风光旖旎,是香港最具代表性的美丽海湾,也有“东方夏威夷”的美称。这里沙幼水清,波平浪静,作为香港最高档的住宅区而闻名于世。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">浅水湾是人们休闲度假的好去处,又是情侣们"拍拖"的首选之地。人们可以来到这里烧烤、游泳、喝茶。天后娘娘像及观音像,还有万寿亭、长寿桥都是著名景点,居住环境颇佳。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">看着依山傍水,但是这边的豪宅基本上没有一亿港币以下的,如果朝向、风水还不错,基本上都是天价。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">香港是人多地狭的,而浅水湾就像一个宝藏,你住在这里,既能看日出红日来,又能深呼吸,因为附近森林不停歇地给予氧气、负离子。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">众多别墅豪宅遍布于海湾的坡地上,其中香港首富李嘉诚就住在深水湾道79号别墅,独门独院。他的这套宅子市值几十个亿,邻居非富即贵,比如新鸿基地产郭氏三兄弟、嘉里建设集团主席郭鹤年,以及中电控股主席米高嘉道理等人。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">4</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">说完香港就不得不提东京,而东京湾则是世界上第一个主要依靠人工规划而缔造的湾区,而这里的富人区建设始于20世纪80年代。位置坐落于日本本州岛中东部沿太平洋之海口,沿著东京湾西北岸的重要城市有东京、横滨、川崎等。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">这里的突出特色是注重生态和可持续发展,营造了国际一流的海湾生态圈。 就在东京湾边上,可以看到台场、滨崎大桥、以及游弋在海湾中的客轮,很多日本偶像剧都曾在彩虹大桥拍摄外景。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">由于东京湾富人区的业主以东京都市区的商界富豪为主,这里的交通等硬件配套十分优秀,建筑设计、建筑风格、建设品质和居住文化等方面都引导世界的潮流。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">根据最新数据统计,2016年东京都(23区)的平均房价为87.5840万日元/㎡,其中湾区这边的房价均价在600万日元/㎡……相当于36万人民币/㎡。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">5</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">其实并无太多存在感的马来西亚也有一处全球闻名的湾区——Burau湾,她坐落于兰卡威,也就是兰卡威城马六甲海峡与安达曼海之间的马泰交界之地。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">之所以为“贵族湾”,Burau湾以其热带海湾独有的阳光、沙滩、雨林,还有奇特的古老岩洞、风情万种的度假村,让这个湾区承载着不少人文色彩,同时环境十分幽静,深得大家的喜爱。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">当然这里与自然浑然一成的昂贵的游艇俱乐部和高尔夫俱乐部完善配套,才是富人们最爱的消遣。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">6</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">下面就到南半球亚太地区了,先来说下新西兰霍克湾区。这个湾区崖岸曲折,地势险要,适合那些另类猎奇的游客。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">同时,这里属于地中海气候,土壤肥沃,海鲜、水果、肉类应有尽有。同时地中海气候所在地区一般都会有许多葡萄园,那么这里红酒也十分好喝,至此,美景、美食就已具备。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">再来说下人文,这里建筑风格十分现代,因为1931年地震及大火后,城市不得不进行重建,没有陈旧的风格,双子城——内皮尔和哈斯丁斯的Artdeco建筑风格享誉全球。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">不过这里的房价不算太贵,一套房子三四百万人民币,但是已经比去年涨了29%左右。新西兰一直是放空自我,享受生活的人向往之地,这里入选为全球八大湾区也并不意外。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">7</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">最后提下与中国最为紧密的澳洲两大湾区,一个是第一大城市悉尼的双水湾,double bay。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">双水湾其实并不是一个海湾,而是由Keltie海湾和Blackburn海湾组成,位于悉尼的东郊。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">这里附近都是顶级富豪安家的地方,建筑一般都只有一两层,原始传统,但在现今的寸土寸金年代又十分难得的私密及雅致感觉。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">这里同样也是地段位置好,视野美,同时也有文化人文底蕴。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">至于价格,给大家看个最新的房源,指导建议价格是167~175百万澳币,折合人民币大概1000万左右。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">套内面积大概133平方米,室内图如下:</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">没错,这只是个公寓,并不带地,价格都要过千万了。。。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">8</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">最后就再说下澳洲黄金海岸的Noosa湾区,这里自1960年以来就是冲浪者的圣地。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">景致优美的努沙国家公园、水上爱好者的乐园库鲁拉国家公园均在此处,这里的的确确成为了人们海滨旅游的最好去处。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">坐落于此处的Noosa湾富人区就具有了更加与众不同的气质,一是造价昂贵,最便宜的海景豪宅也要1000多万人民币;二是恐怕这里是世界上最适合顶级休闲生活的地方了。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">因为这里是阳光海岸的精华所在,洁白的沙滩铺陈眼底,柔嫩的波涛轻拍海岸,处处显示悠闲的气氛。居住在Noosa湾的人都非常的热情、随和,这里称为人间天堂毫不为过。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">总结下,这些湾区风景迷人,毗邻城市最繁华的地段,近城又离尘,看着远离喧嚣,实则像一处独立繁华之处的俯视者。不但富豪爱这里,各国的影视剧作均喜欢在这些湾区取景拍摄,它们属于偶像派。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">而造就富人区的最大因素必然是人文氛围,不然世界上风光好的地方多了去了,偏偏这八个湾区才能让顶豪们欲罢不能~</span> </p>

  • 投资哪国房产最赚钱?世界城市租金回报率深度解析 2017-08-24

    <p> <span style="font-size:14px;">近期楼市冰冻,不少城市房价出现轻微回调。同时,国家出台文件,要求城市大力发展房屋租赁市场,于是大家开始关注租金回报了。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">其实,租金回报率一直是房产投资关注的重点。放眼世界各大城市,哪些地方租金回报率较高,哪些城市能成为下一个投资风口呢?</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">我们整理了一些数据与趋势化的分析,希望给各位投资的选择提供一些参考。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">如果要计算实际租金回报率,应该是(1年租金-房屋保养费)/房屋价格,在这里,我们是直接用1年租金/房屋价格,所以得出的数据会略高,特此说明。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">从数据来看,美国的达拉斯、洛杉矶、纽约,日本的大阪、东京都有不错的表现,租金回报率达到5%以上。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">此外,不出意料,香港和北上广深等5个中国城市的租金回报率最低,显示出过去几年房价飞涨和租金疲软之间的矛盾。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">一般来说,5%以上的租金回报属于适合投资的楼市;而过低(在此设定为3.5%),则说明房价泡沫成分较大,人均收入尚未赶上房价增长的速度。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>美国</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">美国正在遭受民粹主义的冲击,社会面临撕裂,政治与经济各方面都充满了不确定性。虽然如此,这里依旧是地球第一大国,传统的投资热点区域。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>1、达拉斯——排名第一,5星推荐</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">达拉斯的租房回报率为7.35%,属于推荐投资的海外房地产市场,平均房价在233000美元。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">在某知名房地产网站上,达拉斯的房产市场健康指数是9.7,被称为接近满分10分的“非常健康”的房产市场,仅有0.1%的负面资产反馈。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">这其中部分原因是达拉斯去年提供了3.9%的工作岗位增长以及过去三年以来6.2%人口增长,都是房地产发展的长期利好因素。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>2、洛杉矶——排名第三,4星推荐</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">洛杉矶近期租金回报率为5.8%。这座超过纽约,成为美国地产最热销的城市被追捧并不是空穴来风。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">洛杉矶租赁市场表现良好,租金年涨幅达20%以上。另外,洛杉矶作为国际上有名的旅游城市,投资民宿搭建Airbnb共享经济也成了一个趋势,被在线竞价租房平台Rentberry称为最有潜力投资地区。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>3、纽约——4星推荐</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">纽约的整体表现不错,租金回报率基本上在4%以上。近期的租金回报率为5.08%。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">总体来看,曼哈顿的房产整体表现良好,目前纽约曼哈顿的豪宅价格有轻微回调,租金不变的情况下,租金收益率会有些许上升。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>加拿大</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">加拿大是中国人最喜欢的移民国家之一,因为中国人的纷纷涌入,挥舞钞票大肆购买土地房屋,以至于政府颁布了15%的海外买家税,温哥华府更是推出了空屋税。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">虽然如此,加拿大依旧是国人喜欢的房产投资热点区域,这个并没有变。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>1.蒙特利尔——5星推荐</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">蒙特利尔的租金回报率约为5.09%,是几个加拿大城市里回报率最高的,市场潜力较大,也被Global Property Guide看好,认为市场潜力比多伦多和温哥华更大。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">研究发现,过去几年里,这里就算是120平米的大公寓,也可以获得5%的租金回报率。如果是60平米的小公寓,这个数值可能到7%。2016年底,蒙特利尔还被美国财富杂志评为最高租金回报率的城市之一。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">目前多伦多、温哥华房价高企,而蒙特利尔只有31.8万加元。作为加拿大第二大城市,目前有迹象显示这里正吸引更多买家的目光。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>2、多伦多——4星推荐</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">据最新报告,多伦多虽然楼市有转向迹象,但租房市场依然火爆。多伦多房产局数据显示,今年第二季度1居室租金为1910加元,同比上涨17%,单身公寓为1588加元,同比涨15%。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">从Statista的分析报告来看,多伦多市中心的回报率比温哥华市中心回报率高出将近1%。由于今年4月的房产冷却政策,使得多伦多目前房价为79.4万加元,连续两个月出现回调。不错的租金水平,也让租金回报率得到保证。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>3、温哥华——4星推荐</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">温哥华最新租金回报率为3.92%,略有下降。从过去几年来看,温哥华的租金回报率持续在4%~6%之间。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">去年15%“排外税”后,经历过半年房价回调的温哥华,今年初再次开启房价上涨模式,涨幅回补使得租金回报率有轻微下跌。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">但即便如此,基准房价高达99.87万加元的温哥华,能做到接近4%的回报率,依然着实不易。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>澳大利亚</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>1、墨尔本——4星推荐</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">墨尔本的租金回报率约在4.5%。墨尔本和悉尼并称为澳大利亚近年来租金回报率最低的两大城市,但还是保持在比较好的水平。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">墨尔本的表现稍微好于悉尼,独栋别墅的投资回报率与悉尼相近,为2.9%,但公寓的投资回报率达到了4%以上。在澳大利亚利率低、按揭易于偿还的情况下,新移民和本地购房者的热情依然不减。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">要知道,墨尔本在30年后会成为澳洲第一大城市,长期人口净增是一大利好。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>2、悉尼——4星推荐</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">悉尼的租金回报率为4.22%。这是在继2011~2013的上涨以后的开始下滑到了近几年的低点。但仍属于健康稳健的状态。从回报率情况来看,公寓比独栋房屋的回报率更高。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">但是值得注意的是,另一个澳洲房产跟踪机构Corelogic今年4月发布的报告中显示,租金回报率低于4%,其中独栋房屋回报率为2.7%,公寓的回报率则有3.7%。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">不过最近的报道显示,悉尼的租金正在走高,所以可以期待租金回报率的增长。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>新西兰</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>1、惠灵顿——4星推荐</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">惠灵顿的最新租金回报率为4.75%,处于较理想区间。即便如此,惠灵顿的回报率也经历了下降,与其房价近两年大幅上涨、租金只有微调有关。过去一年,惠灵顿房价上涨20%,成为新西兰乃至全球涨幅最快的城市之一。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>2、奥克兰——3星</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">奥克兰的租金回报率为3.5%。最近5年,奥克兰的房价上升趋势强劲,上涨了42.9%。但另一方面,房租却只上升了20%,导致了回报率的下降。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">不过,如果投资奥克兰的公寓,将很可能获得4%以上的回报率。总体而言,当地也是户型越小,租金收益率越高。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>欧洲</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>1、伦敦——4星推荐</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">大伦敦地区的平均租金回报率约为3.76%。根据英国房地产网站Zoopla的数据统计,近三个月来以来,伦敦房价平均上涨0.67%,整体涨幅不高。但伦敦的租金却下跌了0.8%。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">尽管如此,伦敦的租金回报率依然能达到3-4%的水平,作为世界一点城市来说,着实不易。虽然目前伦敦的房价较高,但由于租金同样较高,因此能保证不错的租金回报率水平。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">以下是各房型的租金回报率,供大家参考。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">近期,英国有一种产品异军突起,成为投资者的偏爱——学生公寓。相比于伦敦地区的平均回报率,学生公寓高出了1%左右,有较好的增长势头。加上英镑贬值,伦敦仍是不错的投资地。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>2、柏林——5星推荐</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">德国的租金回报率约为3.72%。德国房市在欧洲是比较强劲的,房价和房租稳步上升。柏林拥有富有活力的劳动力市场,以及相较于其他欧洲首都城市略低的价格,也使其拥有不小的升值空间。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>日本</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>1、大阪——5星推荐</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">相较于东京,大阪的公寓回报率更高,为5.91%(下图绿线)。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">根据东经鉴定公司数据,大阪2017年6月的租金是158.8人民币/平米,比5月下降了0.5%,但比去年同期提高了0.5%。而其平均公寓尺寸为59.62平方米,比东京更大。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>2、东京——5星推荐</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">东京首都圈的租金回报率为5.76%,在国际大都市中,回报率很高。不过中心5区的回报率相对会略低,为4.79%。在东京,越小的房子租金回报率越大,但越小的房子也需要更多的维护,所以中和了其优势。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">东京房市形势还保持一定增长,过去一年二手房价上升了3.1%,新建单元房的价格相较去年下降1.5%,而独栋别墅则有1.4%的增长。东京单元房的租金平均在3050人民币/月。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>其他</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>1、新加坡——2星不推荐</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">新加坡租房回报率约为3.2%,相较去年有所上升,得益于新加坡政府今年3月放松了之前对房市的管制。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>2、香港——2星不推荐</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">香港的租金回报率为2.24%,在国际大城市中几乎垫底。连续多个季度房价飞涨,内地买家大量进入香港楼市、内地房企大批在香港拿地,都是造成香港楼市疯涨的原因。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">房价过高且上涨过快,也造成了香港房屋的租金回报率下降。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>3、中国内地四大一线城市——2星不推荐</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">内地四大城市的租金回报率一直是个谜。我们根据城中国房价行情平台发布的租金和房价数据,计算得出中国四大一线城市的租金回报率。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">回报率最高的是广州★★★,得益于其房价相对较便宜,但租金回报率也只有1.74%,也就是说需要57.5年的租金,才能收回购房成本。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">而北上深★★则都在1.5%左右,按照这个租金回报率,北上深几乎都要66年以上的租金才能收回购买成本。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">相比海外热点的置业城市,国内四大一线城市租金回报率出奇的低。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">如果买房后希望通过租金来获得回报,显然不是好的选择,需要40-60年的租金收入才能收回购房成本。假如一个人25岁买了一套房,在不考虑通胀的情况下,最快要到65岁回本。人生又有几个40年或60年呢?</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">在国内房产价格增值放缓的形势下,投资者若想追求稳定且长远的回报,还是要将眼光放到像达拉斯那样的高租金回报率的城市中去。</span> </p>

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