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  • 养老、教育助推海外置业 环境政策先考量 2018-07-02

    <p> 近日,马来西亚本土企业EQUITY REAL ESTATE南洋家园在北京举办了“马来西亚养老、教育、房产投资”主题讲座,对马来西亚的整体居住环境,吃、医、住、游做了详细的介绍,以及对房产投资相关的政策、金融、法律方面做了解读。 </p> <p> 养老、教育是目前社会普遍关心的两大问题。高收入人群对子女教育问题越来越重视,很多人希望除了国内传统教育体制以外,能够有另外的选择。据介绍,马来西亚在距离、华语语言环境、气候以及生活成本等方面较多数欧美国家有较大优势,近年来马来西亚的房产居住性购买以及投资性购买市场也逐渐升温。 </p> <p> 此外,专业人士提醒,海外置业、投资购房,单听描述是没有概念的,最好能亲自实地考察,亲身感受生活是否便利,教育环境、语言环境是否适应,了解后期房子出租转售是否便捷等。 </p>

  • 海外置业丨顺势而为,才是投资之道! 2018-06-13

    <p> 巴菲特曾说:“一生能够积累多少财富,不取决于你能够赚多少钱,而取决于你如何投资理财,钱找人胜过人找钱,要懂得钱为你工作,而不是你为钱工作。” </p> <p> 其实,“钱找人”的诀窍只需要做一件事,那就是:顺势而为。 </p> <p> 做投资,只要踩对一个趋势点,把握好时机,即可获得可观回报。 </p> <p> <br /> </p> <img alt="海外置业丨顺势而为,才是投资之道!" src="http://p9.pstatp.com/large/pgc-image/152868401632523fde696b9" width="500" height="268" /> <p> 当然,种种现实告诉我们: </p> <p> 凡事要趁早 </p> <p> 红利期永远是短暂的 </p> <p> 北上广是这个道理 </p> <p> 欧洲房产也是这个道理 </p> <p> 目前,希腊房产迎来不容错过的最好时代,投资者纷纷掷金抢占先机。现在就来带大家看看,在希腊投资热背后的原因和投资密码。 </p> <img alt="海外置业丨顺势而为,才是投资之道!" src="http://p9.pstatp.com/large/pgc-image/1528684016376b75d6141ef" width="640" height="327" /> <p> 稳步回升的经济 </p> <p> 给了希腊政府放宽资本管制的底气 </p> <p> 近日,希腊政府公报发布了该国财政部长签署的相关法令,自 6 月 4 日起,希腊银行储户每月提取现金的额度将从现在的 2300 欧元提高至 5000 欧元。根据政府公报上的信息,储户每次可携带出境的金额也从 2300 欧元增加至 3000 欧元(无论是欧元或是外币)。 </p> <p> 从 7 月 1 日起,个人储户向海外汇款的限额将提升至 4000 欧元。 </p> <p> 此外,对于企业来说,每位客户每日的单项交易,可以通过银行分支机构向海外直接转账的资金限额也从 2 万欧元提升至 4 万欧元。 </p> <p> 从上述举措可以看出,随着希腊经济越来越好,当地政府不断调整措施放宽资本管制,这为投资希腊带来了诸多的正面效应。 </p> <p> <br /> </p> <img alt="海外置业丨顺势而为,才是投资之道!" src="http://p1.pstatp.com/large/pgc-image/1528684016658a8c93a35f6" width="444" height="250" /> <p> 希腊投资密码:多重投资,完美规划 </p> <p> 众所周知,在希腊投资 25 万欧元购置房产,即可全家三代快速移民,享受畅游26 个欧洲申根国的便利。 </p> <p> 所购房产可自住或包租,购房后亦无任何居住要求。并且办理时间快,一步到位获得希腊永久居留身份,享受希腊优质的国际教育资源、优渥的社会生活福利与上佳的自然环境,收获世界顶级度假居住天堂的幸福生活。可谓是房产投资+移民身份投资+落地生活+优质教育的高性价比完美组合方案。 </p> <p> 此刻,正是投资移民希腊最佳时机,那么如何选择可靠优质房源、如何高效获得身份、新移民又如何无忧落地,快速融入海外生活,让子女成功接驳当地的教育资源,这都是移民的关键环节。 </p> <p> 当然这与专业移民机构、顶尖房产开发商、优越的房产三者息息相关! </p> <p> 部分优质房源已售罄,机会不等人,抢先下手,买到即是赚到! </p> <p> <br /> </p> <img alt="海外置业丨顺势而为,才是投资之道!" src="http://p3.pstatp.com/large/pgc-image/15286840164418a4c54f53e" width="637" height="383" /> <p> 温馨提示:随着希腊旅游业的恢复与增长,民宿、酒店预定量倍增,带动区域内房产出租升值。加上中希两国互惠合作、国际投资巨头进驻希腊,区域价值提升,希腊房产市场的回涨会带给投资者更多的回报。因此,提醒各位投资者,抄底要趁早,莫因犹豫错过利好时机! </p>

  • 香港楼价连升25个月 政府或考虑开征物业空置稅 2018-06-07

    <p> 今年迄今为止,香港二手楼市在成交宗数和金额方面呈现“量价齐升”的局面,香港十大指标二手楼盘的单价升幅显着,今年前五个月这些蓝筹屋苑的单价涨幅普遍超过10%。为了帮助楼市“降温”,特区政府正在酝酿对一手楼盘征收空置税。 </p> <p> 近日香港天气异常炎热,楼市也依然“高烧不退”。 </p> <p> 根据香港差饷物业估价署公布的数据显示,香港4月私人住宅售价指数升至375.9点,环比上升1.8%,该指数已连续上升25个月,累计升幅达38.5%,并连续18个月刷新最高纪录。 </p> <p> “今年以来,二手楼价升势凌厉,前五个月的涨幅已经超过8%,创下六年同期的新高,我们预计今年上半年的升幅可达到10%。鉴于香港经济增长前景良好,楼市有望保持涨势,全年的涨幅将达到15%。”美联物业住宅部行政总裁布少明在接受21世纪经济报道记者采访时表示。 </p> <p> 他续称,今年迄今为止,二手楼市在成交宗数和金额方面呈现“量价齐升”的局面,“香港十大指标二手楼盘的单价升幅显著,今年前五个月这些蓝筹屋苑的单价涨幅普遍超过10%。以港岛区的龙头屋苑太古城为例,年内的累计涨幅已达12.8%,平均实用呎价超过2万港元。” </p> <p> 从成交来看,今年前五个月的二手楼市成交异常火爆,每月平均成交4480宗,相比去年下半年增加超过14%。美联物业首席分析师刘嘉辉预计,今年上半年二手住宅的注册量将接近2.7万宗,创下三年半以来的新高,而二手住宅成交金额则有望创下2050亿港元的纪录,创七年以来的新高。 </p> <p> 酝酿开征空置税 </p> <p> 近年来,香港楼市成交持续炽热,为了帮助楼市“降温”,特区政府正在酝酿对一手楼盘征收空置税。香港财政司司长陈茂波近日在立法会汇报时透露,运输及房屋局对空置税的研究接近尾声,将会尽快达成决定,再作公布。 </p> <p> 根据政府统计数据显示,截至今年3月底,香港已落成的未出售一手住宅单位有9000个,其中6000个在去年或今年首季落成,其余3000个单位则于2011年至2016年期间落成。 </p> <p> “香港楼市持续活跃,楼价已大幅超出市民负担能力。一手空置单位有9000个,相比每年1.8万个单位的新增供应目标,空置单位数量较大,也影响政府努力增加土地供应的政策效果。”陈茂波表示。 </p> <p> 然而,业界普遍对于推出空置税的成效存疑。刘嘉辉指出:“政府推出空置税,可能鼓励开发商加快推售新盘项目货尾的速度。但是过去10年,平均每年一手住宅的注册量约1.4万宗,去年则达到1.86万宗的高位,因此征收空置税对于增加‘楼花’(期房)的供应成效未必十分明显。我们预测今年一手楼盘的成交宗数将达到2万宗,不会因空置税而出现成交宗数大幅飙升。” </p> <p> 同时,刘嘉辉指出,今年前五个月的一手市场则相对淡静,由于推盘数量减少,截至6月初,已推出的全新住宅单位总数仅为4545个,创下近年来的新低,导致部分购买力流向二手市场。同期,新盘溢价指数持续高企,前两个季度分别为19.7%、20.6%,恢复至2013年第二季度以来的高位。 </p> <p> 事实上,根据差饷物业估价署的数据,香港私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%,远低于1997年至2016年期间5%的长期平均空置率。 </p> <p> 香港中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量指出,海外国家征收空置税大多是针对二手物业市场,而针对一手物业未必能缓解楼价升势,而且在操作层面上存在一定困难,包括如何界定空置年期及确定不同的税率等。 </p> <p> 同时,香港世纪城市集团主席罗旭瑞则认为,香港住宅市场空置率低,空置税未必适用。他坦言,尽管政府因应楼价高企推出多项“辣招”,但楼价依然持续走高,根本原因在于置业需求旺盛而土地供应不足,要调控楼市的重点在于供求平衡,政府应着力加大土地供应。 </p> <p> 公开数据显示,香港本地老牌地产商大都手持一定数量的“尾盘”,即已落成待售的单位。截至去年年底,新鸿基地产持有接近两千个这类空置住宅单位,新世界发展、会德丰则分别持有550个、227个。 </p> <p> 上车盘受投资客追捧 </p> <p> 俗称“上车盘”(首次置业人士购买的楼盘)在香港楼市升浪中表现地异常抢眼。 </p> <p> “这类细价楼主要面对市场刚需,也是投资客的首选,这类单位的价格大约在400万至800万港元之间,租金回报率仍然接近3%,相比之下,一些豪宅单位的租金回报仅略高于2%,而且小面积单位较易出租。”布少明向本报记者表示。 </p> <p> 根据差饷物业估价署的资料显示,自2016年3月以来,香港住宅租金升幅主要集中在中小型单位,港岛、九龙、新界三区的A至C类中小型单位(实用面积介于430平方呎至1037平方呎),期间呎租升幅分别达到16.7%25.4%。其中,实用面积约430方呎的A类单位中,九龙及新界过去两年多以来分别上升25.4%、24.5%,为各类单位中升幅最大。 </p> <p> “虽然美国6月加息几乎已成定局,香港有可能跟随加息,但是现在买家普遍放手去抢,目前业主的借贷比率低。即使今年香港加息一两次,对业主的实际供款增加有限。更重要的是,香港的经济基调良好稳健,今年第一季度经济同比实质增长达到4.7%,失业率则跌至2.8%的20年以来的最低水平。”布少明说道。 </p> <p> 同时,陈茂波指出,今年前4个月每月住宅成交量同比攀升7%,楼价累计升幅达到7%,相比1997年高位已超出117%,市民置业购买力指数第一季升至71%,明显高于过去20年的44%长期平均数,“虽然市场气氛乐观,但基本因素变化逐渐对楼市构成调整压力,未来5年私人住宅单位的落成量每年有望达到2.08万个,相比去5年平均水平增加50%,私人住宅市场供求偏紧情况将逐步缓和。” </p>

  • 国内掀起海外置业热潮 打响资产保卫战 2018-06-06

    <p> <strong>限购政策频出加高购房门槛 投资者将目光转向海外</strong> </p> <p> 随着国内房地产限购频出,加之房价居高不下,导致部分有意在异地购房的人群与投资房地产的散客将目光转向海外,掀起海外购房的新高潮。金融环境不完善存有高风险、一线城市房产投资门槛高且成本大、 二三线城市房地产市场扑朔迷离等因素作用下,国内部分高净值的投资人群将购置海外房产视为资产投资的必要选项之一。 </p> <p> 与早期为了移民、留学等因素在西方发达国家购置房产不同,现如今,国内购房者更多的是出于资产保值的原因购置房产,区域也不仅仅局限于早期的西方发达国家,近几年来,新加坡、泰国、马来西亚、澳大利亚等东南亚旅游业发达、自然环境优渥的国家也十分受到追捧。 </p> <p> 鸡蛋不能放在一个篮子里,对于持有高净值的投资人群来说,在经济格局不稳定且起伏大的情况下,持有单一货币风险犹存,如若货币贬值,资产将受到影响,严重缩水。资产需要保值,投资海外房产算是较为稳定且技术含量不高的投资方向。当人民币 贬值时,海外投资在资产配置中占到更大的比重。当然,高资产人群选择海外进行房产投资时,除了出于资本产保值的原因外,同时也是为了追求更纯净的生活环境和高品质的生活。 </p> <p> <strong>房企大军海外开疆扩土 为购房者提供更多可能</strong> </p> <p> 市场决定方向,嗅觉灵敏的房企自然不会错过“分享蛋糕”的时刻,纷纷将目光投向海外,拿地建房或是收购已有物业。房企从最初的小规模、大体量试水,经过几年的海外经验积累,依托国内强大的消费实力,逐步向大规模、区域开发尝试,同时根据购房群体和海外当地政策逐渐推出系列购房政策。 </p> <p> 2013年可谓是中国房企布局海外的元年,千亿房企碧桂园、万科、绿地、万达等纷纷开始海外布局初体验,并在往后几年投资规模进一步加码,中国房地产投资在海外市场的投资额屡屡创新高。 </p> <p> <img src="/fileserversavepath/financeOTO/image/20180606/20180606102541_28.png" alt="" /> </p> <p style="text-align:right;"> 示意图 </p> <p> 房企布局海外,多少与持有高净值资产的购房者出于统一目的——规避风险,由于限购,土地成交价屡破新高等投资环境不稳定因素增加,国内房地产市场进入“白银时代”。海外项目融资环境相对宽松,利于建立境外业务发展融资平台,开展海外房产业务;同时海外投资是实现品牌全球化、国际化的重要途径。 </p> <p> 房企布局海外为海外购房者提供更多的可能性,部分品牌开发企业结合自身产业布局,形成了以旅游产业、养老产业等为方向的海外地产开发模式;以万达为例,其主要以文旅产业的并购为主,强调资源整合,万达的海外投资以娱乐产业和旅游产业的并购为主。 </p> <p> 国外买房需理智 避免投资盲区 </p> <p> 国内高净值投资人群热衷投资海外房产,不仅仅出于目前国内房地产行业已过投资高收益时期,同时海外置业优势显著,海外房产多数为不限购不限贷,永久产权 ,精装修 ,总价低 ,可贷款等;但海外购房也有着许多的风险需要注意。以国外买房分期付款为例,若投资者按房价70%申请银行贷款,一旦还款期间人民币汇率出现大幅下跌,自己则要支付更多人民币兑换外币还贷,如此等于变相抬高了“购房价格”,加大还款压力。 </p> <p> 因此,投资海外房产时对利润收益预期不宜过高,海外房产市场相对稳定成熟,大起大落情况较少,暴增不太可能;再则,海外购房政策不同于与国内,购房前需了解其购房政策,法律法规等;同时需对汇率、税费、养房成本等有所了解,以便对后期投入费用有正确的评估。买国外的房子,最好能亲自实地考察,身临其境才能感受是否有投资价值。 </p>

  • 海外置业投资总额再创新高 揭秘购房那些坑 2018-06-05

    <p> 据戴德梁行最新数据显示,2016年中国海外商业地产投资总额再创新高,达到383亿美元,比2015年增长了49%。随着中国对外置业投资额不断攀升,随之兴起的,还有海外房产中介行业。然而,很多不合乎规范的中介机构也混杂其中,从而衍生出供求双方信息不对称导致的不透明和多重中介等“陷阱”。在近日举行的日出投资客户年会上,链家地产海外置业总经理时今强对中新网表示,找一家足够专业且可以信赖的房产中介是规避风险的最佳方式。 </p> <p> 戴德梁行发布的《2016四季度中国海外投资市场》报告显示,2016年中国海外商业地产投资总额再创新高,达到383亿美元,比2015年增长了49%。其中,美国是中国投资者的首选目的地,投资总额达183亿美元,比2015年增长了4倍以上。2016年,美国占到中国海外地产投资总额的48%,保持领先。另据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据称,2016年中国超越了加拿大,成为美国房产最大的国际买家。 </p> <p> 事实上,不仅美国是中国人买房的热门目的地,近年来,也有不少国人在加拿大、澳大利亚、新西兰、英国、德国、法国、日本、韩国、新加坡等多个国家买房置业。众多国内房企也开始远赴海外建房,做起国内人的生意。 </p> <p> 随着中国对外置业热度不断攀升,随之兴起的,还有海外房产中介行业。然而,由于市场准入门槛较低,很多不合乎规范的中介机构也混杂其中,伴随市场一起野蛮生长,从而衍生出供求双方信息不对称导致的不透明和多重中介等“陷阱”。 </p> <p> 近年来,在参与购房移民的投资者中,很多人花费几百万元在海外购置房产,却出现了房产被开发商抵押给银行、被蒙骗入住等问题。一些无良中介往往利用投资者不了解行业、不了解当地政策、语言能力不足、海外维权困难等劣势欺瞒投资者,使投资者蒙受重大损失,但中介却能逃避法律责任。 </p> <p> 据链家海外事业部总经理时今强介绍,在海外购房热潮中,市面上一些购房者耳熟能详的项目都只是“看上去很美”,“这些项目其实并没有宣传的那么好,而是因为给中介的返点高。这些小公司可能干两年就消失了,甚至赚一笔佣金就找不到人了。” </p> <p> “选择房产项目时有许多购房者并不了解的事情,以美国为例,虽然美国房产市场的管理相对比较正规,但房产项目还是存在烂尾的可能。如果不了解拿地环节和整个的建筑流程,还是很容易踩上雷区的。此外,美国也有学区房,一条街一边的房子在学区之内、另一边在学区之外,两边的价格能够差出一倍,如果对当地情况不了解,也很容易上当受骗。”时今强说。 </p> <p> “关于行业乱象,我再举几个例子,一种很常见的情况就是所谓的100万元人民币买一套房子,但那套房子最多值50万元,剩下的都被房产中介分了,业内人都知道这种情况,但购房者不知道。”时今强说,“还有一种就是称在欧洲一些国家买房产送移民之类,号称交上50欧元就可以移民葡萄牙、西班牙、希腊,取得这些国家的移民身份,这也是一个比较大的坑。” </p> <p> “海外购房陷阱太多了,可以说上三天三夜。”时今强认为,造成这些问题的原因主要是信息不对称、专业度有差异。他表示,在海外买房,找个好中介和好经纪人至关重要,一个好中介可以帮客户省去很多麻烦,“就像一个人要做心脏手术,他其实没必要知道心脏是怎么构成的,只要找到最棒的医院就可以了。海外置业也是一样的,相关细节非常复杂,对于非业内人士来说,了解起来其实是一个巨大的挑战。那么客户只要找到一家足够专业且可以信赖的合作伙伴,比如链家,就能把整件事情完成的很顺利,这也是规避风险的最佳方式。” </p> <p> 此外,时今强认为,解决行业乱象需要规范市场,还需要信息公开,通过各方努力,假以时日才能有好的结果。 </p>

  • 区块链+地产 跨越国界的海外置业投资管理利器 2018-04-13

    <p> <img src="/fileserversavepath/financeOTO/image/20180413/20180413093112_940.jpg" alt="" /> </p> <p> 近年来,国内楼市在经历了数轮较大幅上涨之后,后市开始面临不明朗的微妙态势。而一些富裕的中国投资者正在将目光转向海外置业。 </p> <p> 胡润研究院调查显示,地产继续成为高净值人群最主要的个人投资方向,24%的受访者选择地产作为投资首选。受访的高净值人群中,平均海外资产占其可投资总资产的13%,比去年上升一个百分点。高净值人群海外投资热情上涨,14%表示未来三年将增加海外投资。 </p> <p> 2018年3月5日,胡润百富董事长兼首席调研员胡润在接受采访时表示: </p> <p> 在海外买房涉及到很多杂费,不过,很多房地产中介会刻意的向客户隐去这些费用,给客户造成房子很便宜的假象。事实上,在海外购房会涉及到很多税费,有数据统计,这些费用可能占到房价的3%至5%,还不包括需要向中介交纳的看房保证金、差旅费、看楼诚意金,以及购房后期需要支付的物业管理费、维修费、税费等费用。 </p> <p> 另外,很多海外地产中介只谈收益不谈风险,刻意隐瞒项目投资风险,在合同中也没有具体的获利保证条款,这给很多海外置业的投资人造成巨大的经济损失。 </p> <p> <br /> </p> <img alt="" src="http://img.orz520.com/t01b636997af1edc64f.jpg" width="640" height="460" /> <p> 普特链是一个基于区块链、IOT、AI等技术,去中心化的实现全球地产交易、地产类投资及产权交易的分布式区块链系统。 </p> <p> 普特链基金会根据当地的购房政策和法规,对上链的所有房地产项目进行完整、真实、合规审核,并进行市场价值和风险评估。通过普特链发行的Token与当地汇率挂钩,为经过审核的房地产项目资产赋能,使其具备在全球范围内方便、高效流通的属性。 </p> <p> <img src="/fileserversavepath/financeOTO/image/20180413/20180413093130_965.jpg" alt="" /> </p> <p> 相比传统的海外地产投资,任何人都可以通过普特链投资优质的物业资源,建立海外地产投资组合,而这些就像网上购物一样简单。并且有专业的物业管理团队负责后期的运营管理,投资者无需关心后期的物业管理问题。对于急需资金或者投资变现的投资者,通过普特链进行相关项目的减持,可以随时完成变现。 </p> <p> 目前,普特链已经在澳大利亚落地应用,积累了大量的留学教育、旅游、移民等资源。自2017年2月发起至今,普特链项目团队累计管理资产规模达到7500万美元,拥有2个酒店管理权,7个地产开发类项目。未来,普特链将实现在全球各国的推广应用,推动实现全球地产的数字化进程,为广大投资者发掘海外置业投资价值洼地,实现资产优化。 </p>

  • 泰国海外置业为何如此火爆?这六大优势不可不知! 2018-03-23

    <p> 最近和很多朋友聊在海外置业的事情,身边的朋友基于各自不同的情况,在海外购房的人还挺多的,原因和诉求点,我大概理了下,可供参考: </p> <p> 第一,随着中国高资产家庭的快速增加,越来越多的国人有了进行全球资产配置的能力。比如,最初的房产投资,绝大部分人会局限在本县或者本市,随着资产和眼界的提升,就会把资产配置放眼到全国范围。而如今更多的人选择海外投资,是市场逐步开放、眼界拓展、信息传播加速、技术提升以及壁垒降低后的必然趋势。 </p> <p> <br /> </p> <img alt="泰国海外置业为何如此火爆?这六大优势不可不知!" src="http://p1.pstatp.com/large/pgc-image/1521038058057a716f4f2b3" width="640" height="427" /> <p> 在最初,海外置业的目的主要是为了移民或者子女教育。现如今,纯粹为了买房投资的比例在迅速提高,同时,人群也由高资产人群向广泛的中产人群扩散,逐渐成为一种较为常规的投资方式。 </p> <p> 第二,随着国内贷款政策的越来越收紧,首套房需三成首付,二套房需要六成首付,就是说100万的房子,中国需要至少30万甚至60万元的首付,能够贷款的金额很少。更重要的是,在中国买房,签合同付了30%的首付以后,马上就要申请银行贷款,并且开始还月供。 用一栋100万的房子为例,首付30万,3个月内房款开始月供,您一个月要供5000元人民币,其中有4000元左右都是利息,本金只还了1000元左右。 在您两年后收房之前,您就白白已经支付了接近10万元的利息,这两年房屋升值赚的钱都被银行收走了,大大影响了您的投资回报。 </p> <p> 在泰国,同样100万元的房子您只需要首付20万,剩余首付分两年分期付给开发商,每个月只需要很少的费用,而且这全都是房款,没有一点点利息。 </p> <p> 而贷款,是要到正式交房以后再想银行申请,您收楼以后才开始月供,而且利率也比中国低。 如果您是想短期投资,在交房之前把房屋卖掉,您没有支付银行一分钱的利息,就完成了房屋投资,赚的每一分钱都是您的,实在太棒了! </p> <p> 同样100万的房屋,您享受了更低的首付,2-3年无息的首付分期,交房后才办理贷款,还有更低的贷款利息。 </p> <p> <br /> </p> <img alt="泰国海外置业为何如此火爆?这六大优势不可不知!" src="http://p1.pstatp.com/large/pgc-image/15210366034241209540fde" width="640" height="427" /> <p> 第三、从资产配置的角度而言,紧跟世界和国家经济形势的大方向是一定不会有错的。对于我们大部分人而言,一般是符合积极有投资愿望,希望有稳健的回报,无本金风险几个基本的特征。而在近几年,最大的政策利好就是“一带一路”。 </p> <p> <br /> </p> <img alt="泰国海外置业为何如此火爆?这六大优势不可不知!" src="http://p1.pstatp.com/large/pgc-image/1521037313618e009c9eac1" width="640" height="374" /> <p> <br /> </p> <img alt="泰国海外置业为何如此火爆?这六大优势不可不知!" src="http://p3.pstatp.com/large/pgc-image/15210374052427634f7dba4" width="640" height="516" /> <p> 第四、从投资环境吸引力的角度,泰国的竞争优势有六方面:社会总体较稳定,对华友好;经济增长前景良好;市场潜力较大;地理位置优越,位处东南亚地理中心;工资成本低于发达国家;政策透明度较高,贸易自由化程度较高。世界经济论坛《全球竞争力报告》显示,泰国在全球最具竞争力的133个经济体中排名第36位。 </p> <p> 第五、泰国一直以来都是世界上最受欢迎的旅游目的地之一。泰国经济在各个领域保持着活力,其房地产业最为突出。根据泰国政府的统计,泰国房产近一半是由外籍人士持有。并且,目前有180万的外国退休人士在泰国生活,这其中大部分是欧美、日本人士。随着中泰关系的持续稳定发展,来泰国的中国游客、商人、常住居民越来越多。 </p> <p> 第六、目前泰国经济健康成长,强劲发展的制造业及旅游业为该国打下经济基础。过去三年,泰国房价一直自然上升,且租金回报率较为乐观。以曼谷中央城区房产为例,与大型公寓相比,小型公寓租金回报率更高,50平方米的公寓租金回报率为7.41%。 </p> <p> <br /> </p> <img alt="泰国海外置业为何如此火爆?这六大优势不可不知!" src="http://p1.pstatp.com/large/pgc-image/15210378644965c93038f1b" width="640" height="427" /> <p> 综上所述,对于资金少、抗风险能力较弱又考虑做一些投资和资产分配的人来说,泰国还是值得考虑的投资方向。 </p>

  • 一套200万的房子 在世界各国如何收房地产税?(附表) 2018-03-09

    <p> 每年两会,关于“房产税”或“房地产税”的问题,都是焦点。 </p> <p> 最近几年是一年比一年说得更清楚,说明房地产税也确实真正进入了改革的通道。 </p> <p> 今年全国人大记者会上,财政部肖捷部长和史耀斌、胡静林两位副部长就热点问题答记者问,给出了一份相对详细的最新版官方说法。在房地产税实施上,总体思路早已确立为“立法先行、充分授权、分步推进”,目前的进度,则处在“抓紧起草和完善房地产税法律草案”阶段。 </p> <div style="text-align:center;"> <img alt="" src="http://p3.ifengimg.com/fck/2018_10/a94aa48f5aa0481_w1080_h710.jpg" width="400" height="263" /> </div> <p> 史耀斌副部长还特别强调了房地产税是“一种世界通行的税种”,中国的房地产税会参考其中共性制度性特点,比如按评估值来征税、会有一定税收优惠、收入归属于地方政府,因税基复杂而需要完备的税收征管模式等。 </p> <p> 顺着这个思路,我们可以去研究一番各个国家的房地产税,然后总结出来相应的规律,来回答三个大家最关心的问题。 </p> <p> <br /> </p> <img alt="" src="http://p3.ifengimg.com/fck/2018_10/8d67755f54569e9_w640_h71.gif" width="640" height="71" /> <p> 对什么资产/谁收税,是否包括土地? </p> <p> 房地产税分为两个环节,交易环节和持有环节。 </p> <p> 对于交易税,争议并不大。在全世界的各个经济体,名字可能不一样,但针对交易的税一般都有: </p> <p> ➀ 美国、德国叫房地产交易税; </p> <p> ➁ 法国叫登记税及附加税; </p> <p> ➂ 英国、香港,叫印花税; </p> <p> ➃ 加拿大稍微特别一点,二手房转让叫房地产转让税,新房则叫商品和服务税。 </p> <p> 大家在房地产税上纠结的问题,在于持有环节上,收的是“房产税”还是“房地产税”。 </p> <div style="text-align:center;"> <img alt="" src="http://p3.ifengimg.com/fck/2018_10/594baa60b3b20c6_w960_h600.jpg" width="400" height="250" /> </div> <p> 常见的观点,如果收的是“房地产税”,那么土地国有,不是个人所有,按所有权收税没有道理;如果是“房产税”,那么我们目前的房屋产权为70年,租了土地70年使用权,在上面建房子,征税就必须去掉土地的价格。 </p> <p> 在已有的模式中,主要分为两种类型: </p> <p> 一种,是美国和日本这样的,土地私有。则土地和房产归总在一起,都作为不动产(或在更大范围内算作财产),以此为征税的对象,简单易行。 </p> <p> 另一种,是英国和香港经济,土地是公有(英国在名义上是英王所有),其中香港与中国大陆的情况最为类似。 </p> <p> 香港针对物业,收取三类持有税,分别是地租、差饷(正式应该叫土地税)和物业税: </p> <p> ➀ 地租:除了土地出让金之外,每年还要从土地收取的租金。 </p> <p> ➁ 差饷:针对土地的使用权(而非所有权)收的税。 </p> <p> ➂ 物业税:针对物业出租的税费,不出租则不用交。 </p> <p> 其实,即便一次性收了几十年甚至上百年的租金,再对土地收取使用税,也还是可以的,关键在于,要收得合理。 </p> <img alt="" src="http://p3.ifengimg.com/fck/2018_10/7757c166a4ced46_w640_h71.gif" width="640" height="71" /> <p> 要交多少税?家庭是否可以承担? </p> <p> 在持有税的税率上,美国的中间值在1.4%左右,同时还能抵扣个人所得税等税费,最后算下来,平均的税费,相当于美国家庭中位数收入的3%~5%。日本的税率则是1.4%,但土地和房产的评估值通常会在市价基础上打一个相当大的折扣。 </p> <p> 与中国情况接近的香港,收取的则更少。税收的参照基数,不是房子+土地的价值,而是以类似物业的平均年租金。每年必须要交的差饷和地租,税率分别是5%和3%,平均相当于香港家庭支出的3%~4%。 </p> <p> 香港和美国、日本在房地产税税收形式上虽然有所不同,但原则都是统一的,就是要将房地产税维持在一个公众可以接受的范围内,大致的范围就是家庭年收入或是支出的3%~5%。 </p> <p> 比如日本,评估价格大约是市价的五至七成,此外,住宅用地200平方米以下的为“小规模住宅用地”,不动产税按课税标准额度的1/6征收,超过200平米的按照1/3,都市规划税则分别按照1/3和2/3。 </p> <p> 如果一套用地不到200平的不动产,土地价值150万人民币,房子成本50万人民币,评估按照六成,则: </p> <p> 税费=200*0.6*1/6*1.4%+200*0.6*1/3*0.3% </p> <p> 最后可以算出,一年的税费为0.4万人民币。 </p> <p> 在香港,一套200万房子的租金大约4万左右,如果自助,也税费为0.32万。 </p> <p> 其实各个国家的税率仔细算算,都不算高。 </p> <div style="text-align:center;"> <img alt="" src="http://p3.ifengimg.com/fck/2018_10/0aebc191b816971_w960_h600.jpg" width="550" height="344" /> </div> <p> 在交易环节,税率情况差异就非常大了, </p> <p> 低的,低到几乎没有,比如美国的部分州,只有象征性的0.01%。 </p> <p> 高的,为了调控楼市,可以高到几乎离谱,比如香港的印花税,买一次房子交税费就要脱层皮。 </p> <p> 满足“香港永久居民”和“买首套物业”两个条件的,还算客气,收你15%。不满足的,比如非香港居民、企业购置物业或购置二套房,一次性收你30%。如果你是投机性买进卖出的,对不起,还要收惩罚性的额外印花税: </p> <p> ▷ 6个月内转手,收20% </p> <p> ▷ 6~12个月内转手,收15% </p> <p> ▷ 12~36个月内转手,收10% </p> <p> 交易费用之高,堪称辣手摧花,大陆房地产交易环节,尽管有7种税要交,但加起来与香港一比较,也算是很友好了。 </p> <div style="text-align:center;"> <img alt="" src="http://p3.ifengimg.com/fck/2018_10/99a5f5f9e9a6abe_w960_h548.jpg" width="400" height="228" /> </div> <p> 全世界能成功征收的房地产税,都有几个基本特点:宽税基、少税种、低税率。中国目前情况则是反着来: </p> <p> ➀ 窄税基:中国的房产税一直都有,但其中包括住宅在内的90%是豁免的,只有10%的商用房要交物业税。 </p> <p> ➁ 多税种:全流程共16个税种,土地开发建设环节7个,房产交易环节7个税种,持有环节2个。 </p> <p> ➂ 高税率:即便不算土地出让金,占GDP 6%的房地产行业依然贡献了14%的税收。 </p> <p> 中国房地产税改革的方向,就是合并税种、增加税基、有增有减。整体税率负担,则可能根据各城市情况自行确定。但一旦对居民持有房产收税,则应相应减少交易环节税负。 </p> <p> <br /> </p> <img alt="" src="http://p3.ifengimg.com/fck/2018_10/e0543ad41acc824_w640_h71.gif" width="640" height="71" /> <p> 对房价有何影响? </p> <p> 很不幸,房地产税对房价的影响,可能远不如预期。指望靠税降房价的,不太现实,至少希望依靠收税直接降低房价的可能性并不大。 </p> <div style="text-align:center;"> <img alt="" src="http://p3.ifengimg.com/fck/2018_10/e616c57d7cebfcf_w960_h600.jpg" width="400" height="250" /> </div> <p> ▷ 比如美国,房地产税在建国之初就已经确立,但在200多年中,房价始终处在长期上涨的通道中,在1980年代和1990年代加大免税力度,以及控制部分州税率后,房价也并未因此而快速上涨。 </p> <p> ▷ 日本,在1950年代改革税制,之后征收1.4%的房地产税,然后60~80年代,日本的房价一飞冲天,并没有受到影响。 </p> <p> ▷ 韩国,1990年推出物业税,继续维持高速增长一段时间后,增速出现一定回调。2005年再推出综合房地产税,房价出现短暂下滑,但之后又继续加速上涨。 </p> <p> ▷ 香港,更不必说,除了房地产持有税,为了打击投机,交易的印花税一路提高到超高的程度,但房价始终在快速上涨。 </p> <p> 房价的关键,始终在于供求关系。如果这一点没有根本性改观,房价如何在保证财政收入和对供求市场进行适度调节之间保持平衡,况且,房地产税在税基、税率、执行上也存在很多的不确定。 </p>

  • 2018年一季度海外资产配置:经济趋热,适当对冲通胀风险 2018-01-30

    <p style="text-align:center;"> <strong>Ÿ经济趋热,适当对冲通胀风险</strong> </p> <p> 全球经济加速回暖,货币收紧压力加大 </p> <p> 展望2018年,全球再平衡和法国等国的改革获得新进展,企业家和消费者信心高涨,经济有较大概率延续回暖。经济的回暖将使得各主要央行货币政策逐渐收紧,利率水平面临向历史中枢回归的长期趋势,对于资本市场估值的抑制作用将在2018年逐渐显现。 </p> <p> 中国深化结构调整,对世界产生风险溢出效应 </p> <p> 2018年,中国呈现出鲜明的严监管、促改革、调结构的政策倾向。通过确立“货币政策+宏观审慎政策”双支柱调控框架,可能造成2018年短期经济数据波动加大。对华出口依赖度较高的亚太新兴市场、大宗出口国、日本、甚至欧洲部分国家,都不同程度地会受到影响。2018年可相对向美国、欧洲等对华出口依赖度相对更温和的、大宗商品净进口国倾斜。 </p> <p> 权益资产仍是配置重心,但面临风险因素增多 </p> <p> 2018年经济活动继续回升仍是大概率事件,但对海外权益资产的影响趋于复杂。一方面,经济活动回暖将推动企业收入增长,支持其表现;另一方面,若出现过热迹象,或央行对金融稳定担忧加大,货币政策中性化加速,可能对部分已经偏贵的权益资产产生估值挤压。在再通胀的宏观环境中,我们维持权益资产优于债券资产的基本判断,但随着通胀和利率风险逐渐临近,投资者应增加配置一些通胀保护类和绝对收益类资产,以对冲相关风险。 </p> <p> 多种抗通胀类资产对组合可起到保护作用 </p> <p> 随着经济不断回暖,通胀和利率攀升成为全球市场最大的风险因素,传统股债组合的市场波动可能会有所放大。此时增加一些估值相对合理,且在通胀环境中表现较好的资产类别,将对组合起到保护作用,包括全球能源板块(2017年相对跑输整体股市,目前估值较为合理)、房地产板块(美国房屋租金的上涨速度明显快于其它消费板块),以及通胀保护类固定收益证券、贵金属等。 </p> <p> 海外固收配置应侧重短久期、浮动利率及新兴市场品种 </p> <p> 当前美国10年期国债利率为2.5附近,尽管利率偏低,美债的配置价值仍然无可替代,当前应采用短久期、浮动利率品种等工具来抵御利率水平长期上升的压力,TIPS等通胀保护证券也是不错的选择。新兴市场债是另一个值得观察的市场。目前中资美元债平均收益率水平约为4.2%,其中地产债的收益率平均接近6%,如果承担一部分风险,持有较短期的中资房地产企业债,可获得更高的信用风险溢价。 </p> <p> 对冲基金应侧重股票多空及事件驱动策略 </p> <p> 对冲基金在牛市时无法跑赢市场,但在股市风险较高时,可以较好的对冲风险。明年美股市场波动料将会加大,可以适当增配对冲基金。在美国税改及基本面向好的预期下,预计2018年市场风险偏好依旧维持高位,优先推荐Beta属性略高的股票多空及事件驱动策略。 </p> <p style="text-align:center;"> <strong>大类资产配置建议</strong> </p> <p> 股票:中性,适度高配欧洲股票 </p> <p> 美国股市估值也进一步升至历史高位,与其它市场的估值差愈发明显。考虑到明年通胀和利率面临上升压力,估值继续扩张存在约束;2017年欧元区股市盈利增长强于美国,但下半年以来表现相对落后,估值较美国的折扣扩大,而利润和经济动能目前看来保持积极,ROE仍有回升空间。日股和新兴市场对中国依赖度较高,维持中性。 </p> <p> Ÿ债券:适度低配,对新兴市场债保持中性 </p> <p> 新兴市场美元债的利差已经收窄了两年,但仍未像发达市场债市那样接近历史极端水平,估值空间相比之下更大,也能对通胀风险有更好的对冲功能。 </p> <p> Ÿ另类:适度高配 </p> <p> 房地产投资受益于通胀和利率上行的环境中,净租金收入增速与通胀同行。商品中,若2018年OPEC限产计划能够延续,将助力石油的供需再平衡,油价有望在需求推动下继续温和上行,较之原油商品,2017年跑输大市的美国原油板块股票可能是更高的投资标的;另外在通胀压力上升的过程中,黄金的抗通胀及避险属性使其在组合中配置价值上升。美国税改及经济基本面向好的预期下,预计2018年对冲基金的表现有望延续。鉴于股票多空和事件驱动策略历史上在市场风险偏好较高时表现较好,优先推荐这两类策略。 </p> <p> 图1:2018年一季度海外资产配置观点 </p> <p style="text-align:center;"> <img src="/fileserversavepath/financeOTO/image/20180130/20180130094446_195.jpg" alt="" /> </p>

  • 香港地价房价屡创新高 新房交易额攀至22年来顶点 2017-11-22

    <p> 在内地楼市深度调整的当下,香港市场却在2017年延续着火热走势。 </p> <p> 继11月中旬拍出一宗楼面价接近19万港元/平方米的地王后,有机构数据显示,截至11月15日,香港年内楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商铺物业)已录得6033.3亿港元,创下近5年来新高,较去年总和的5328.1亿港元上涨13.2%。 </p> <p> 同时,穆迪在报告中预计,香港新房市场未来1年仍将保持强势状态。 </p> <p> 面对这一状况,香港财政司司长陈茂波表示,现阶段不会考虑放宽高比例按揭贷款的条件限制。 </p> <p> 11月20日,中原地产发布数据表示,香港全年楼宇买卖金额将逼近6900亿港元,有机会打破2010年的6894.8亿港元,创下有纪录以来30年的历史次高。 </p> <p> 新房(一手私人住宅)方面,截至11月15日,全港录得2117.3亿港元,创下22年来的历史新高。合约登记量16671宗,也创下10年新高。新盘交易量连续4个月高于1000宗以上,反映发展商仍然积极推售新盘。 </p> <p> 二手房方面,全港年内成交金额2512.3亿港元,同样创下5年新高。中原地产方面预计,香港二手房全年成交宗数将超越去年全年的34657宗,并有望创下3年来新高。 </p> <p> 香港官方的统计数据也显示,截至10月31日,与供楼按揭利率相关的港元1个月银行同业拆息连涨12个交易日,接近9年来新高;同时,今年9月份香港私人住宅房价指数已连升18个月,并连续11个月创下新高。 </p> <p> 而住宅市场的火热,也传导至土地市场。 </p> <p> 11月15日,香港长沙湾住宅地块以172.88亿港元由信和置业、世茂房地产、会德丰地产、嘉华国际及爪哇控股联合体竞得,成为香港成交价最贵的住宅地块。而以最大建筑面积91770平方米计算,该地块楼面价约18.84万港元/平方米。 </p> <p> 实际上,今年2月份,龙光地产便与合景泰富联合拿下位于香港鸭脷洲的一块宅地,成交价168.55亿港元,打破了已尘封20年的香港宅地总价纪录。而当时该纪录的创造者便是新地王的竞买人之一信和置业。 </p> <p> 对此,有业内人士指出,随着美联储逐渐加息,香港的利率预计也要调整,且当美国利率高于香港利率时,在港热钱也会流出,投资者应注意风险。 </p> <p> 据悉,香港市民的置业购买力指数在三季度继续恶化。 </p> <p> 不过,虽然楼市下行压力越来越大,但国际评级机构穆迪发表最新报告指出,香港一手住宅物业市场未来12个月仍将保持强劲,主要由于经济状况稳定,银行体系流动性充裕,拆息上升压力温和,加上预期住宅供应短期不会急升,相信楼价短期不会有下跌压力。 </p> <p> 同时,香港甲级商厦市场租金回升趋势将持续,但未来12个月至18个月升幅介乎0至5%,主要受到近数季空置率上升影响。而受惠于香港零售销量连续7个月上升,预计大型购物商场的租金走势与香港甲级商厦市场租金相同。 </p> <p> 穆迪方面表示,对本港房企的评级维持稳定,但要留意市场流动性可能会转弱,或会影响发展商新盘销情及变现能力。 </p>

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