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  • 区块链+地产 跨越国界的海外置业投资管理利器 2018-04-13

    <p> <img src="/fileserversavepath/financeOTO/image/20180413/20180413093112_940.jpg" alt="" /> </p> <p> 近年来,国内楼市在经历了数轮较大幅上涨之后,后市开始面临不明朗的微妙态势。而一些富裕的中国投资者正在将目光转向海外置业。 </p> <p> 胡润研究院调查显示,地产继续成为高净值人群最主要的个人投资方向,24%的受访者选择地产作为投资首选。受访的高净值人群中,平均海外资产占其可投资总资产的13%,比去年上升一个百分点。高净值人群海外投资热情上涨,14%表示未来三年将增加海外投资。 </p> <p> 2018年3月5日,胡润百富董事长兼首席调研员胡润在接受采访时表示: </p> <p> 在海外买房涉及到很多杂费,不过,很多房地产中介会刻意的向客户隐去这些费用,给客户造成房子很便宜的假象。事实上,在海外购房会涉及到很多税费,有数据统计,这些费用可能占到房价的3%至5%,还不包括需要向中介交纳的看房保证金、差旅费、看楼诚意金,以及购房后期需要支付的物业管理费、维修费、税费等费用。 </p> <p> 另外,很多海外地产中介只谈收益不谈风险,刻意隐瞒项目投资风险,在合同中也没有具体的获利保证条款,这给很多海外置业的投资人造成巨大的经济损失。 </p> <p> <br /> </p> <img alt="" src="http://img.orz520.com/t01b636997af1edc64f.jpg" width="640" height="460" /> <p> 普特链是一个基于区块链、IOT、AI等技术,去中心化的实现全球地产交易、地产类投资及产权交易的分布式区块链系统。 </p> <p> 普特链基金会根据当地的购房政策和法规,对上链的所有房地产项目进行完整、真实、合规审核,并进行市场价值和风险评估。通过普特链发行的Token与当地汇率挂钩,为经过审核的房地产项目资产赋能,使其具备在全球范围内方便、高效流通的属性。 </p> <p> <img src="/fileserversavepath/financeOTO/image/20180413/20180413093130_965.jpg" alt="" /> </p> <p> 相比传统的海外地产投资,任何人都可以通过普特链投资优质的物业资源,建立海外地产投资组合,而这些就像网上购物一样简单。并且有专业的物业管理团队负责后期的运营管理,投资者无需关心后期的物业管理问题。对于急需资金或者投资变现的投资者,通过普特链进行相关项目的减持,可以随时完成变现。 </p> <p> 目前,普特链已经在澳大利亚落地应用,积累了大量的留学教育、旅游、移民等资源。自2017年2月发起至今,普特链项目团队累计管理资产规模达到7500万美元,拥有2个酒店管理权,7个地产开发类项目。未来,普特链将实现在全球各国的推广应用,推动实现全球地产的数字化进程,为广大投资者发掘海外置业投资价值洼地,实现资产优化。 </p>

  • 泰国海外置业为何如此火爆?这六大优势不可不知! 2018-03-23

    <p> 最近和很多朋友聊在海外置业的事情,身边的朋友基于各自不同的情况,在海外购房的人还挺多的,原因和诉求点,我大概理了下,可供参考: </p> <p> 第一,随着中国高资产家庭的快速增加,越来越多的国人有了进行全球资产配置的能力。比如,最初的房产投资,绝大部分人会局限在本县或者本市,随着资产和眼界的提升,就会把资产配置放眼到全国范围。而如今更多的人选择海外投资,是市场逐步开放、眼界拓展、信息传播加速、技术提升以及壁垒降低后的必然趋势。 </p> <p> <br /> </p> <img alt="泰国海外置业为何如此火爆?这六大优势不可不知!" src="http://p1.pstatp.com/large/pgc-image/1521038058057a716f4f2b3" width="640" height="427" /> <p> 在最初,海外置业的目的主要是为了移民或者子女教育。现如今,纯粹为了买房投资的比例在迅速提高,同时,人群也由高资产人群向广泛的中产人群扩散,逐渐成为一种较为常规的投资方式。 </p> <p> 第二,随着国内贷款政策的越来越收紧,首套房需三成首付,二套房需要六成首付,就是说100万的房子,中国需要至少30万甚至60万元的首付,能够贷款的金额很少。更重要的是,在中国买房,签合同付了30%的首付以后,马上就要申请银行贷款,并且开始还月供。 用一栋100万的房子为例,首付30万,3个月内房款开始月供,您一个月要供5000元人民币,其中有4000元左右都是利息,本金只还了1000元左右。 在您两年后收房之前,您就白白已经支付了接近10万元的利息,这两年房屋升值赚的钱都被银行收走了,大大影响了您的投资回报。 </p> <p> 在泰国,同样100万元的房子您只需要首付20万,剩余首付分两年分期付给开发商,每个月只需要很少的费用,而且这全都是房款,没有一点点利息。 </p> <p> 而贷款,是要到正式交房以后再想银行申请,您收楼以后才开始月供,而且利率也比中国低。 如果您是想短期投资,在交房之前把房屋卖掉,您没有支付银行一分钱的利息,就完成了房屋投资,赚的每一分钱都是您的,实在太棒了! </p> <p> 同样100万的房屋,您享受了更低的首付,2-3年无息的首付分期,交房后才办理贷款,还有更低的贷款利息。 </p> <p> <br /> </p> <img alt="泰国海外置业为何如此火爆?这六大优势不可不知!" src="http://p1.pstatp.com/large/pgc-image/15210366034241209540fde" width="640" height="427" /> <p> 第三、从资产配置的角度而言,紧跟世界和国家经济形势的大方向是一定不会有错的。对于我们大部分人而言,一般是符合积极有投资愿望,希望有稳健的回报,无本金风险几个基本的特征。而在近几年,最大的政策利好就是“一带一路”。 </p> <p> <br /> </p> <img alt="泰国海外置业为何如此火爆?这六大优势不可不知!" src="http://p1.pstatp.com/large/pgc-image/1521037313618e009c9eac1" width="640" height="374" /> <p> <br /> </p> <img alt="泰国海外置业为何如此火爆?这六大优势不可不知!" src="http://p3.pstatp.com/large/pgc-image/15210374052427634f7dba4" width="640" height="516" /> <p> 第四、从投资环境吸引力的角度,泰国的竞争优势有六方面:社会总体较稳定,对华友好;经济增长前景良好;市场潜力较大;地理位置优越,位处东南亚地理中心;工资成本低于发达国家;政策透明度较高,贸易自由化程度较高。世界经济论坛《全球竞争力报告》显示,泰国在全球最具竞争力的133个经济体中排名第36位。 </p> <p> 第五、泰国一直以来都是世界上最受欢迎的旅游目的地之一。泰国经济在各个领域保持着活力,其房地产业最为突出。根据泰国政府的统计,泰国房产近一半是由外籍人士持有。并且,目前有180万的外国退休人士在泰国生活,这其中大部分是欧美、日本人士。随着中泰关系的持续稳定发展,来泰国的中国游客、商人、常住居民越来越多。 </p> <p> 第六、目前泰国经济健康成长,强劲发展的制造业及旅游业为该国打下经济基础。过去三年,泰国房价一直自然上升,且租金回报率较为乐观。以曼谷中央城区房产为例,与大型公寓相比,小型公寓租金回报率更高,50平方米的公寓租金回报率为7.41%。 </p> <p> <br /> </p> <img alt="泰国海外置业为何如此火爆?这六大优势不可不知!" src="http://p1.pstatp.com/large/pgc-image/15210378644965c93038f1b" width="640" height="427" /> <p> 综上所述,对于资金少、抗风险能力较弱又考虑做一些投资和资产分配的人来说,泰国还是值得考虑的投资方向。 </p>

  • 一套200万的房子 在世界各国如何收房地产税?(附表) 2018-03-09

    <p> 每年两会,关于“房产税”或“房地产税”的问题,都是焦点。 </p> <p> 最近几年是一年比一年说得更清楚,说明房地产税也确实真正进入了改革的通道。 </p> <p> 今年全国人大记者会上,财政部肖捷部长和史耀斌、胡静林两位副部长就热点问题答记者问,给出了一份相对详细的最新版官方说法。在房地产税实施上,总体思路早已确立为“立法先行、充分授权、分步推进”,目前的进度,则处在“抓紧起草和完善房地产税法律草案”阶段。 </p> <div style="text-align:center;"> <img alt="" src="http://p3.ifengimg.com/fck/2018_10/a94aa48f5aa0481_w1080_h710.jpg" width="400" height="263" /> </div> <p> 史耀斌副部长还特别强调了房地产税是“一种世界通行的税种”,中国的房地产税会参考其中共性制度性特点,比如按评估值来征税、会有一定税收优惠、收入归属于地方政府,因税基复杂而需要完备的税收征管模式等。 </p> <p> 顺着这个思路,我们可以去研究一番各个国家的房地产税,然后总结出来相应的规律,来回答三个大家最关心的问题。 </p> <p> <br /> </p> <img alt="" src="http://p3.ifengimg.com/fck/2018_10/8d67755f54569e9_w640_h71.gif" width="640" height="71" /> <p> 对什么资产/谁收税,是否包括土地? </p> <p> 房地产税分为两个环节,交易环节和持有环节。 </p> <p> 对于交易税,争议并不大。在全世界的各个经济体,名字可能不一样,但针对交易的税一般都有: </p> <p> ➀ 美国、德国叫房地产交易税; </p> <p> ➁ 法国叫登记税及附加税; </p> <p> ➂ 英国、香港,叫印花税; </p> <p> ➃ 加拿大稍微特别一点,二手房转让叫房地产转让税,新房则叫商品和服务税。 </p> <p> 大家在房地产税上纠结的问题,在于持有环节上,收的是“房产税”还是“房地产税”。 </p> <div style="text-align:center;"> <img alt="" src="http://p3.ifengimg.com/fck/2018_10/594baa60b3b20c6_w960_h600.jpg" width="400" height="250" /> </div> <p> 常见的观点,如果收的是“房地产税”,那么土地国有,不是个人所有,按所有权收税没有道理;如果是“房产税”,那么我们目前的房屋产权为70年,租了土地70年使用权,在上面建房子,征税就必须去掉土地的价格。 </p> <p> 在已有的模式中,主要分为两种类型: </p> <p> 一种,是美国和日本这样的,土地私有。则土地和房产归总在一起,都作为不动产(或在更大范围内算作财产),以此为征税的对象,简单易行。 </p> <p> 另一种,是英国和香港经济,土地是公有(英国在名义上是英王所有),其中香港与中国大陆的情况最为类似。 </p> <p> 香港针对物业,收取三类持有税,分别是地租、差饷(正式应该叫土地税)和物业税: </p> <p> ➀ 地租:除了土地出让金之外,每年还要从土地收取的租金。 </p> <p> ➁ 差饷:针对土地的使用权(而非所有权)收的税。 </p> <p> ➂ 物业税:针对物业出租的税费,不出租则不用交。 </p> <p> 其实,即便一次性收了几十年甚至上百年的租金,再对土地收取使用税,也还是可以的,关键在于,要收得合理。 </p> <img alt="" src="http://p3.ifengimg.com/fck/2018_10/7757c166a4ced46_w640_h71.gif" width="640" height="71" /> <p> 要交多少税?家庭是否可以承担? </p> <p> 在持有税的税率上,美国的中间值在1.4%左右,同时还能抵扣个人所得税等税费,最后算下来,平均的税费,相当于美国家庭中位数收入的3%~5%。日本的税率则是1.4%,但土地和房产的评估值通常会在市价基础上打一个相当大的折扣。 </p> <p> 与中国情况接近的香港,收取的则更少。税收的参照基数,不是房子+土地的价值,而是以类似物业的平均年租金。每年必须要交的差饷和地租,税率分别是5%和3%,平均相当于香港家庭支出的3%~4%。 </p> <p> 香港和美国、日本在房地产税税收形式上虽然有所不同,但原则都是统一的,就是要将房地产税维持在一个公众可以接受的范围内,大致的范围就是家庭年收入或是支出的3%~5%。 </p> <p> 比如日本,评估价格大约是市价的五至七成,此外,住宅用地200平方米以下的为“小规模住宅用地”,不动产税按课税标准额度的1/6征收,超过200平米的按照1/3,都市规划税则分别按照1/3和2/3。 </p> <p> 如果一套用地不到200平的不动产,土地价值150万人民币,房子成本50万人民币,评估按照六成,则: </p> <p> 税费=200*0.6*1/6*1.4%+200*0.6*1/3*0.3% </p> <p> 最后可以算出,一年的税费为0.4万人民币。 </p> <p> 在香港,一套200万房子的租金大约4万左右,如果自助,也税费为0.32万。 </p> <p> 其实各个国家的税率仔细算算,都不算高。 </p> <div style="text-align:center;"> <img alt="" src="http://p3.ifengimg.com/fck/2018_10/0aebc191b816971_w960_h600.jpg" width="550" height="344" /> </div> <p> 在交易环节,税率情况差异就非常大了, </p> <p> 低的,低到几乎没有,比如美国的部分州,只有象征性的0.01%。 </p> <p> 高的,为了调控楼市,可以高到几乎离谱,比如香港的印花税,买一次房子交税费就要脱层皮。 </p> <p> 满足“香港永久居民”和“买首套物业”两个条件的,还算客气,收你15%。不满足的,比如非香港居民、企业购置物业或购置二套房,一次性收你30%。如果你是投机性买进卖出的,对不起,还要收惩罚性的额外印花税: </p> <p> ▷ 6个月内转手,收20% </p> <p> ▷ 6~12个月内转手,收15% </p> <p> ▷ 12~36个月内转手,收10% </p> <p> 交易费用之高,堪称辣手摧花,大陆房地产交易环节,尽管有7种税要交,但加起来与香港一比较,也算是很友好了。 </p> <div style="text-align:center;"> <img alt="" src="http://p3.ifengimg.com/fck/2018_10/99a5f5f9e9a6abe_w960_h548.jpg" width="400" height="228" /> </div> <p> 全世界能成功征收的房地产税,都有几个基本特点:宽税基、少税种、低税率。中国目前情况则是反着来: </p> <p> ➀ 窄税基:中国的房产税一直都有,但其中包括住宅在内的90%是豁免的,只有10%的商用房要交物业税。 </p> <p> ➁ 多税种:全流程共16个税种,土地开发建设环节7个,房产交易环节7个税种,持有环节2个。 </p> <p> ➂ 高税率:即便不算土地出让金,占GDP 6%的房地产行业依然贡献了14%的税收。 </p> <p> 中国房地产税改革的方向,就是合并税种、增加税基、有增有减。整体税率负担,则可能根据各城市情况自行确定。但一旦对居民持有房产收税,则应相应减少交易环节税负。 </p> <p> <br /> </p> <img alt="" src="http://p3.ifengimg.com/fck/2018_10/e0543ad41acc824_w640_h71.gif" width="640" height="71" /> <p> 对房价有何影响? </p> <p> 很不幸,房地产税对房价的影响,可能远不如预期。指望靠税降房价的,不太现实,至少希望依靠收税直接降低房价的可能性并不大。 </p> <div style="text-align:center;"> <img alt="" src="http://p3.ifengimg.com/fck/2018_10/e616c57d7cebfcf_w960_h600.jpg" width="400" height="250" /> </div> <p> ▷ 比如美国,房地产税在建国之初就已经确立,但在200多年中,房价始终处在长期上涨的通道中,在1980年代和1990年代加大免税力度,以及控制部分州税率后,房价也并未因此而快速上涨。 </p> <p> ▷ 日本,在1950年代改革税制,之后征收1.4%的房地产税,然后60~80年代,日本的房价一飞冲天,并没有受到影响。 </p> <p> ▷ 韩国,1990年推出物业税,继续维持高速增长一段时间后,增速出现一定回调。2005年再推出综合房地产税,房价出现短暂下滑,但之后又继续加速上涨。 </p> <p> ▷ 香港,更不必说,除了房地产持有税,为了打击投机,交易的印花税一路提高到超高的程度,但房价始终在快速上涨。 </p> <p> 房价的关键,始终在于供求关系。如果这一点没有根本性改观,房价如何在保证财政收入和对供求市场进行适度调节之间保持平衡,况且,房地产税在税基、税率、执行上也存在很多的不确定。 </p>

  • 2018年一季度海外资产配置:经济趋热,适当对冲通胀风险 2018-01-30

    <p style="text-align:center;"> <strong>Ÿ经济趋热,适当对冲通胀风险</strong> </p> <p> 全球经济加速回暖,货币收紧压力加大 </p> <p> 展望2018年,全球再平衡和法国等国的改革获得新进展,企业家和消费者信心高涨,经济有较大概率延续回暖。经济的回暖将使得各主要央行货币政策逐渐收紧,利率水平面临向历史中枢回归的长期趋势,对于资本市场估值的抑制作用将在2018年逐渐显现。 </p> <p> 中国深化结构调整,对世界产生风险溢出效应 </p> <p> 2018年,中国呈现出鲜明的严监管、促改革、调结构的政策倾向。通过确立“货币政策+宏观审慎政策”双支柱调控框架,可能造成2018年短期经济数据波动加大。对华出口依赖度较高的亚太新兴市场、大宗出口国、日本、甚至欧洲部分国家,都不同程度地会受到影响。2018年可相对向美国、欧洲等对华出口依赖度相对更温和的、大宗商品净进口国倾斜。 </p> <p> 权益资产仍是配置重心,但面临风险因素增多 </p> <p> 2018年经济活动继续回升仍是大概率事件,但对海外权益资产的影响趋于复杂。一方面,经济活动回暖将推动企业收入增长,支持其表现;另一方面,若出现过热迹象,或央行对金融稳定担忧加大,货币政策中性化加速,可能对部分已经偏贵的权益资产产生估值挤压。在再通胀的宏观环境中,我们维持权益资产优于债券资产的基本判断,但随着通胀和利率风险逐渐临近,投资者应增加配置一些通胀保护类和绝对收益类资产,以对冲相关风险。 </p> <p> 多种抗通胀类资产对组合可起到保护作用 </p> <p> 随着经济不断回暖,通胀和利率攀升成为全球市场最大的风险因素,传统股债组合的市场波动可能会有所放大。此时增加一些估值相对合理,且在通胀环境中表现较好的资产类别,将对组合起到保护作用,包括全球能源板块(2017年相对跑输整体股市,目前估值较为合理)、房地产板块(美国房屋租金的上涨速度明显快于其它消费板块),以及通胀保护类固定收益证券、贵金属等。 </p> <p> 海外固收配置应侧重短久期、浮动利率及新兴市场品种 </p> <p> 当前美国10年期国债利率为2.5附近,尽管利率偏低,美债的配置价值仍然无可替代,当前应采用短久期、浮动利率品种等工具来抵御利率水平长期上升的压力,TIPS等通胀保护证券也是不错的选择。新兴市场债是另一个值得观察的市场。目前中资美元债平均收益率水平约为4.2%,其中地产债的收益率平均接近6%,如果承担一部分风险,持有较短期的中资房地产企业债,可获得更高的信用风险溢价。 </p> <p> 对冲基金应侧重股票多空及事件驱动策略 </p> <p> 对冲基金在牛市时无法跑赢市场,但在股市风险较高时,可以较好的对冲风险。明年美股市场波动料将会加大,可以适当增配对冲基金。在美国税改及基本面向好的预期下,预计2018年市场风险偏好依旧维持高位,优先推荐Beta属性略高的股票多空及事件驱动策略。 </p> <p style="text-align:center;"> <strong>大类资产配置建议</strong> </p> <p> 股票:中性,适度高配欧洲股票 </p> <p> 美国股市估值也进一步升至历史高位,与其它市场的估值差愈发明显。考虑到明年通胀和利率面临上升压力,估值继续扩张存在约束;2017年欧元区股市盈利增长强于美国,但下半年以来表现相对落后,估值较美国的折扣扩大,而利润和经济动能目前看来保持积极,ROE仍有回升空间。日股和新兴市场对中国依赖度较高,维持中性。 </p> <p> Ÿ债券:适度低配,对新兴市场债保持中性 </p> <p> 新兴市场美元债的利差已经收窄了两年,但仍未像发达市场债市那样接近历史极端水平,估值空间相比之下更大,也能对通胀风险有更好的对冲功能。 </p> <p> Ÿ另类:适度高配 </p> <p> 房地产投资受益于通胀和利率上行的环境中,净租金收入增速与通胀同行。商品中,若2018年OPEC限产计划能够延续,将助力石油的供需再平衡,油价有望在需求推动下继续温和上行,较之原油商品,2017年跑输大市的美国原油板块股票可能是更高的投资标的;另外在通胀压力上升的过程中,黄金的抗通胀及避险属性使其在组合中配置价值上升。美国税改及经济基本面向好的预期下,预计2018年对冲基金的表现有望延续。鉴于股票多空和事件驱动策略历史上在市场风险偏好较高时表现较好,优先推荐这两类策略。 </p> <p> 图1:2018年一季度海外资产配置观点 </p> <p style="text-align:center;"> <img src="/fileserversavepath/financeOTO/image/20180130/20180130094446_195.jpg" alt="" /> </p>

  • 香港地价房价屡创新高 新房交易额攀至22年来顶点 2017-11-22

    <p> 在内地楼市深度调整的当下,香港市场却在2017年延续着火热走势。 </p> <p> 继11月中旬拍出一宗楼面价接近19万港元/平方米的地王后,有机构数据显示,截至11月15日,香港年内楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商铺物业)已录得6033.3亿港元,创下近5年来新高,较去年总和的5328.1亿港元上涨13.2%。 </p> <p> 同时,穆迪在报告中预计,香港新房市场未来1年仍将保持强势状态。 </p> <p> 面对这一状况,香港财政司司长陈茂波表示,现阶段不会考虑放宽高比例按揭贷款的条件限制。 </p> <p> 11月20日,中原地产发布数据表示,香港全年楼宇买卖金额将逼近6900亿港元,有机会打破2010年的6894.8亿港元,创下有纪录以来30年的历史次高。 </p> <p> 新房(一手私人住宅)方面,截至11月15日,全港录得2117.3亿港元,创下22年来的历史新高。合约登记量16671宗,也创下10年新高。新盘交易量连续4个月高于1000宗以上,反映发展商仍然积极推售新盘。 </p> <p> 二手房方面,全港年内成交金额2512.3亿港元,同样创下5年新高。中原地产方面预计,香港二手房全年成交宗数将超越去年全年的34657宗,并有望创下3年来新高。 </p> <p> 香港官方的统计数据也显示,截至10月31日,与供楼按揭利率相关的港元1个月银行同业拆息连涨12个交易日,接近9年来新高;同时,今年9月份香港私人住宅房价指数已连升18个月,并连续11个月创下新高。 </p> <p> 而住宅市场的火热,也传导至土地市场。 </p> <p> 11月15日,香港长沙湾住宅地块以172.88亿港元由信和置业、世茂房地产、会德丰地产、嘉华国际及爪哇控股联合体竞得,成为香港成交价最贵的住宅地块。而以最大建筑面积91770平方米计算,该地块楼面价约18.84万港元/平方米。 </p> <p> 实际上,今年2月份,龙光地产便与合景泰富联合拿下位于香港鸭脷洲的一块宅地,成交价168.55亿港元,打破了已尘封20年的香港宅地总价纪录。而当时该纪录的创造者便是新地王的竞买人之一信和置业。 </p> <p> 对此,有业内人士指出,随着美联储逐渐加息,香港的利率预计也要调整,且当美国利率高于香港利率时,在港热钱也会流出,投资者应注意风险。 </p> <p> 据悉,香港市民的置业购买力指数在三季度继续恶化。 </p> <p> 不过,虽然楼市下行压力越来越大,但国际评级机构穆迪发表最新报告指出,香港一手住宅物业市场未来12个月仍将保持强劲,主要由于经济状况稳定,银行体系流动性充裕,拆息上升压力温和,加上预期住宅供应短期不会急升,相信楼价短期不会有下跌压力。 </p> <p> 同时,香港甲级商厦市场租金回升趋势将持续,但未来12个月至18个月升幅介乎0至5%,主要受到近数季空置率上升影响。而受惠于香港零售销量连续7个月上升,预计大型购物商场的租金走势与香港甲级商厦市场租金相同。 </p> <p> 穆迪方面表示,对本港房企的评级维持稳定,但要留意市场流动性可能会转弱,或会影响发展商新盘销情及变现能力。 </p>

  • 新西兰总理宣布 将限制海外投资者在新西兰购房 2017-11-01

    <p> 据新西兰天维网报道,当地时间10月31日下午,新西兰总理杰辛达·阿德恩(Jacinda Ardern)宣布,从明年年初开始,海外投机者将无法购买新西兰房产。 </p> <p> 以下英文部分为新西兰总理杰辛达·阿德恩(Jacinda Ardern)政策问答原文。 </p> <p> We are determined to make it easier for Kiwis to buy their first home so we are stopping foreign speculators buying houses and driving up prices. </p> <p> 我们决定让新西兰首次购房者买房变得更加容易,所以我们决定阻止海外投机者购买新西兰房产炒高房价。 </p> <p> 政策将如何实现? </p> <p> That is why we are introducing an amendment to the Overseas Investment Act to classify residential housing as “sensitive”. This means non-residents or non-citizens cannot purchase existing residential dwellings. </p> <p> 我们将通过修改现有的《海外投资法》(Overseas Investment Act),将民用住宅定义为敏感资产。这也意味着非新西兰居民或新西兰国籍人士将无法购买现有房产。 </p> <p> 政策将何时实现? </p> <p> We expect legislation to be introduced before Christmas and take effect immediately once passed early in 2018. This will fulfil one of our key 100 Day Plan pledges. </p> <p> 我们计划在圣诞节之前提出具体的法律改变,2018年上半年通过后立即开始执行。这将是我们竞选时承诺的“百日维新”的关键部分。 </p> <p> 是否会违反已签署的FTA(自由贸易)协议? </p> <p> The advice we have had from officials is that we can give effect to the ban by a simple amendment to the Overseas Investment Act without breaching any agreement except the Singapore Closer Economic Partnership. The options with Singapore will be worked through. </p> <p> 我们从相关官员那里得到的建议是,通过修改《海外投资法》( Overseas Investment Act),就可以在不违反已有协议的情况下,阻止海外买家购买新西兰房产。 </p> <p> 受影响的协议仅有“与新加坡更紧密的经贸伙伴关系”(Singapore Closer Economic Partnership),不过我们与新加坡的协议近期即将重启谈判(renegotiation soon),所以问题不大。 </p> <p> 是否会影响TPP协议? </p> <p> The proposed change means we can move our focus away from land issues at the negotiating table at APEC when negotiations on the TPP reach their final stages, and focus on Investor State Dispute Settlement clauses. </p> <p> 今日提出的改变意味着在APEC(亚太经合组织)会议上,TPP谈判进入最后阶段时,新西兰政府可以在将主要的注意力,从土地问题转移到ISDS( investor state dispute settlement)问题上。所谓ISDS,即“投资者—国家争端解决”,指的是如果外国投资者的权益遭受东道国不法措施的侵害,其只能寻求母国的外交保护。 </p> <p> We remain determined to do our utmost to amend the ISDS provisions of TPP. In addition, Cabinet has today instructed trade negotiation officials to oppose ISDS in any future free trade agreements. </p> <p> 我们仍将竭尽全力修正TPP中关于ISDS的相关条款。今天内阁已经指示负责贸易谈判的工作人员,在未来的自由贸易谈判中反对ISDS条款。 </p> <p> 国会中各党派是否支持新政? </p> <p> The change we have announced today are supported by all parties to the government. </p> <p> 我们今天宣布的新政策已经得到了现任政府中各党派的支持。 </p> <p> 澳大利亚人还能来新西兰买房吗? </p> <p> Australians will be exempt as New Zealanders are in Australia. </p> <p> 澳大利亚人将会得到豁免,就像新西兰人在澳大利亚得到豁免一样。 </p>

  • 报告称海外置业人数呈上升趋势 2017-09-26

    <p> 当前,不少购房者将目光投向国外,开始进行海外置业。据平安证券2016年发布的报告显示,自2011年以来,海外资产配置便成为国内高净值人群的投资热点,这其中,又以海外置业为主要投资形式。近年来,海外置业人数更是呈现持续上升趋势。 </p> <p> 一直以来,北美、欧洲、澳洲、亚洲等地轮番成为海外置业的热点区域。其中,高净值人群多出于移民或子女教育等考虑在欧美等发达国家大城市置业;相比欧美中心城市动辄上千万元的房产投资门槛,一两百万元,甚至几十万元置业东南亚深得中产家庭青睐。 </p> <p> 近些年,一些欧洲小国的置业吸引力也开始增加。除了门槛低和福利高等优势外,塞浦路斯精英地产相关负责人就国内外房产市场数据做了对比分析,并对塞浦路斯半山海景公寓“地中海花园MED GARDEN”项目相关情况进行了说明。 </p> <p> 业内人士也提醒,目前选择海外置业的目的,已逐渐的从过去移民、求学为主向资产配置、投资收益转变;对购房者的风险把控能力也提出了更高要求。即便是门槛不高的产品,购房者也应该首先对目标国家的市场、法律有比较全面的了解,避免盲目出手,造成损失。 </p>

  • 全美10个最佳学区新鲜出炉! 2017-09-22

    <p> <span style="font-size:14px;">目前选择一处好的学区房仍是大多数华裔家庭的头等大事。美国学校评分网站 Niche 近日公布全美2018年的最佳学区排名,华人家长们终于盼来这份“重量级”的学区排名!</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">美国学校评分网站 Niche 根据来自30万名家长和学生的2,700万条意见,对逾10万所美国公立和私立学校和学区进行排名,在全美具有绝对的权威性。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">Niche 评选全美最佳学区排名已有14年,主要根据学生 SAT 成绩及州的各项考试成绩、家长和学生的评估、进大学的准备和毕业率等因素综合考量,在学区排名界还是有一定话语权的。所以,您如果要在美国买学区房,这份榜单对您来说非常具有参考价值!</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">1梭伦市学区</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">Solon City School District</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所在城市:梭伦市,俄亥俄州</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区地址:33800 Inwood Dr Solon, OH 44139</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">联系电话:(440) 248-1600</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区官网:solonschools.org</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">2特雷迪芬-伊斯特唐学区</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">Tredyffrin-Easttown School District</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所在城市:特雷迪芬镇,宾夕法尼亚州</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区地址:940 West Valley Road Ste. 1700 Wayne, PA 19087</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">联系电话:(610) 240-1900</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区官网:tesd.net</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">3拉德纳乡学区</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">Radnor Township School District</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所在城市:韦恩市,宾夕法尼亚州</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区地址:135 S Wayne Ave Wayne, PA 19087</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">联系电话:(610) 688-8100</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区官网:rtsd.org</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">4克莱顿学区</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">School District of Clayton</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所在城市:克莱顿市,密苏里州</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区地址:#2 Mark Twain Circle Clayton, MO 63105</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">联系电话:(314) 854-6000</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区官网:claytonschools.net</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">5都柏林市学区</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">Dublin City School District</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所在城市:都柏林市,俄亥俄州</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区地址:7030 Coffman Rd Dublin, OH 43017</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">联系电话:(614) 764-5913</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区官网:dublinschools.net</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">6南得克萨斯独立学区</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">South Texas Independent School District</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所在城市:梅塞德斯市,得克萨斯州</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区地址:100 Med High Dr Mercedes, TX 78570</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">联系电话:(956) 514-4216</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区官网:stisd.net</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">7亚内斯独立学区</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">Eanes Independent School District</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所在城市:奥斯汀市,得克萨斯州</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区地址:601 Camp Craft Rd Austin, TX 78746</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">联系电话:(512) 732-9001</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区官网:eanesisd.net</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">8韦尔斯利公立学区</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">Wellesley Public Schools</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所在城市:韦尔斯利市,马萨诸塞州</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区地址:40 Kingsbury Street Wellesley, MA 02481</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">联系电话:(781) 446-6210</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区官网:wellesley.k12.ma.us</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">9印第安山辖村学区</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">Indian Hill Exempted Village School District</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所在城市:辛辛那提市,俄亥俄州</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区地址:6855 Drake Rd Cincinnati, OH 45243</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">联系电话:(513) 272-4500</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区官网:indianhillschools.org</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">10列克星敦公立学区</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">Lexington Public Schools</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所在城市:列克星敦市,马萨诸塞州</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区地址:146 Maple Street Lexington, MA 02420</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">联系电话:(781) 861-2550</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区官网:lps.lexingtonma.org</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">全美排名前十的学区中,有3个学区来自俄亥俄州。另外,宾夕法尼亚州、得克萨斯州和马萨诸塞州各有2个学区入选,密苏里州有1个校区入选。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">那么如何才能找到心目中的理想学区?小乐给您几点建议:</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">上网查询,一些比较大的排名网站可以查到学区总体情况,例如 GreatSchool 和 Niche 网站等查询学校。另外,也可通过外居乐来查询周边学区房信息。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">询问当地老移民,这是最传统,也是最有效的办法。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">看学区的宣传手册,每年各学区都会出版宣传手册,有多少人考上名校必定是里面的重要内容,可参考。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">亲自参观学校,打电话到学校预约,通常都会获得校方支持。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><span style="font-size:14px;">来源 | 外居乐(waijule2015)</span><br /> </span> </p>

  • 美国房产投资,哪个城市收益最高?未来哪里有机会? 2017-09-19

    <span style="font-size:14px;">据美国地产经纪人协会(NAR)统计,2017年外国买家在美国置产总价值为1530亿美元,相比于去年同期1026亿美元增长了49%。中国人赴美置业的总金额高达317亿美元,比去年增加18.6%。</span> <p> <span style="font-size:14px;">失业率达九年来新低4.3%,就业市场回暖等利好,加之美元近来贬值,不少投资人认为趁汇率低点买入美国资产是很好的时机。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">作为最吸引海外投资者的地产市场,美国楼市会持续向好吗?哪些地方最值得投资?</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>1美国房地产市场目前概况</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(1)市场持续复苏,房价继续上涨</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">按照中国人的习惯,买房时的第一个问题就是房价会否上涨,答案是“会”。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">下图是Zillow今年第三季度对100多位经济学家和地产专家做的调查,对2017-2021年的美国房价做预测。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">其中红虚线为悲观预测,认为美国未来5年房价将上涨6.7%;绿虚线是乐观预测,认为未来5年房价将上涨28.8%;两者之间的黑虚线,指预测的平均值,认为未来5年,美国房价将上涨18.4%。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">另一家美国商业机构 Keeping Current Matters也进行了一次针对上百位经济学家的调查,均认为未来五年美国房地产依然会呈现上涨趋势,累计涨幅将超过15%。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">美国房价已达到2007金融危机前的最高点,有些媒体报道泡沫正在酝酿。美国房价还有上涨空间吗?</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">下图是美国房价指数走势,蓝线为历年名义价格,红线为经过通胀水平调整后的房价,剔除物价上涨因素。可知2007年的房价显著高于2017年的水平,因此美国房价实际上离危机前的高位仍有距离,未来上涨空间依然存在。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">所以不要被表面数字蒙骗。举个例子,若算上通胀,10年前20万美元的房子,如今要27.6万。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(2)买房较容易获得贷款</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">许多投资人买房时,希望了解当地房产市场的贷款情况。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">美国抵押银行家协会(MBA)的可获信贷指数,是衡量获得抵押贷款难易程度的权威指标。指数越高,获得贷款越容易,反之越难。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">2017年8月,该指数已高达8年来最高值179,处在最容易获得抵押贷款时期,许多大型金融机构也更愿意为借款者提供房屋抵押贷款。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">当然,对于外国买家来说也是一大利好,目前一些国家限制外国人买房贷款,而美国却敞开了抵押贷款的大门,无疑更利于投资者融资。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(3)抵押贷款利率情况</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">房价会上涨、容易获得贷款之外,另一重要问题就是月供。目前美国房贷利率如下表所示。即便是最长期的30年固定利率,也只有3.75%。要知道目前国内是4.9%,这还是近十多年来的最低利率。可见美国目前房贷利率是很低的。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">由于通胀和非农业人口就业人口不及预期,美联储今年9月的加息概率下降至0,年底加息概率也大大下降。因此目前在美国通过贷款买房,仍然较划算。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(4)房屋交易活跃,流动性增强</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">房产是否好卖,流动性如何,也是投资者关注的问题之一。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">目前,美国房屋待售时间仅有37天,是近五年来最好水平。而西雅图、波士顿、丹佛等热门城市,甚至在10天以内就能售出房屋。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">对于房地产这一流动性较差的资产,这种流动性水平相当难得了。如果你的房产增值了,流动性越好,就越能保证房屋在最短时间内能转手卖出去。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(5)房屋库存紧张</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">美国房价飞速攀升、库存触及30年新低,今年二季度未售出库存占房屋总量比例仅为1.9%。楼市需求火爆的同时,目前美国新屋年化开工数仅为84.9万,远低于07年金融危机爆发前103.6万的水平。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">新开工房屋减少,也与建筑工人短缺、建筑从业人员减少有关。目前仅有76.7万人受雇于美国住宅建筑行业,比十年前的数字低了整整20%。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">NAR公布的数据显示,6月房地产销售数据为552万户,比5月环比下降1.8%。NAR首席经济学家Lawrence Yun称,住房供应面的短缺为住宅价格的攀升“火上浇油”。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">美国库存紧张仍会是常态,将继续推高房价。CoreLogic副首席经济学家Sam Khater认为房价继续上行的主要原因,是供给有限和需求旺盛。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(6)建筑成本继续上涨,进一步推升房价</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">2016年,美国深受建筑工人短缺之痛,根据美国房屋建筑协会(NAHB)的数据,建筑行业现今约有20万个职位缺口,建筑工短缺的趋势仍将持续下去。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">在此情况下,建筑商不得不支付给建筑工支付更高的工资,而增加的人工成本。可以想见,由此产生的成本上涨,会被转嫁给买家或投资者。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">大家或许会联想到特朗普表态过的严苛移民政策。他虽然政绩乏善可陈,但反移民的态度堪称坚决,前两天又要废除DAMA法案。这只是一个侧面,未来将进一步导致建筑工人短期内大量缺口,提高房屋建造成本,间接抬高房价。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(7)千禧一代将变成有房者,提高住房自有率提升</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">美国的年轻人——“千禧一代”(1982-2000出生)将成为2017年房地产市场上不可忽视的力量。更多的初次购房人群,也将促进地产市场景气,推动房价上涨。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">一方面,这一代人与父母同住的比例达到75年来最高的40%;另一方面,他们中年纪较大的人,也逐步达到32岁——全美首次购房的平均年龄。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">他们中与父母居住比例虽高,短期内抑制了购房需求,但同样能在短期内迸发出大量的首次买房需求。因为“千禧一代”崇尚独立和自由,短期与父母同住只是过渡,最终他们还是会买房,并独立居住。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">根据NAR统计,现在全美有1500万年轻人与父母同住,而十年前只有1000万。2016年,61%的首次够房人群为35岁以下的年轻人,“千禧一代”这批潜在的购房人群,将在2017年后逐步爆发。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>2投资美国房产可关注的指标</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(1)人口增长与净流入</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">首先,买房是人在买,所以“人”是最关键因素。一个地方人口增长如何,是否有人口净流入,有无持续、高质量的外地、外国移民进入,都值得关注。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">若某地的人口持续迁出,没有外来人口愿意进入,那么当地的房产投资价值一定大打折扣。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">以美国汽车城底特律来说,当地人口从1975年开始,多年持续下跌。世界人口观察网预计,当地人口下降的趋势将持续到2020年。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">相反,在跨国移民净流入的多伦多、悉尼、洛杉矶等城市,房屋成了新移民的刚需。在当地一无所有的外国人,抵达之后第一件事就是找住处,因此房价上涨、房价高是必然的。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">这一标准在国内也适用。目前,许多三四线城市的年轻人口纷纷涌向省会、一二线城市,使得三四线城市房价承压。如果打算到这些城市投资房产,要谨慎了。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(2)失业率情况</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">有了足够的人,就要有相应的工作机会,否则不能养活自己,就更没钱买房。失业率低,也就成为房产投资的一个有利因素。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">下图是市场预测机构MarketOracle对于美国房价与失业率相关性的研究。黑线代表房价,红线是失业率。而开头提到,目前美国失业率为4.3%,为近年来最低点,几乎实现充分就业。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">可以看出,美国的房价和失业率呈较显著的负相关关系,此消彼长。失业率的下降会使房价保持稳定,并逐步上升。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">除了全国失业率,还可以查到美国的州、城市、区、社区失业率,如下表的例子,纽约皇后区失业率更低,因此可以找当地较好街区,选择物业进行购买。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">考察失业率未来变化趋势,能在一定程度上提前预知房价走势。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(3)汇率变动</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">前面也曾提到,今年美元走出了一轮弱势行情,这与美联储加息幅度不大有关,也与特朗普的“弱美元”期望有关,他希望促进美国的出口贸易。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">今年以来,美元对人民币已下跌6.5%,现在已经跌至6.48左右。在美元汇率较低点买入资产,也算是汇率帮我们打了个折。同样情况的还有英镑,目前英镑也处于历史难得的低位。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(4)年租金回报率</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">年租金回报率,由每年租金净收入除以总房价(或总购房成本)得到。国外买房的毛租金收益率最好要到6%-7%左右,因为还可能要减去2%左右的持有成本。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">投资海外地产时,仅有少数投资者用来自住。即使自住,有些也要等到小孩长大,到读中学、大学的时候,才会入住。因此,出租成必然选择。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">许多西方人喜欢租房,而不一定要买房,使国外许多房产能租出较高的价格。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">一般而言,租金回报率能达到5%,收益就算比较合理了,最好不要低于4%。当然,多多益善。相关数据和分析,在海外掘金(gold1849)和智谷趋势(zgtrend)公众号上有很多,欢迎大家回看往期文章。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(5)治安与犯罪率</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">在美国买房,不得不关注的就是所在社区的犯罪率了。无论在哪个城市,都可能有治安不太好的区域,这些地方应该要尽量避免。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">美国有许多类似网站,如Familywatchdog、Trulia、CrimeReports等,可查询房屋地址所在社区的治安和犯罪率情况。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">用纽约皇后区牙买加社区的一处别墅为例,地址是81-15 Wareham PL Jamaica Estates, NY11432。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">选择治安较好的区域购房,也能为所购房产增值提供保障。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(6)学区</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">华人最关心房屋所在学区好坏,也很在乎社区的综合情况之优劣。美国房产的学区信息很清楚,有专门的网站(如GreatSchools)可供查询,可以看到学生种族构成、学生考试分数等众多信息。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">继续以上面纽约的别墅为例,其所在的学区很优质,分配的小学和初中都是10分(满分),生源主要以亚裔和拉丁裔为主。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">学区内的小学Ps 131 Abigail Adams,评分为满分10,在全美分数测评中,遥遥领先于全国平均分。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">而小学内的学生构成,以亚裔和拉丁裔居多。有亚洲人的学校,肯定考试分数高,成绩好。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(7)社区</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">美国的社区是重要的存在,社区文化盛行。因此,社区的人口、阶级、环境等状况如何,直接影响到自己的生活质量、未来房价增值潜力等。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">上面那处纽约皇后区的别墅,是典型的中产以上社区,区内居民种族多元,大学生比例较高。社区家庭年均收入明显高于皇后区、纽约市以及全美平均水平,业主比例高,居住环境属于优等。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">稍微总结一下,有持续不断的人口流入、当地失业率合理、房子租得起价、较容易转手卖出、治安状况良好都齐全了,再找准汇率的相对低点入手,就基本能避免非理性的海外置业了。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>3美国地产的机会与地狱之城</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">地产投资最终要落实到具体的城市。我们来说说普遍被看好的地产机会之城,供大家参考。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(1)美国房地产机会之城:三大新兴城市群居多</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">目前美国适合进行地产投资的城市有:西雅图、波特兰、达拉斯、奥斯汀、丹佛、罗利、坦帕、夏洛特、奥兰多、杰克逊维尔等。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">西雅图和波特兰都是过去一年美国房地产市场无可争议的双子星。同时,这两大热门城市的供需仍不平衡,未来一年的表现仍会远超全美平均水平。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">美国三大新兴都市圈表现仍将抢眼,包括德州、佛罗里达州、北卡罗来纳州。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">美国三大新兴都市圈(来源:海外掘金10月12日文章《美国未来最大的投资机会在哪?》)</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">达拉斯是德州最大城市,美国当之无愧的“新一线城市”,也是大城市中增长最快的一个,在20城房价指数中排名第3。另外,德州首府奥斯汀由于有大量年轻人净流入和新兴产业进驻,也被认为是最有潜力的城市之一。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">总体来看,德州拥有全美国第二多的全球500强企业总部(54家),也是人口净流入最多的州,经济发展强劲。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">位于北卡罗来纳州的罗利、夏洛特,被称为“美国东部硅谷”,城市群内有很多高科技产业兴起,同样也是未来发展比较看好的区域。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">佛罗里达州的坦帕、奥兰多、杰克逊维尔,也被许多机构列为未来几年房地产投资的最佳城市,这与海外掘金(gold1849)在2016年10月12日的文章判断一致。这些新兴都市圈,未来的投资机会值得大家关注。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">此外,科罗拉多州首府丹佛也表现抢眼,在今年的房价涨幅榜排名第4,得益于该地便捷的空中航线、创业氛围、文化和旅游产业快速发展等,未来也是值得大家留意。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>(2)美国房地产市场的地狱之城</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">在美国地产投资需要回避的城市方面,也选出了三个常被提到的城市,供大家自行判定:芝加哥、匹兹堡、底特律。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">根据美国网站GOBankingRates.com的调查显示,芝加哥由于其就业增长率仅为1.3%,人口增长率也下降了0.11%,因而并不受大家看好。在上表凯斯席勒的统计中,芝加哥6月份的房价为20大城市中涨幅不大,仅3.2%,远低于全美平均的5.8%。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">而匹兹堡、底特律两个城市,都与传统行业衰落,城市经历转型阵痛有关。其中,虽然底特律的租金回报率较高,但由于其房价没有很好的经济基本面支撑,依然属于冒险者的乐园。上述20城指数中,底特律房价虽然上涨7.6%,但也与其本身房价低有关。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">若要投资这几个城市的地产,还需先行做好尽职调查。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"> <p> <span style="font-size:14px;">◎作者丨刘镔练</span> </p> </span> </p>

  • “昌平公主”被抓,牵出大清皇室海外资产转移之谜 2017-09-07

    <p> <span style="font-size:14px;">1</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>我是大清“昌平公主”,我有千亿海外资产,就差500元解冻费了</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">------</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">那是2014年共和国的10月,距离大清亡国102年的秋天。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">北京警方刑拘了一位自称“爱新觉罗三公主——昌平公主”的女子,“三公主”,自称掌握着清朝皇室爱新觉罗家族,转移到海外的“1750亿元资产”。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">但这笔资产被“冻结”。她希望有人投资助她用钱打通关系“解冻资产”,还承诺给投资人3倍的回报。有6个人相信了这些话,先后投资572万元,直到其中一名投资人老王拿到“解冻的”50万美金,发现几乎全是假钞时,骗局才被揭穿。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">这样拙劣的谎言,在今天依然可以成功,是因为我们历史上很多前朝宝藏的传说,在民间流传已久,有些还被坐实。比如明末反贼张献忠,在覆灭之前就把好几船的宝藏沉入江底,直到今天,还有人在江中摸到当年的沉银。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">一个反贼都有这么多的宝藏,更何况统治了中国200多年的满清皇室?</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">虽然这个“昌平公主”是假的,但真正的大清皇室,当年在覆灭之际,有没有留下宝藏,有没有进行大批的海外资产转移呢?</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">2</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>大清皇室:一边忽悠大家做天朝梦,一边把钱转到国外</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">------</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">当然是有的。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">而且这个过程相当长,很多人像蚂蚁搬家一样,长年累月地向国外转移资产,直到大清亡了多年之后,真相才被揭发,但已经无可奈何。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">我们都知道,鸦片战争之前,大清国都在天朝梦里沉睡,等英国人打进来,义和团闹起来,卖国条约签下来,有些人才知道,天朝梦彻底破产了。但又不好意思明说,只能欺上瞒下,对上说老打胜仗,对下说天朝梦好。以至于说的时间久了,有些人自己都相信了。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">但真正狡猾的高级政客,才不会被自己编的谎话麻痹,在千疮百孔,内忧外患的大清国,他们拼劲全力在做一件事——疯狂地敛财,然后把钱转移到国外。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">其中最著名的,就是公认的晚晴第一巨贪——庆亲王。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">在大清覆灭的前夜,英国《泰晤士报》爆出猛料,身为中国第一位“内阁总理”,慈禧太后最信赖的家臣,竟然在汇丰银行有存款200万两白银。并且附带说明了这些钱是怎样从中国转移到英国的——</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">一开始,英国汇丰银行是不收这些钱的,因为来路不明,庆亲王无法解释这些钱的合法来源,赃款,人家外国银行是拒绝的。后来没办法,几经转折,他买通了汇丰银行的会计,做了假账,才将赃款存进银行。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">为什么庆亲王要这么执着,就是要把钱存进英国的汇丰银行呢?</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">两个字——安全,安全,还是安全。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">当时庆亲王存款的是汇丰银行的上海分行,这件事被当时的“纪委”,监察御史蒋式瑆得知,立即上报中央老佛爷,建议将这些赃款充公,用来建立中国自己的银行。“纪委”举报了,上面不能不查,于是派人去汇丰银行交涉,要求交出账本,得到的回复是——我们从来不会把客户的信息公布,这是我们银行规矩。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">有了这么多存款作为保障,才有了在大清覆灭之后,很多皇室成员的财产都被没收,生活一落千丈,而庆亲王因为钱在国外,依然可以享受荣华富贵的生活,直到子孙后代全部败光为止。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">后来末代皇帝溥仪,也上演过类似的把戏。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">在伪满洲国做皇帝时,让人将皇宫内的文物国宝倒卖,好留一条后路。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">比如他曾经差点将《四库全书》卖掉换钱,不过在他看来,这些东西都是自己家的,就像解放后他去故宫,人家让他买票,他很不高兴,说,回自己家,居然还要买票……</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">可惜他一直没机会逃跑,先是被日本人“保护”起来,后来苏联出兵东北,直接将其抓获,交给共和国审判,经过彻底的思想改造,成为了一名合格的中华人民共和国公民。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">中华人民共和国公民爱新觉罗.溥仪</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">3</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;"><strong>总有人上当,是因为权贵们的资产转移今天依然在发生</strong></span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">------</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">和庆亲王这样的窃国大盗相比,那位冒充“昌平公主”的中年妇女,实在是微不足道。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">直到今天,像庆亲王这样的权贵,依然在上演着资产转移的把戏。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">其中,最出名的就是前河北省委书记程维高的儿子,至今仍然在加拿大逍遥法外的程慕阳。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">作为一位官二代,在上个世纪90年代,他凭借着父亲的权力,空手套白狼获利数亿资产,期间顺便办了个香港身份和一张加拿大永久居留卡,再顺便将大量资产转移到加拿大。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">有了这些钱,程慕阳在加拿大风生水起,逍遥快活。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">住别墅——</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">买小岛——</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">建会所——</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">资助当地国会议员——</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">他的女儿程颂莲也可以跟加拿大总理亲切合影——</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">这些钱,可都是咱们民众的血汗钱。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">不过,鉴于他已经被列为红通要犯,两次申请加拿大国籍都被拒绝,相信不久的将来,他被遣返也是注定的事情。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">因为,我们不是腐朽无能的满清政府,我们的领导也不是李鸿章。</span> </p> <p> <span style="font-size:14px;">对于海外资产转移,我们的打击力度越来越大,各种外汇管理越来越严格,以前靠在外面买球队、买文物、买破产的企业来转移资产,已经不可能了。</span> </p>

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