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  • 美房贷利率创7年来最大涨幅 破5%楼市将加速下行 2018-10-15

    <p> 上周,美国抵押贷款利率接近5%,创7年多以来的最高水平。《华尔街日报》称,美国房贷率若“破5”,将标志着低迷的住房市场会再次受挫。 </p> <p> 当地时间10月11日,房地美(Freddie Mac)公布的数据显示,30年期固定利率抵押贷款的平均利率升至4.9%,创约两年来的最大单周涨幅。一些贷款者和房地产经纪人表示,即使是现在,除最有资格的购房者外,所有支付大额首付的人都面临5%的借款利率。 </p> <p> 释放美国经济下滑信号 </p> <p> 《每日经济新闻》记者了解到,近几个月来,美国房贷利率一直在小幅上升。达拉斯地区抵押贷款商罗德尼·安德森在接受《华尔街日报》采访时表示,“我们看到抵押贷款利率开始出现爆炸式上升。” </p> <p> 按历史情况来看,5%的抵押贷款利率并不算高。在2008年金融危机爆发前10年的大部分时间里,美国房贷利率甚至徘徊在5%~7%。但对习惯于以4%或更低利率获得抵押贷款的购房者来说,接近5%的贷款利率让他们猝不及防,他们对现在必须支付的住房贷款价格感到震惊。 </p> <p> 《华尔街日报》援引在线贷款信息网站LendingTreeInc.的数据称,对于一所抵押贷款为25万美元的房屋,5%的利率意味着每月的还款额要增加约150美元(不包括税和保险),而在不到一年前,借款人的月还款利率还不到4%。一些经济学家认为,如果借款人在更高利率环境下买不起房,卖方或需降低房价。 </p> <p> 由于楼市表现通常是影响宏观经济的先导指标,房贷利率上升对美国整体经济来说或是一个不好的信号。 </p> <p> 记者了解到,今年8月,美国的成屋销售较上年同期有所下降,这也是连续第六个月出现下降。由于住房供应短缺,以及刺激民众购房举措减少,许多美国潜在的购房者都选择了按兵不动。而更高的抵押贷款利率则可能加剧这些潜在购房者的担忧。 </p> <p> “随着利息上涨,借款人会喘不过气来。”房地美首席经济学家山姆·卡特对《华尔街日报》表示。 </p> <p> 不难看出,美国一度炙手可热的房地产市场正显示出降温迹象。房地产经纪公司Your HomeFree总裁比尔·纳尔逊表示,在他工作的片区,降价房屋的数量是即将签订合同房屋数量的两倍以上。 </p> <p> 获利房主数量恐创新低 </p> <p> 两周前,布拉德和弗吉尼亚·雷丁格在达拉斯市买了一套新房子,他们选择了可调整利率的抵押贷款,这样就可得到4%的贷款利率。雷丁格表示,如果是30年期的固定利率贷款,他们就必须支付4.5% ~5%的贷款利息。 </p> <p> 雷丁格称,利率进一步上升的预期促使他迅速购买新房,如果选择固定利率的抵押贷款,他的月还款额就将要高出几百美元。 </p> <p> 《每日经济新闻》记者了解到,可调整利率抵押贷款在一定年限后将重新设定市场利率,通常在期限开始时提供比固定利率抵押贷款更低的利率。一些美国房贷机构表示,随着利率上升,对产品询价的客户数量激增。不过,他们在抵押贷款市场上的份额仍相对较小。据MortgageFinance的行业研究数据,二季度,他们约占抵押贷款来源的12%。 </p> <p> 此外,美国近期的宏观经济环境也推高了与抵押贷款利率密切相关的10年期美债收益率——近期已涨至3.25%,为7年多来的高点。此外,美联储今年已连续三次加息,市场预期美联储在今年12月的议息会议上可能会再次加息。 </p> <p> 《华尔街日报》称,更高的利率可能会扼杀美国的融资热潮。在2008年金融危机爆发后的几年里,再融资热潮的兴起拯救了美国的抵押贷款行业。根据抵押贷款数据和技术公司BlackKnight inc.的数据,如果美国房贷利率“破5”,那么有资格获得再融资并从中受益的房主将减少到155万人,此数字将较今年年初下降64%,将创下2008年以来的新低。 </p> <p> 对首次购房者来说,更高的利率将使他们的购房更困难。卡特表示,房地美支持的贷款中,约有45%是给首次购房者的,高于正常情况下的30%左右,这意味着,利率上升对美国房地产市场的影响可能比以往任何时候都要大。 </p> <p> 全球海外房产中文平台居外网董事CEO罗雪欣在接受《每日经济新闻》记者采访时也表示,“由于大部分外国买家在美国是用现金购房,今年以来,按揭利率的持续攀升对他们的影响是正面的。但房贷利率的上涨将增加需要从银行贷款的购房者的负担,从而导致房价上涨速度放缓。” </p>

  • 走近移民大势:投资移民的生命周期还有多久? 2018-10-08

    <p> 投资移民也经常被称为传统移民、直接移民,原因在于这类项目的历史相对悠久,方式也比较直接,是通过满足当地政府的投资条件获得签证或绿卡的移民方式。投资移民比较适合的是有一定经济实力的移民人士,这类项目在一个国家或地区经济下行时更容易开放,而在经济恢复期也更容易关停。 </p> <p> <br /> </p> <img alt="" src="https://www.globevisa.com.cn/uploadfile/2018/0928/20180928120303563.jpg" width="500" height="304" /> <p> 大多数投资移民项目有这样一个生命周期:有序开放→提高条件→突然涨价→拥堵排期→关停。在过去的几年里走到生命尽头的项目很多,比如2015年突然关停的中国香港投资项目,2017关停的匈牙利国债投资移民,近期的加拿大关停的PEI项目等等。而正在开放的投资项目中,有不少已经多次提高了门槛,比如近日受到关注的魁省投资移民项目,2010年资产条件和投资要求分别翻倍至160万加币和80万加币,今年又分别增加至200万加币和120万加币;英国投资移民在2014年从100万英镑翻倍至200万英镑;新西兰普通投资项目从2005的100万纽币逐步增加至2017年的300万纽币……众多公开数据显示,投资移民的整体政策处于收紧趋势,各国已经不再将这类简单项目作为首选的吸引移民的手段。 </p> <p> 投资移民不再是首选移民项目的另一个原因,是经济全球化趋势下移民思路的改变。眼下各国更偏好的移民项目中,一种是创业类移民,一种是技术类移民。前者以法国创业移民为代表,总理马克龙亲自代言;后者以澳洲移民为代表,各届内阁都曾表示想要引进当地需要的各类人才。大致可以看出,大范围内的移民政策有从纯资金引进到促进经济活跃度的转变趋势,众多投资移民项目不是提高了门槛就是在提高门槛的路上。 </p> <p> 在这样的移民风潮下,对于不能出国创业、也不符合技术移民条件的资产人士来说,还有多少投资移民项目可以选择呢?答案是,目前虽然有但数量有限,并且也不可能一直存在下去。接下来,环球出国小编就和各位关注投资移民的人士分享几个相对简单的投资移民项目。 </p> <p> <br /> </p> <img alt="" src="https://www.globevisa.com.cn/uploadfile/2018/0928/20180928120405475.jpg" width="500" height="333" /> <p> 1、英国投资移民:依然神奇存在、但不能保证明年还简单的项目。 </p> <p> 熟悉英国移民的人士更能体会到移民英国的难处,直接留学转工签已经不太可能,目前除了通过公司派遣获得首席代表签证,也只有投资移民可以选择。在众多大国投资移民项目中,英国投资移民除了200万英镑购买国债的要求,其他条件非常简单,年满18周岁无犯罪无肺结核即可申请,没有其他附加条件,而且整体周期非常快速,约4个月的时间就可以登陆。在众多项目周期变长、增加筛选机制的情况下,英国投资移民目前神奇的简单着。 </p> <p> 移民监方面,英国投资移民也比较自由,要求是转永居之前的5年里每年住半年,即5年的投资期限可以不断续签,想申请永居身份时再安排居住,并且拿到永居身份后没有居住要求,两年登陆一次即可。 </p> <p> 但是,这个简单的政策也正面临着今年圣诞时的议会表决。如有变政,有可能的方向是取消200万英镑,保留500万英镑和1000万英镑这两个重大投资通道,并且对资金来源的要求也有可能提高条件。 </p> <p> <br /> </p> <img alt="" src="https://www.globevisa.com.cn/uploadfile/2018/0928/20180928120454717.jpg" width="500" height="281" /> <p> 2、澳洲188B、188C投资移民:强制偏远地区居住5年?提高条件?关停? </p> <p> 经历了7月新财年的紧张等待,又经历了澳洲总理换届,目前的澳洲移民趋势虽然没有紧张到很特别的程度,但投资移民的前景还是很紧迫。比如新旧两届总理都提到的“强制新移民在偏远地区居住5年”这一移民主张,尽管还没有出现在法案当中,但一旦增加,也只能按移民政策进行居住。所以在新政增加居住和其他条件前,抓住澳洲的申请机会也很重要。 </p> <p> 澳洲188B投资移民项目目前的要求是150澳币购买州政府的州债满4年,安全系数相对较高,面向投资群体开放,适合拥有房产、股票、基金等领域投资经验的人士申请,没有工作经历、语言和创业的要求。该项目的EOI打分也很简单,65分很轻松就能拿到。而关于之后的变政方向,一是可能会直接提高投资额,二是在150万澳币的投资中增加风险产品的比例。 </p> <p> 澳洲188C投资项目也被称为重大投资者移民项目,投资款项为500万澳币,其中包含50万澳币的风投/私人股本基金。这个项目由于投资金额大,相对的其他条件比较宽松,没有年龄、学历、经验、创业等等要求,也不用打分筛选,转永居的居住要求也比较简单,4年居留期内,主申请人平均累计住满160天即可,如果主审不能满足,配偶平均累计住满720天也可以。正因为简单,188C投资移民项目的前景才更显得危险,因为如果再次变政,被关停的可能性会很大。 </p> <p> <br /> </p> <img alt="" src="https://www.globevisa.com.cn/uploadfile/2018/0928/20180928120536996.jpg" width="500" height="333" /> <p> 3、存款类:西班牙存款移民+葡萄牙存款移民 </p> <p> 存款类投资移民项目是被忽略的简单移民项目,眼下环球出国办理的有两个:西班牙存款和葡萄牙存款。这两个项目的相同之处在于申请条件,满18周岁无犯罪,能够完成100万欧元的银行存款即可拿签证,不同之处是在续签和转永居的细则上有区别。 </p> <p> 葡萄牙存款的签证形式是“1+2+2+2……”(即首先拿到有效期1年的签证,到期后更换有效期2年的签证并每2年不停续签),第一年住7天(之后每年共居住14天)、无犯罪并保持存款就可以一直续签拿身份;持有效身份5年或以上,无犯罪,并通过葡语A1级别考试(或出具葡语学习证明)就可以申请永居拿绿卡。 </p> <p> 西班牙存款的签证形式是“1+2+5+5……”(即首先拿到有效期1年的签证,到期后更换有效期2年的签证,再到期后拿到5年的签证并每5年不停续签),持有存款就可以一直延续身份,并且没有居住要求,无犯罪、每个居留期内登陆一次即可续签;无犯罪,5年内住满4年2个月,单次离境不超过6个月就可以申请永居拿绿卡。 </p> <p> 欧洲除了这两个简单的存款移民项目外,还有马耳他永居移民项目,申请条件很相似,年满18周岁无犯罪、年收入至少10万欧元或者资产超过50万欧元即可申请。投资形式是25万欧元购买马耳他国债,持有5年,期满后返还本息,或者可以选择一次性支付10万欧元不返还的形式,直接拿永居身份。 </p> <p> 综上,比较简单的投资移民形式目前还是有的,但在整体趋势上也在提高门槛、收紧政策,不想创业、不想工作、不想留学转移民的高净值人群还可以通过这些投资移民项目继续简单的获得签证、绿卡,不过在申请时机上务必及时,因为变政带来的不仅是资金投入的增加,更有可能是一个项目的关停,错过就真的不会再轻易有机会了。 </p>

  • 如何对自己的房屋定价?六种评估方式要知晓 2018-10-06

    <p> 想要卖房却不知道自己的房子值多少钱?其实,只要掌握一些小技巧,你一样可以自己估算出自己房子的价值,快来一起看看吧。 </p> <p> 估算房价需考虑四大因素 </p> <p> 1、 周边房价 </p> <p> 参考周边房价其实就是参考所在城市周围地段的均价,以及相同位置类似房屋,包括户型、楼层、装修,以及挂牌价和成交价。 </p> <p> 2、 户型 </p> <p> 好户型向来比不好的户型价格要高,这也是旧房为什么无法媲美新房的原因,如果在房屋的布局中,卫生间和厨房面积较小,房价则可能会扣减10%。 </p> <p> 3、 房龄 </p> <p> 按照通常的情况来看,我们国家目前的房屋建筑耐久年限为50年(自房屋竣工开始计算),所以每年的折旧率为2%,这也是估价时需要考虑进去的。 </p> <p> 4、 楼层 </p> <p> 所在楼层不同,价格自然也不一样。将一、二层视为基准,五、六层则扣减3%,七层减5%,顶层减5%,而三、四层则加3%。 </p> <p> 除此之外,房屋的朝向,周围是否有违规搭建,小区周围配置等因素也会影响房屋的价格。若房子没有朝南的门窗,则会扣减5%,所在小区没有独立封闭,再扣减5%;如果房屋所在位置属于地产的话则加15%,小区环境配套齐全再加10%。 </p> <p> <br /> </p> <img alt="估价" src="http://imgs.soufunimg.com/news/2017_03/07/zhishi/1488880934845_000.jpg" width="482" height="296" /> <p> 估算房价可使用四大方法 </p> <p> 1、市场比较法 </p> <p> 挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确的指数对比调整,得出估价对象房地产的价值。 </p> <p> 2、收益还原法 </p> <p> 首先要估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本,计算方法一般为房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。 </p> <p> 3、成本估价法 </p> <p> 建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价,适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,其公式为:房地产价格=房地产重新建造完全价值-建筑物折旧。 </p> <p> 4、路线价法 </p> <p> 土地使用权的价值跟土地所处位置有很大的关系,对于同一街区,土地的价值具备相对的稳定性。如果知道该街区土地的平均价格,通过 </p>

  • 养老、教育助推海外置业 环境政策先考量 2018-07-02

    <p> 近日,马来西亚本土企业EQUITY REAL ESTATE南洋家园在北京举办了“马来西亚养老、教育、房产投资”主题讲座,对马来西亚的整体居住环境,吃、医、住、游做了详细的介绍,以及对房产投资相关的政策、金融、法律方面做了解读。 </p> <p> 养老、教育是目前社会普遍关心的两大问题。高收入人群对子女教育问题越来越重视,很多人希望除了国内传统教育体制以外,能够有另外的选择。据介绍,马来西亚在距离、华语语言环境、气候以及生活成本等方面较多数欧美国家有较大优势,近年来马来西亚的房产居住性购买以及投资性购买市场也逐渐升温。 </p> <p> 此外,专业人士提醒,海外置业、投资购房,单听描述是没有概念的,最好能亲自实地考察,亲身感受生活是否便利,教育环境、语言环境是否适应,了解后期房子出租转售是否便捷等。 </p>

  • 海外置业丨顺势而为,才是投资之道! 2018-06-13

    <p> 巴菲特曾说:“一生能够积累多少财富,不取决于你能够赚多少钱,而取决于你如何投资理财,钱找人胜过人找钱,要懂得钱为你工作,而不是你为钱工作。” </p> <p> 其实,“钱找人”的诀窍只需要做一件事,那就是:顺势而为。 </p> <p> 做投资,只要踩对一个趋势点,把握好时机,即可获得可观回报。 </p> <p> <br /> </p> <img alt="海外置业丨顺势而为,才是投资之道!" src="http://p9.pstatp.com/large/pgc-image/152868401632523fde696b9" width="500" height="268" /> <p> 当然,种种现实告诉我们: </p> <p> 凡事要趁早 </p> <p> 红利期永远是短暂的 </p> <p> 北上广是这个道理 </p> <p> 欧洲房产也是这个道理 </p> <p> 目前,希腊房产迎来不容错过的最好时代,投资者纷纷掷金抢占先机。现在就来带大家看看,在希腊投资热背后的原因和投资密码。 </p> <img alt="海外置业丨顺势而为,才是投资之道!" src="http://p9.pstatp.com/large/pgc-image/1528684016376b75d6141ef" width="640" height="327" /> <p> 稳步回升的经济 </p> <p> 给了希腊政府放宽资本管制的底气 </p> <p> 近日,希腊政府公报发布了该国财政部长签署的相关法令,自 6 月 4 日起,希腊银行储户每月提取现金的额度将从现在的 2300 欧元提高至 5000 欧元。根据政府公报上的信息,储户每次可携带出境的金额也从 2300 欧元增加至 3000 欧元(无论是欧元或是外币)。 </p> <p> 从 7 月 1 日起,个人储户向海外汇款的限额将提升至 4000 欧元。 </p> <p> 此外,对于企业来说,每位客户每日的单项交易,可以通过银行分支机构向海外直接转账的资金限额也从 2 万欧元提升至 4 万欧元。 </p> <p> 从上述举措可以看出,随着希腊经济越来越好,当地政府不断调整措施放宽资本管制,这为投资希腊带来了诸多的正面效应。 </p> <p> <br /> </p> <img alt="海外置业丨顺势而为,才是投资之道!" src="http://p1.pstatp.com/large/pgc-image/1528684016658a8c93a35f6" width="444" height="250" /> <p> 希腊投资密码:多重投资,完美规划 </p> <p> 众所周知,在希腊投资 25 万欧元购置房产,即可全家三代快速移民,享受畅游26 个欧洲申根国的便利。 </p> <p> 所购房产可自住或包租,购房后亦无任何居住要求。并且办理时间快,一步到位获得希腊永久居留身份,享受希腊优质的国际教育资源、优渥的社会生活福利与上佳的自然环境,收获世界顶级度假居住天堂的幸福生活。可谓是房产投资+移民身份投资+落地生活+优质教育的高性价比完美组合方案。 </p> <p> 此刻,正是投资移民希腊最佳时机,那么如何选择可靠优质房源、如何高效获得身份、新移民又如何无忧落地,快速融入海外生活,让子女成功接驳当地的教育资源,这都是移民的关键环节。 </p> <p> 当然这与专业移民机构、顶尖房产开发商、优越的房产三者息息相关! </p> <p> 部分优质房源已售罄,机会不等人,抢先下手,买到即是赚到! </p> <p> <br /> </p> <img alt="海外置业丨顺势而为,才是投资之道!" src="http://p3.pstatp.com/large/pgc-image/15286840164418a4c54f53e" width="637" height="383" /> <p> 温馨提示:随着希腊旅游业的恢复与增长,民宿、酒店预定量倍增,带动区域内房产出租升值。加上中希两国互惠合作、国际投资巨头进驻希腊,区域价值提升,希腊房产市场的回涨会带给投资者更多的回报。因此,提醒各位投资者,抄底要趁早,莫因犹豫错过利好时机! </p>

  • 香港楼价连升25个月 政府或考虑开征物业空置稅 2018-06-07

    <p> 今年迄今为止,香港二手楼市在成交宗数和金额方面呈现“量价齐升”的局面,香港十大指标二手楼盘的单价升幅显着,今年前五个月这些蓝筹屋苑的单价涨幅普遍超过10%。为了帮助楼市“降温”,特区政府正在酝酿对一手楼盘征收空置税。 </p> <p> 近日香港天气异常炎热,楼市也依然“高烧不退”。 </p> <p> 根据香港差饷物业估价署公布的数据显示,香港4月私人住宅售价指数升至375.9点,环比上升1.8%,该指数已连续上升25个月,累计升幅达38.5%,并连续18个月刷新最高纪录。 </p> <p> “今年以来,二手楼价升势凌厉,前五个月的涨幅已经超过8%,创下六年同期的新高,我们预计今年上半年的升幅可达到10%。鉴于香港经济增长前景良好,楼市有望保持涨势,全年的涨幅将达到15%。”美联物业住宅部行政总裁布少明在接受21世纪经济报道记者采访时表示。 </p> <p> 他续称,今年迄今为止,二手楼市在成交宗数和金额方面呈现“量价齐升”的局面,“香港十大指标二手楼盘的单价升幅显著,今年前五个月这些蓝筹屋苑的单价涨幅普遍超过10%。以港岛区的龙头屋苑太古城为例,年内的累计涨幅已达12.8%,平均实用呎价超过2万港元。” </p> <p> 从成交来看,今年前五个月的二手楼市成交异常火爆,每月平均成交4480宗,相比去年下半年增加超过14%。美联物业首席分析师刘嘉辉预计,今年上半年二手住宅的注册量将接近2.7万宗,创下三年半以来的新高,而二手住宅成交金额则有望创下2050亿港元的纪录,创七年以来的新高。 </p> <p> 酝酿开征空置税 </p> <p> 近年来,香港楼市成交持续炽热,为了帮助楼市“降温”,特区政府正在酝酿对一手楼盘征收空置税。香港财政司司长陈茂波近日在立法会汇报时透露,运输及房屋局对空置税的研究接近尾声,将会尽快达成决定,再作公布。 </p> <p> 根据政府统计数据显示,截至今年3月底,香港已落成的未出售一手住宅单位有9000个,其中6000个在去年或今年首季落成,其余3000个单位则于2011年至2016年期间落成。 </p> <p> “香港楼市持续活跃,楼价已大幅超出市民负担能力。一手空置单位有9000个,相比每年1.8万个单位的新增供应目标,空置单位数量较大,也影响政府努力增加土地供应的政策效果。”陈茂波表示。 </p> <p> 然而,业界普遍对于推出空置税的成效存疑。刘嘉辉指出:“政府推出空置税,可能鼓励开发商加快推售新盘项目货尾的速度。但是过去10年,平均每年一手住宅的注册量约1.4万宗,去年则达到1.86万宗的高位,因此征收空置税对于增加‘楼花’(期房)的供应成效未必十分明显。我们预测今年一手楼盘的成交宗数将达到2万宗,不会因空置税而出现成交宗数大幅飙升。” </p> <p> 同时,刘嘉辉指出,今年前五个月的一手市场则相对淡静,由于推盘数量减少,截至6月初,已推出的全新住宅单位总数仅为4545个,创下近年来的新低,导致部分购买力流向二手市场。同期,新盘溢价指数持续高企,前两个季度分别为19.7%、20.6%,恢复至2013年第二季度以来的高位。 </p> <p> 事实上,根据差饷物业估价署的数据,香港私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%,远低于1997年至2016年期间5%的长期平均空置率。 </p> <p> 香港中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量指出,海外国家征收空置税大多是针对二手物业市场,而针对一手物业未必能缓解楼价升势,而且在操作层面上存在一定困难,包括如何界定空置年期及确定不同的税率等。 </p> <p> 同时,香港世纪城市集团主席罗旭瑞则认为,香港住宅市场空置率低,空置税未必适用。他坦言,尽管政府因应楼价高企推出多项“辣招”,但楼价依然持续走高,根本原因在于置业需求旺盛而土地供应不足,要调控楼市的重点在于供求平衡,政府应着力加大土地供应。 </p> <p> 公开数据显示,香港本地老牌地产商大都手持一定数量的“尾盘”,即已落成待售的单位。截至去年年底,新鸿基地产持有接近两千个这类空置住宅单位,新世界发展、会德丰则分别持有550个、227个。 </p> <p> 上车盘受投资客追捧 </p> <p> 俗称“上车盘”(首次置业人士购买的楼盘)在香港楼市升浪中表现地异常抢眼。 </p> <p> “这类细价楼主要面对市场刚需,也是投资客的首选,这类单位的价格大约在400万至800万港元之间,租金回报率仍然接近3%,相比之下,一些豪宅单位的租金回报仅略高于2%,而且小面积单位较易出租。”布少明向本报记者表示。 </p> <p> 根据差饷物业估价署的资料显示,自2016年3月以来,香港住宅租金升幅主要集中在中小型单位,港岛、九龙、新界三区的A至C类中小型单位(实用面积介于430平方呎至1037平方呎),期间呎租升幅分别达到16.7%25.4%。其中,实用面积约430方呎的A类单位中,九龙及新界过去两年多以来分别上升25.4%、24.5%,为各类单位中升幅最大。 </p> <p> “虽然美国6月加息几乎已成定局,香港有可能跟随加息,但是现在买家普遍放手去抢,目前业主的借贷比率低。即使今年香港加息一两次,对业主的实际供款增加有限。更重要的是,香港的经济基调良好稳健,今年第一季度经济同比实质增长达到4.7%,失业率则跌至2.8%的20年以来的最低水平。”布少明说道。 </p> <p> 同时,陈茂波指出,今年前4个月每月住宅成交量同比攀升7%,楼价累计升幅达到7%,相比1997年高位已超出117%,市民置业购买力指数第一季升至71%,明显高于过去20年的44%长期平均数,“虽然市场气氛乐观,但基本因素变化逐渐对楼市构成调整压力,未来5年私人住宅单位的落成量每年有望达到2.08万个,相比去5年平均水平增加50%,私人住宅市场供求偏紧情况将逐步缓和。” </p>

  • 国内掀起海外置业热潮 打响资产保卫战 2018-06-06

    <p> <strong>限购政策频出加高购房门槛 投资者将目光转向海外</strong> </p> <p> 随着国内房地产限购频出,加之房价居高不下,导致部分有意在异地购房的人群与投资房地产的散客将目光转向海外,掀起海外购房的新高潮。金融环境不完善存有高风险、一线城市房产投资门槛高且成本大、 二三线城市房地产市场扑朔迷离等因素作用下,国内部分高净值的投资人群将购置海外房产视为资产投资的必要选项之一。 </p> <p> 与早期为了移民、留学等因素在西方发达国家购置房产不同,现如今,国内购房者更多的是出于资产保值的原因购置房产,区域也不仅仅局限于早期的西方发达国家,近几年来,新加坡、泰国、马来西亚、澳大利亚等东南亚旅游业发达、自然环境优渥的国家也十分受到追捧。 </p> <p> 鸡蛋不能放在一个篮子里,对于持有高净值的投资人群来说,在经济格局不稳定且起伏大的情况下,持有单一货币风险犹存,如若货币贬值,资产将受到影响,严重缩水。资产需要保值,投资海外房产算是较为稳定且技术含量不高的投资方向。当人民币 贬值时,海外投资在资产配置中占到更大的比重。当然,高资产人群选择海外进行房产投资时,除了出于资本产保值的原因外,同时也是为了追求更纯净的生活环境和高品质的生活。 </p> <p> <strong>房企大军海外开疆扩土 为购房者提供更多可能</strong> </p> <p> 市场决定方向,嗅觉灵敏的房企自然不会错过“分享蛋糕”的时刻,纷纷将目光投向海外,拿地建房或是收购已有物业。房企从最初的小规模、大体量试水,经过几年的海外经验积累,依托国内强大的消费实力,逐步向大规模、区域开发尝试,同时根据购房群体和海外当地政策逐渐推出系列购房政策。 </p> <p> 2013年可谓是中国房企布局海外的元年,千亿房企碧桂园、万科、绿地、万达等纷纷开始海外布局初体验,并在往后几年投资规模进一步加码,中国房地产投资在海外市场的投资额屡屡创新高。 </p> <p> <img src="/fileserversavepath/financeOTO/image/20180606/20180606102541_28.png" alt="" /> </p> <p style="text-align:right;"> 示意图 </p> <p> 房企布局海外,多少与持有高净值资产的购房者出于统一目的——规避风险,由于限购,土地成交价屡破新高等投资环境不稳定因素增加,国内房地产市场进入“白银时代”。海外项目融资环境相对宽松,利于建立境外业务发展融资平台,开展海外房产业务;同时海外投资是实现品牌全球化、国际化的重要途径。 </p> <p> 房企布局海外为海外购房者提供更多的可能性,部分品牌开发企业结合自身产业布局,形成了以旅游产业、养老产业等为方向的海外地产开发模式;以万达为例,其主要以文旅产业的并购为主,强调资源整合,万达的海外投资以娱乐产业和旅游产业的并购为主。 </p> <p> 国外买房需理智 避免投资盲区 </p> <p> 国内高净值投资人群热衷投资海外房产,不仅仅出于目前国内房地产行业已过投资高收益时期,同时海外置业优势显著,海外房产多数为不限购不限贷,永久产权 ,精装修 ,总价低 ,可贷款等;但海外购房也有着许多的风险需要注意。以国外买房分期付款为例,若投资者按房价70%申请银行贷款,一旦还款期间人民币汇率出现大幅下跌,自己则要支付更多人民币兑换外币还贷,如此等于变相抬高了“购房价格”,加大还款压力。 </p> <p> 因此,投资海外房产时对利润收益预期不宜过高,海外房产市场相对稳定成熟,大起大落情况较少,暴增不太可能;再则,海外购房政策不同于与国内,购房前需了解其购房政策,法律法规等;同时需对汇率、税费、养房成本等有所了解,以便对后期投入费用有正确的评估。买国外的房子,最好能亲自实地考察,身临其境才能感受是否有投资价值。 </p>

  • 海外置业投资总额再创新高 揭秘购房那些坑 2018-06-05

    <p> 据戴德梁行最新数据显示,2016年中国海外商业地产投资总额再创新高,达到383亿美元,比2015年增长了49%。随着中国对外置业投资额不断攀升,随之兴起的,还有海外房产中介行业。然而,很多不合乎规范的中介机构也混杂其中,从而衍生出供求双方信息不对称导致的不透明和多重中介等“陷阱”。在近日举行的日出投资客户年会上,链家地产海外置业总经理时今强对中新网表示,找一家足够专业且可以信赖的房产中介是规避风险的最佳方式。 </p> <p> 戴德梁行发布的《2016四季度中国海外投资市场》报告显示,2016年中国海外商业地产投资总额再创新高,达到383亿美元,比2015年增长了49%。其中,美国是中国投资者的首选目的地,投资总额达183亿美元,比2015年增长了4倍以上。2016年,美国占到中国海外地产投资总额的48%,保持领先。另据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据称,2016年中国超越了加拿大,成为美国房产最大的国际买家。 </p> <p> 事实上,不仅美国是中国人买房的热门目的地,近年来,也有不少国人在加拿大、澳大利亚、新西兰、英国、德国、法国、日本、韩国、新加坡等多个国家买房置业。众多国内房企也开始远赴海外建房,做起国内人的生意。 </p> <p> 随着中国对外置业热度不断攀升,随之兴起的,还有海外房产中介行业。然而,由于市场准入门槛较低,很多不合乎规范的中介机构也混杂其中,伴随市场一起野蛮生长,从而衍生出供求双方信息不对称导致的不透明和多重中介等“陷阱”。 </p> <p> 近年来,在参与购房移民的投资者中,很多人花费几百万元在海外购置房产,却出现了房产被开发商抵押给银行、被蒙骗入住等问题。一些无良中介往往利用投资者不了解行业、不了解当地政策、语言能力不足、海外维权困难等劣势欺瞒投资者,使投资者蒙受重大损失,但中介却能逃避法律责任。 </p> <p> 据链家海外事业部总经理时今强介绍,在海外购房热潮中,市面上一些购房者耳熟能详的项目都只是“看上去很美”,“这些项目其实并没有宣传的那么好,而是因为给中介的返点高。这些小公司可能干两年就消失了,甚至赚一笔佣金就找不到人了。” </p> <p> “选择房产项目时有许多购房者并不了解的事情,以美国为例,虽然美国房产市场的管理相对比较正规,但房产项目还是存在烂尾的可能。如果不了解拿地环节和整个的建筑流程,还是很容易踩上雷区的。此外,美国也有学区房,一条街一边的房子在学区之内、另一边在学区之外,两边的价格能够差出一倍,如果对当地情况不了解,也很容易上当受骗。”时今强说。 </p> <p> “关于行业乱象,我再举几个例子,一种很常见的情况就是所谓的100万元人民币买一套房子,但那套房子最多值50万元,剩下的都被房产中介分了,业内人都知道这种情况,但购房者不知道。”时今强说,“还有一种就是称在欧洲一些国家买房产送移民之类,号称交上50欧元就可以移民葡萄牙、西班牙、希腊,取得这些国家的移民身份,这也是一个比较大的坑。” </p> <p> “海外购房陷阱太多了,可以说上三天三夜。”时今强认为,造成这些问题的原因主要是信息不对称、专业度有差异。他表示,在海外买房,找个好中介和好经纪人至关重要,一个好中介可以帮客户省去很多麻烦,“就像一个人要做心脏手术,他其实没必要知道心脏是怎么构成的,只要找到最棒的医院就可以了。海外置业也是一样的,相关细节非常复杂,对于非业内人士来说,了解起来其实是一个巨大的挑战。那么客户只要找到一家足够专业且可以信赖的合作伙伴,比如链家,就能把整件事情完成的很顺利,这也是规避风险的最佳方式。” </p> <p> 此外,时今强认为,解决行业乱象需要规范市场,还需要信息公开,通过各方努力,假以时日才能有好的结果。 </p>

  • 区块链+地产 跨越国界的海外置业投资管理利器 2018-04-13

    <p> <img src="/fileserversavepath/financeOTO/image/20180413/20180413093112_940.jpg" alt="" /> </p> <p> 近年来,国内楼市在经历了数轮较大幅上涨之后,后市开始面临不明朗的微妙态势。而一些富裕的中国投资者正在将目光转向海外置业。 </p> <p> 胡润研究院调查显示,地产继续成为高净值人群最主要的个人投资方向,24%的受访者选择地产作为投资首选。受访的高净值人群中,平均海外资产占其可投资总资产的13%,比去年上升一个百分点。高净值人群海外投资热情上涨,14%表示未来三年将增加海外投资。 </p> <p> 2018年3月5日,胡润百富董事长兼首席调研员胡润在接受采访时表示: </p> <p> 在海外买房涉及到很多杂费,不过,很多房地产中介会刻意的向客户隐去这些费用,给客户造成房子很便宜的假象。事实上,在海外购房会涉及到很多税费,有数据统计,这些费用可能占到房价的3%至5%,还不包括需要向中介交纳的看房保证金、差旅费、看楼诚意金,以及购房后期需要支付的物业管理费、维修费、税费等费用。 </p> <p> 另外,很多海外地产中介只谈收益不谈风险,刻意隐瞒项目投资风险,在合同中也没有具体的获利保证条款,这给很多海外置业的投资人造成巨大的经济损失。 </p> <p> <br /> </p> <img alt="" src="http://img.orz520.com/t01b636997af1edc64f.jpg" width="640" height="460" /> <p> 普特链是一个基于区块链、IOT、AI等技术,去中心化的实现全球地产交易、地产类投资及产权交易的分布式区块链系统。 </p> <p> 普特链基金会根据当地的购房政策和法规,对上链的所有房地产项目进行完整、真实、合规审核,并进行市场价值和风险评估。通过普特链发行的Token与当地汇率挂钩,为经过审核的房地产项目资产赋能,使其具备在全球范围内方便、高效流通的属性。 </p> <p> <img src="/fileserversavepath/financeOTO/image/20180413/20180413093130_965.jpg" alt="" /> </p> <p> 相比传统的海外地产投资,任何人都可以通过普特链投资优质的物业资源,建立海外地产投资组合,而这些就像网上购物一样简单。并且有专业的物业管理团队负责后期的运营管理,投资者无需关心后期的物业管理问题。对于急需资金或者投资变现的投资者,通过普特链进行相关项目的减持,可以随时完成变现。 </p> <p> 目前,普特链已经在澳大利亚落地应用,积累了大量的留学教育、旅游、移民等资源。自2017年2月发起至今,普特链项目团队累计管理资产规模达到7500万美元,拥有2个酒店管理权,7个地产开发类项目。未来,普特链将实现在全球各国的推广应用,推动实现全球地产的数字化进程,为广大投资者发掘海外置业投资价值洼地,实现资产优化。 </p>

  • 泰国海外置业为何如此火爆?这六大优势不可不知! 2018-03-23

    <p> 最近和很多朋友聊在海外置业的事情,身边的朋友基于各自不同的情况,在海外购房的人还挺多的,原因和诉求点,我大概理了下,可供参考: </p> <p> 第一,随着中国高资产家庭的快速增加,越来越多的国人有了进行全球资产配置的能力。比如,最初的房产投资,绝大部分人会局限在本县或者本市,随着资产和眼界的提升,就会把资产配置放眼到全国范围。而如今更多的人选择海外投资,是市场逐步开放、眼界拓展、信息传播加速、技术提升以及壁垒降低后的必然趋势。 </p> <p> <br /> </p> <img alt="泰国海外置业为何如此火爆?这六大优势不可不知!" src="http://p1.pstatp.com/large/pgc-image/1521038058057a716f4f2b3" width="640" height="427" /> <p> 在最初,海外置业的目的主要是为了移民或者子女教育。现如今,纯粹为了买房投资的比例在迅速提高,同时,人群也由高资产人群向广泛的中产人群扩散,逐渐成为一种较为常规的投资方式。 </p> <p> 第二,随着国内贷款政策的越来越收紧,首套房需三成首付,二套房需要六成首付,就是说100万的房子,中国需要至少30万甚至60万元的首付,能够贷款的金额很少。更重要的是,在中国买房,签合同付了30%的首付以后,马上就要申请银行贷款,并且开始还月供。 用一栋100万的房子为例,首付30万,3个月内房款开始月供,您一个月要供5000元人民币,其中有4000元左右都是利息,本金只还了1000元左右。 在您两年后收房之前,您就白白已经支付了接近10万元的利息,这两年房屋升值赚的钱都被银行收走了,大大影响了您的投资回报。 </p> <p> 在泰国,同样100万元的房子您只需要首付20万,剩余首付分两年分期付给开发商,每个月只需要很少的费用,而且这全都是房款,没有一点点利息。 </p> <p> 而贷款,是要到正式交房以后再想银行申请,您收楼以后才开始月供,而且利率也比中国低。 如果您是想短期投资,在交房之前把房屋卖掉,您没有支付银行一分钱的利息,就完成了房屋投资,赚的每一分钱都是您的,实在太棒了! </p> <p> 同样100万的房屋,您享受了更低的首付,2-3年无息的首付分期,交房后才办理贷款,还有更低的贷款利息。 </p> <p> <br /> </p> <img alt="泰国海外置业为何如此火爆?这六大优势不可不知!" src="http://p1.pstatp.com/large/pgc-image/15210366034241209540fde" width="640" height="427" /> <p> 第三、从资产配置的角度而言,紧跟世界和国家经济形势的大方向是一定不会有错的。对于我们大部分人而言,一般是符合积极有投资愿望,希望有稳健的回报,无本金风险几个基本的特征。而在近几年,最大的政策利好就是“一带一路”。 </p> <p> <br /> </p> <img alt="泰国海外置业为何如此火爆?这六大优势不可不知!" src="http://p1.pstatp.com/large/pgc-image/1521037313618e009c9eac1" width="640" height="374" /> <p> <br /> </p> <img alt="泰国海外置业为何如此火爆?这六大优势不可不知!" src="http://p3.pstatp.com/large/pgc-image/15210374052427634f7dba4" width="640" height="516" /> <p> 第四、从投资环境吸引力的角度,泰国的竞争优势有六方面:社会总体较稳定,对华友好;经济增长前景良好;市场潜力较大;地理位置优越,位处东南亚地理中心;工资成本低于发达国家;政策透明度较高,贸易自由化程度较高。世界经济论坛《全球竞争力报告》显示,泰国在全球最具竞争力的133个经济体中排名第36位。 </p> <p> 第五、泰国一直以来都是世界上最受欢迎的旅游目的地之一。泰国经济在各个领域保持着活力,其房地产业最为突出。根据泰国政府的统计,泰国房产近一半是由外籍人士持有。并且,目前有180万的外国退休人士在泰国生活,这其中大部分是欧美、日本人士。随着中泰关系的持续稳定发展,来泰国的中国游客、商人、常住居民越来越多。 </p> <p> 第六、目前泰国经济健康成长,强劲发展的制造业及旅游业为该国打下经济基础。过去三年,泰国房价一直自然上升,且租金回报率较为乐观。以曼谷中央城区房产为例,与大型公寓相比,小型公寓租金回报率更高,50平方米的公寓租金回报率为7.41%。 </p> <p> <br /> </p> <img alt="泰国海外置业为何如此火爆?这六大优势不可不知!" src="http://p1.pstatp.com/large/pgc-image/15210378644965c93038f1b" width="640" height="427" /> <p> 综上所述,对于资金少、抗风险能力较弱又考虑做一些投资和资产分配的人来说,泰国还是值得考虑的投资方向。 </p>

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